ให้เช่าห้องชุดรายวันระวังหมายศาล

  • วันที่ 17 ต.ค. 2561 เวลา 11:30 น.

ให้เช่าห้องชุดรายวันระวังหมายศาล

โดย...นคร มุธุศรี

ที่ผ่านมา ผู้ที่อยู่ในแวดวงคอนโดมิเนียมทั้งคนซื้อคนขายห้องชุด และทั้งผู้บริหารนิติบุคคลต่าง โจษขานเกี่ยวกับบ้านลอยฟ้าหลังถ้วยกาแฟกันอึงมี่ โดยเฉพาะเรื่อง “การเช่า” ที่ถูกควบคุมสัญญา ห้ามเจ้าของห้องชุดจัดเก็บค่านู่นค่านี่ยิบย่อย รวมทั้งคิดค่าน้ำค่าไฟจากผู้เข้าพักแพงกว่าอัตราที่การไฟฟ้าการประปาส่งบิลเรียกเก็บ

ถกกันบนโต๊ะกาแฟเรื่องต่อมาคือ “ห้ามปล่อยเช่ารายวันรายสัปดาห์” ว่าผิดหรือไม่ผิดข้อกฎหมาย และกรณีผิดจะถูกรับโทษหนักเบาอย่างไร ผิดกฎหมายฉบับไหน มีคนตั้งข้อปุจฉา “ก็ผิด พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2547 ไง..!!!” มีผู้ตอบประเด็นสงสัย

“ผิดได้ไง” อีกคนแย้ง “ก็ห้องชุดถือเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคล การที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ปล่อยเช่าเป็นรายวันรายสัปดาห์มิได้หมายความว่าห้องชุดนั้นจะแปรสภาพเป็นกิจการโรงแรม อีกทั้งปล่อยเช่าแค่รายละไม่กี่ห้อง หากจำนวนมากก็ว่าไปอย่าง เพราะอาจจะเข้าข่ายกิจการโรงแรม

ส่วนกฎหมายควบคุมอาคาร พ.ร.บ.อาคารชุด ก็ไม่ได้ขัดกับการปล่อยเช่า เพราะมิได้เกี่ยวกับการก่อสร้างหรือดัดแปลงแต่อย่างใด อีกทั้งระเบียบการอยู่อาศัยก็เป็นเรื่องที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมจะลงมติตกลงกันเอง ซึ่งมีอำนาจกระทำได้

ไม่ต้องเถียงกันให้เปลืองน้ำลาย ศาลจังหวัดเพชรบุรี เพิ่งมีคำพิพากษาเมื่อเดือน มี.ค. 2561 ให้เจ้าของห้องชุดริมหาดชะอำ จ่ายค่าปรับ 3 หมื่นบาท (จำเลยสารภาพมีเหตุบรรเทาโทษลดให้กึ่งหนึ่ง) ฐานผิดมาตรา 15 และ 59 พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ. 2557 ซึ่งบัญญัติไว้ว่า “ห้ามมิให้ผู้ใดประกอบธุรกิจโรงแรม เว้นแต่จะได้รับใบอนุญาตจากนายทะเบียน ฝ่าฝืนต้องระวางโทษจำคุกไม่เกิน 1 ปี หรือปรับไม่เกิน 2 หมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ”

สำหรับกฎหมายคอนโดนั้น หากนำห้องชุดพักอาศัยไปเปิดให้เช่าแบบ “เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์” ถือว่าผิดเต็มๆ เนื่องจากขัดมาตรา 17/1 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด พ.ศ. 2551 ซึ่งบัญญัติเอาไว้ในมาตรา 17/1 ความว่า “ห้ามผู้ใดประกอบการค้าในอาคารชุด เว้นแต่เป็นการประกอบการค้าในพื้นที่ของอาคารที่จัดไว้เพื่อประกอบการค้าที่มีการจัดระบบเข้าออกเป็นการเฉพาะไม่ให้รบกวนความเป็นอยู่โดยปกติสุขของเจ้าของร่วม”

การใช้ประโยชน์ห้องชุดเพื่อปล่อยเช่าในรูปแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ถือเป็นการประกอบการค้าประเภทหนึ่ง นอกเหนือจากขายสินค้าและเป็นโกดังเก็บของรวมทั้งจัดทำเป็นสำนักงาน

จะว่าไปกรณีข้างต้นสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดินเคยมีคำวินิจฉัยเอาไว้อย่างชัดเจนว่า “กรณีเป็นห้องชุดที่มีบทบัญญัติห้ามเอาไว้ จะนำไปปล่อยเช่าไม่ได้เนื่องจากเข้าข่ายประกอบการค้า”

ประเด็นสำคัญอีกประการคือ กรุงเทพมหานคร เคยมีคำสั่งระงับใช้อาคารชุดอันเนื่องมาจากมีการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์จากอาคารประเภทควบคุมการใช้สำหรับกิจการอย่างหนึ่งโดยไม่ได้รับอนุญาตจากเจ้าหน้าที่พนักงานท้องถิ่น

ในที่นี้หมายถึงเป็นอาคารประเภทควบคุมการใช้เพื่อพักอาศัยและจอดรถยนต์และได้จดทะเบียนไว้กับเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด จึงต้องอยู่ภายใต้บังคับตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารและกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด ห้ามมิให้เจ้าของหรือผู้ครอบครองยินยอมให้บุคคลใดใช้อาคารเพื่อกิจการอื่น

นอกจากนี้ ยังระบุไว้ในใบอนุญาตก่อสร้าง โดยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดต้องควบคุมดูแลการใช้ประโยชน์ทั้งในห้องชุดและใช้สิทธิในทรัพย์สินส่วนกลางของเจ้าของห้องร่วมและผู้พักอาศัยให้เป็นไปตามเจตนารมณ์ของกฎหมาย อีกทั้งระเบียบข้อบังคับของอาคารชุด การนำไปให้เช่าเป็นการฝ่าฝืนกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคาร

สามประเด็นข้อกฎหมายทั้ง พ.ร.บ.โรงแรม ทั้ง พ.ร.บ.อาคารชุดและทั้งกฎหมายควบคุมอาคารที่ผมหยิบยกมาแจกแจง คงคลี่คลายความสงสัยได้เป็นอย่างดี

นับต่อแต่นี้อย่าได้นำห้องชุดของตัวเองไปปิดป้ายประกาศเปิดให้ใครต่อใครเช่าเชียว โดยเฉพาะผู้จัดการที่ทำหน้าที่บริหารจัดการนิติบุคคลโปรดระมัดระวัง มิฉะนั้นอาจจะตกเป็นจำเลยร่วม...ขอเตือนไว้ครับ

ข่าวอื่นๆ

ข่าวอื่นๆ