อสังหาเพื่อเช่าขาขึ้น ทำเลซีบีดีโตต่อเนื่อง

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

อสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างรายได้ระยะยาวยังมีการเติบโตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งรูปแบบการพัฒนามีความหลากหลายประเภท แต่ที่ได้รับความสนใจและมีแนวโน้มจะมีสินเค้าเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก นั่นก็คือ อาคารสำนักงานและพื้นที่ค้าปลีก

สุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานเป็นอีกตลาดที่มีการขยายตัวทั้งในเรื่องของอุปสงค์และอุปทานต่อเนื่องในช่วง 4-5 ปีที่ผ่านมา แม้เริ่มมีการชะลอตัวลงในช่วงปีนี้ เพียงแต่ยังคงมีการขยายตัวอยู่ต่อเนื่อง ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานในกรุงเทพมหานครขึ้นไปถึง 93.5% สูงที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา

ทั้งนี้ อาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) มีอัตราการเช่าสูงถึง 95% ในขณะที่อาคารเกรดบีในซีบีดีมีอัตราการเช่าอยู่ที่ราว 93% ส่วนอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่นอกเขตซีบีดีมีอัตราการเช่าที่ราว 95.5% เพราะมีผู้เช่าบางรายย้ายออกจากพื้นที่ซีบีดีไปยังอาคารเกรดนอกพื้นที่ซีบีดี เพราะต้องการพื้นที่เช่าที่ใหญ่กว่า รวมไปถึงหลายบริษัทที่เข้ามาเปิดกิจการในประเทศไทยในช่วงที่ผ่านมาก็เลือกเช่าพื้นที่สำนักงานในอาคารนอกเขตพื้นที่ซีบีดี เนื่องจากค่าเช่าที่ต่ำกว่า อีกทั้งยังมีพื้นที่ขนาดใหญ่เพียงพอกับความต้องการ

สำหรับค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอในพื้นที่ซีบีดีอยู่ที่ประมาณ 1,100-1,300 บาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) เพียงแต่เมื่อมีการเซ็นสัญญาเช่าจริงอาจจะลดลงเหลือประมาณ 1,000- 1,100 บาท/ตร.ม. ขึ้นอยู่กับขนาดพื้นที่และการต่อรอง

ขณะที่ตลาดอาคารสำนักงานในอีก 1-2 ปีข้างหน้า อาจจะมีอัตราการเช่าที่ไม่ได้แตกต่างจากตอนนี้มากนัก เพราะว่ามีอาคารสำนักงานใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดต่อเนื่องในอีก 1-3 ปีข้างหน้าเป็นจำนวนมาก โดยอาคารสำนักงานที่มีแผนจะแล้วเสร็จในปี 2562-2564 มีทั้งหมดราวกว่า 7.4 แสนตร.ม. เป็นอาคารสำนักงานที่อยู่ในพื้นที่ซีบีดีราวกว่า 3.93 แสน ตร.ม. โดยเป็นอาคารสำนักงานที่อยู่บนพื้นที่เช่าเป็นส่วนใหญ่ เพราะราคาที่ดินในซีบีดีไม่เหมาะในการพัฒนาอาคารสำนักงาน

นอกจากนี้ แนวโน้มตลาดพื้นที่ค้าปลีกว่าเป็นอีกตลาดที่ผันแปรตามกำลังซื้อของคนไทย เพราะว่าเมื่อภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวและขาดความเชื่อมั่นในเศรษฐกิจระยะยาวจะทำให้ใช้จ่ายเงินลดลง ซึ่งมีผลกระทบโดยตรงต่อผู้เช่าพื้นที่ในโครงการค้าปลีกต่างๆ แบบที่เกิดขึ้นก่อนหน้านี้

อย่างไรก็ดี แม้ว่าช่วงหลายเดือนที่ผ่านมาดัชนีค้าปลีกจะมีการปรับตัวดีขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่ขยายตัวต่อเนื่อง แต่เป็นการขยายตัวขึ้นมาประมาณ 6% เมื่อเทียบกับค่าเฉลี่ยของทั้งปี 2560

ในส่วนของศูนย์การค้าขนาดใหญ่ยังคงเป็นรูปแบบโครงการพื้นที่ค้าปลีกที่มีโครงการใหม่เกิดขึ้นต่อเนื่องเพราะมีศูนย์การค้ามากกว่า 6.53 แสน ตร.ม. ที่มีกำหนดแล้วเสร็จตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี 2561-2564

ด้านคอมมูนิตี้มอลล์ที่ก่อนหน้านี้มีจำนวนโครงการเปิดให้บริการใหม่มากที่สุดในช่วงหลายปีที่ผ่านมาเริ่มชะลอตัวลง เพราะว่าหลายโครงการก่อนหน้านี้ไม่ประสบความสำเร็จ จากนี้ไปจะเหลือเพียงแต่ผู้ประกอบการโครงการค้าปลีกที่มีประสบการณ์ในการพัฒนาและบริหารโครงการพื้นที่ค้าปลีกเท่านั้นที่จะพัฒนาโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ ผู้ประกอบการหน้าใหม่จะลดลงแบบเห็นได้ชัด

อย่างไรก็ดี ธุรกิจค้าปลีกในหลายประเทศทั่วโลกกำลังประสบปัญหา เนื่องจากผลกระทบจากออนไลน์ช็อปปิ้ง และพฤติกรรมผู้ซื้อที่เปลี่ยนไป ดังนั้น ไฮเปอร์มาร์เก็ตและศูนย์การค้าขนาดใหญ่หลายแห่งในหลายประเทศปิดให้บริการ หรือไม่สามารถรักษาธุรกิจไว้ได้ในระดับเดิม แต่ธุรกิจค้าปลีกในประเทศไทยยังไม่ได้รับผลกระทบแบบในประเทศอื่นๆ

พร้อมกันนี้ผู้ประกอบการร้านค้าปลีกเองก็ได้มีการปรับตัวเพื่อสามารถให้บริการลูกค้าได้ดีที่สุดทั้งในร้านค้า รวมทั้งเปิดช่องทางบนออนไลน์เสริม ด้านผู้พัฒนาพื้นที่ค้าปลีกก็จะต้องสร้างประสบการณ์ของลูกค้าให้ดียิ่งขึ้น ไม่ว่าจะเป็นการออกแบบตกแต่งพื้นที่ การจัดกิจกรรม การมีผู้เช่าที่หลากหลาย และการบริการลูกค้า เป็นต้น เพื่อสร้างสภาพแวดล้อมที่เป็นเอกลักษณ์ ซึ่งร้านค้าปลีกออนไลน์ไม่สามารถทำได้ ขณะเดียวกันเริ่มเห็นร้านค้าปลีกหลายรายใช้ทั้งช่องทางออนไลน์และออฟไลน์ผนวกรวมเข้าด้วยกัน ดังนั้นผู้พัฒนาโครงการค้าปลีกจึงยังคงมองหาโอกาสในการขยายสาขา หรือว่าเปิดโครงการใหม่ในทำเลที่น่าสนใจทั่วประเทศไทย

สุรเชษฐ ย้ำว่า แนวโน้มในไตรมาส 4 ปี 2561 เป็นช่วงตลาดพื้นที่ค้าปลีกมีความคึกคัก ทั้งจากคนไทยเองที่โดยปกติจะมีการใช้จ่ายเงินมากขึ้นในไตรมาสสุดท้ายของปี และรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางเข้าประเทศไทยต่อเนื่อง แม้ว่าช่วงเดือน ส.ค.-ก.ย. จะมีคนจีนเดินทางเข้าประเทศไทยลดลงก็ตาม

ขณะเดียวกัน คาดว่าทั้งปีจะมีนักท่องเที่ยวต่างชาติเดินทางเข้าประเทศไทยประมาณ 38.8 ล้านคน ในส่วนของรายได้จากนักท่องเที่ยวต่างชาติเที่ยวไทยน่าจะมีมูลค่าประมาณ 2 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 9.2% จากปี 2560 ซึ่งช่วยผลักดันให้อัตราการขยายตัวทางเศรษฐกิจปีนี้น่าจะขึ้นไปถึง 4.6% หลังจากที่การส่งออกขยายตัวต่อเนื่องมาโดยตลอดเช่นกัน ขณะที่ตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยจะมีการปรับตัวดีขึ้นกว่าปีที่แล้ว และจะยังคงดีขึ้นต่อเนื่องในปีหน้า