ตลาดบ้านหรูมาแรง แอสเซทไฟว์ บุกโซนตะวันออก

อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ทำเลกรุงเทพฯ โซนฝั่งตะวันออกโดยเฉพาะ “ถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า” เป็นอีกหนึ่งทำเลที่กำลังถูกจับตามองจากการเติบโตของตลาดที่อยู่อาศัยระดับบน

จากข้อมูลของบริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย ระบุว่า ในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา มีการเปิดขายโครงการบ้านเดี่ยวในจำนวนที่ใกล้เคียงกันคือ ปีละกว่า 1 หมื่นยูนิต ซึ่งในครึ่งปีแรกของปี 2561 มีการเปิดขายโครงการแล้วกว่า 7,000 ยูนิต ซึ่งเป็นจำนวนที่เทียบเท่ากับช่วงไตรมาส 3 ของปีก่อนๆ ที่ได้มีการเปิดตัวการขาย

สำหรับตัวเลขดังกล่าวสะท้อนให้เห็นว่า ซัพพลายของแนวราบกลับมามีบทบาทในตลาดอสังหาริมทรัพย์อย่างต่อเนื่องและมีแนวโน้มจะเติบโตมากขึ้น ทั้งนี้เนื่องจากโซนดังกล่าวมีแผนการขยายการคมนาคมที่จะมีขึ้นในอนาคต เช่น รถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ลาดพร้าว-สำโรง) และสายสีส้ม (ตลิ่งชัน-มีนบุรี) เป็นต้น ทำให้เป็นทำเลที่ได้รับความนิยมสูง

ในช่วงที่ผ่านมามีดีเวลอปเปอร์หลายรายไม่ว่าจะบริษัทในและนอกตลาดหลักทรัพย์ต่างๆ หันมาพัฒนาโครงการเพื่อรองรับการขยายตัวของผู้อยู่อาศัยในแถบนี้มากขึ้น ซึ่งจากจำนวนการออกใบอนุญาตจัดสรรที่ดินสำหรับบ้านเดี่ยวในกรุงเทพมหานคร ตั้งแต่ต้นปีจนถึงไตรมาส 2 ของปี 2561 พบว่าทั้งหมดมีจำนวนการออกใบอนุญาตถึง 433 ราย โดยการออกใบอนุญาตดังกล่าวในโซนกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันออกมีมากถึง 271 ราย ซึ่งคิดเป็น 63% ของทั้งหมด

ศุภโชค ปัญจทรัพย์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอทเซท ไฟว์ ดีเวลลอปเม้นท์ เปิดเผยว่า ด้วยศักยภาพและทำเลถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ พระราม 9-ศรีนครินทร์ ที่มีการเติบโตและพัฒนาอย่างต่อเนื่อง เป็นทำเลใหม่ที่ได้รับความสนใจทำให้บริษัทมองเห็นโอกาสในการทำธุรกิจโดยเฉพาะโครงการบ้านเดี่ยวระดับลักซ์ชัวรี่ ซึ่งพบว่าแม้ซัพพลายจะมีเข้ามาต่อเนื่องแต่ระดับ 20 ล้านบาทขึ้นไปยังมีไม่มากเมื่อเทียบกับเรียลดีมานด์ในตลาดที่มีมาก เพราะในย่านนี้มีโครงการระดับนี้เพียง 3-4 โครงการแต่มีการดูดซับในตลาดราว 5% ต่อเดือนคาดการณ์ว่าซัพพลายเหล่านี้จะหมดภายใน 1 ปี

สำหรับบริษัทได้มีการซื้อที่ดินในย่านนี้เมื่อปี 2559 ซึ่งขณะนั้นราคาที่ดินขายทั่วไปที่ 7 หมื่นบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ปัจจุบันราคาที่ดินขายอยู่ที่ 1-1.5 แสนบาท/ตร.ว. โดยล่าสุดบริษัทได้เปิดตัวโครงการ วนา เรสซิเดนซ์ มูลค่าโครงการ 1,800 ล้านบาท ถือว่าเป็นบ้านเดี่ยวแบบโมเดิร์นระดับลักซ์ชัวรี่โครงการแรกๆ ในโซนพระราม 9-ศรีนครินทร์ ที่ตอบโจทย์กลุ่มลูกค้าเฉพาะระดับบน ซึ่งโครงการอยู่ใกล้กับสิ่งอำนวยความสะดวก อาทิ โรงพยาบาล โรงเรียนนานาชาติ ศูนย์การค้า ในส่วนของตัวบ้านออกแบบโดยให้ความสำคัญกับแสงธรรมชาติ ภายในเน้นความโปร่งของเพดาน 3.1 เมตร โดยหลังจากการเปิดจองรอบพรีเซลในช่วงต้นเดือน ก.ย.ที่ผ่านมา สามารถสร้างยอดขายรวมมูลค่ากว่า 500 ล้านบาทหรือราว 20 ยูนิต

“ในครึ่งแรกของปีนี้โซนตะวันออกของกรุงเทพฯ มีโครงการแนวราบเปิดตัวประมาณกว่า 7,000 ยูนิต ส่วนทำเลถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า มีโครงการแนวราบเปิดตัวประมาณ 4 โครงการ แต่ละโครงการมีจำนวนยูนิตไม่มากนัก ดังนั้นจึงถือว่าการแข่งขันยังไม่สูงมาก อีกทั้งราคาขายก็ใกล้เคียงกัน ในส่วนของวนา เรสซิเดนซ์ จะเน้นบ้านขนาดใหญ่ พื้นที่ใช้สอยมากสามารถอยู่อาศัยได้ถึง 3 เจเนอเรชั่น” ศุภโชค กล่าว

ทั้งนี้ โครงการ วนา เรสซิเดนซ์ มีพื้นที่โครงการประมาณ 20 ไร่ จำนวน 69 หลัง ขนาดพื้นที่ใช้สอยเริ่มต้นที่ 400-492 ตารางเมตร (ตร.ม.) กับการวางบ้านด้วยรูปแบบคลัสเตอร์ โดยแต่ละคลัสเตอร์มีเพียง 4 หลัง พร้อมที่จอดรถ 4 คัน รวมมูลค่าโครงการ 1,800 ล้านบาท หลังเปิดพรีเซลเมื่อเดือน ก.ย.ที่ผ่านมา ขณะนี้มียอดขายแล้วกว่า 500 ล้านบาท หรือประมาณ 30% และจะเปิดตัวอย่างเป็นทางการในวันที่ 13-14 ต.ค.นี้ คาดว่าจะสามารถปิดการขายได้ในปี 2562

นอกจากนี้ แผนการดำเนินงานในปี 2562 บริษัทเตรียมเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทย เนื่องจากธุรกิจอสังหาฯ ต้องใช้เม็ดเงินในการลงทุนเป็นจำนวนมาก ดังนั้นทางออกที่จะทำให้อยู่รอดได้ คือ การนำบริษัทเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ซึ่งสามารถระดมเงินทุนได้หลายรูปแบบ ขณะนี้ได้ที่ปรึกษาทางการเงินแล้ว แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้

ด้านแผนการลงทุนของบริษัทนั้นจะดำเนินการไปตามทิศทางของตลาด โดยปัจจุบันอุปทานคอนโดมีสูง ผู้ประกอบการหลายรายหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น รวมไปถึงบริษัทด้วย แม้ว่าที่ดินใกล้เมืองจะหายาก แต่ก็ยังพอมีเหลือในการพัฒนา เพราะมีทำเลใหม่จากถนนตัดใหม่ใกล้ใจกลางเมืองตัดผ่านอย่างต่อเนื่อง ซึ่งต้องมีการสำรวจว่าซัพพลายในแต่ละพื้นที่เป็นอย่างไร โดยหลักการซื้อที่ดินนั้นขึ้นอยู่กับการวางแผนของแต่ละราย โดยเฉพาะผู้ประกอบการรายใหญ่นั้นไปพัฒนาทำเลไหนส่วนใหญ่จะขายหมด ส่วนรายกลาง-เล็กต้องมีความแม่นยำในทำเลที่จะพัฒนาให้มาก

ศุภโชค กล่าวอีกว่า ปีหน้าบริษัทจะมีการเปิดตัวโครงการใหม่อย่างน้อย 2 โครงการ คือ การนำที่ดินพื้นที่ 16 ไร่ บริเวณถนนกรุงเทพกรีฑาตัดใหม่ (ศรีนครินทร์-ร่มเกล้า) เยื้องกับโครงการ วนา เรสซิเดนซ์ มาพัฒนาโครงการแนวราบต่อเนื่อง ซึ่งขณะนี้อยู่ในระหว่างการออกแบบและศึกษาข้อมูลว่าจะพัฒนาภายใต้แบรนด์ “วนา เรสซิเดนซ์” หรือแบรนด์ใหม่ หากเป็นแบรนด์วนาฯ จะสามารถพัฒนาได้ประมาณ 51 ยูนิต มูลค่าโครงการประมาณ 1,600 ล้านบาท ส่วนอีกแปลงมีแผนจะพัฒนาย่านใจกลางเมือง อยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบัน

ขณะนี้อยู่ในระหว่างการเจรจาซื้อที่ดิน หากมีการพัฒนาก็จะเป็นอาคารสูงกว่า 20 ชั้น แต่ยังไม่สามารถเปิดเผยรายละเอียดได้ นอกจากนี้ทางครอบครัวยังมีที่ดินสะสมในย่านรัชดาภิเษกเหลืออีกประมาณกว่า 10 ไร่ แต่ยังไม่มีแผนนำออกมาพัฒนา ซึ่งต้องรอจังหวะและโอกาสอีกครั้งหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม ในปี 2561 นี้ คาดว่าแอสเซท ไฟว์ฯ และบริษัทในเครือจะสามารถทำยอดขายได้ 1,000 ล้านบาท และตัวเลขดังกล่าวจะไปรับรู้รายได้ในปี 2562