อสังหาปรับแผน รับเกณฑ์ LTV ใหม่

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ยังคงเป็นเรื่องใหญ่ในวงการอสังหาริมทรัพย์หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ออกมาระบุว่า สินเชื่อบ้านที่มียอดเอ็นพีแอลสูงขึ้นเรื่อยๆ โดยมาตรการที่ ธปท.พิจารณา คือ การลดวงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าที่อยู่อาศัย หรือ LTV (Loan to Value) ลง เพื่อกรองคุณภาพลูกหนี้และสกัดไม่ให้หนี้เสียเติบโตไปกว่านี้

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า จากการที่ ธปท.เตรียมออกเกณฑ์กำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยกำหนดเงินดาวน์ขั้นต่ำ สำหรับกู้หลังที่ 2 ขึ้นไปหรือที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ไม่ต่ำกว่า 20% ของ
มูลค่าหลักประกันที่จะเริ่มใช้ตั้งแต่เดือน ม.ค. 2562 ทำให้บริษัทต้องมาจัดเตรียมความพร้อมกันใหม่ในหลายๆ ด้าน เพื่อไม่ให้กระทบยอดโอนและยอดขายโครงการใหม่ โดยบริษัทเองก็คงต้องจัดกิจกรรมให้ข้อมูล และคงมีการเชิญสถาบันการเงินมาร่วมให้ข้อมูลกับลูกค้า

“เวลานี้ต้องมาดูสัญญาลูกค้า หากสัญญาที่ทำเป็นสัญญาที่สองก็คงพูดคุยกับลูกค้าให้เตรียมเงินเพิ่ม และจากนี้ไปวิธีการขายอาจลงลึกไปถึงวัตถุประสงค์ของลูกค้าว่า ซื้อเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือเพื่อลงทุน เพื่อประกอบการกำหนดเงื่อนไขเงินดาวน์ หรือประกอบการกำหนดกลยุทธ์การตลาดและการขาย” เกษรา กล่าว

ขณะเดียวกันผู้ซื้อบ้านก็ต้องเผชิญกับปัจจัยอื่นๆ ที่จะเข้ามากระทบความสามารถในการซื้อบ้านอยู่แล้ว โดยปัจจัยหลักที่จะกระทบความสามารถในการซื้อบ้าน หนีไม่พ้นเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ซึ่งการที่ดอกเบี้ยมีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้น ย่อมหมายความว่าผู้ซื้อบ้านในอนาคตมีภาระการผ่อนชำระรายเดือนที่สูงขึ้นไปด้วย

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า ภาพรวมการเปิดโครงการใหม่ในไตรมาส 4 ปีนี้ ประเภทคอนโดมิเนียม ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตามแผนของบรรดาผู้ประกอบการนั้นส่วนใหญ่ยังเดินหน้าเปิดขายโครงการใหม่ตามปกติ ซึ่งอยู่ที่ประมาณ 1.4 หมื่นยูนิต ส่วนใหญ่ยังไม่ชะลอการเปิดตัวออกไปเนื่องจากเป็นไปตามแผนการเปิดโครงการที่ได้วางแผนไว้แล้ว ขณะที่แผนธุรกิจในปี 2562 เชื่อว่าอาจจะเริ่มเห็นผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการในไตรมาสแรกออกไป

“มาตรการที่แบงก์ชาติกำหนดมากระทบกับการกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดหลังที่สองขึ้นไป โดยเฉพาะในกลุ่มนักลงทุน เนื่องจากจะต้องมีการวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกันที่คนกลุ่มนี้จะต้องมีการออมเงินดาวน์เพิ่มขึ้น ซึ่งควรจะต้องให้ระยะเวลาของคนกลุ่มนี้เตรียมตัวด้วยเช่นกัน อาจจะผ่อนผันเกณฑ์ไปเริ่มบังคับใช้ในช่วงกลางปี 2562” ภัทรชัย กล่าว

บุญ ชุน เกียรติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท ชีวาทัย กล่าวว่า เกณฑ์ที่ ธปท.กำหนดออกมาเพื่อบังคับใช้ตั้งแต่เดือน ม.ค. 2562 นั้นถือว่าเป็นช่วงเวลาที่ค่อนข้างสั้น ควรจะประกาศให้ประชาชนได้รับรู้อย่างน้อยเป็นเวลา 6 เดือน เนื่องจากมีผลต่อการวางเงินดาวน์และการก่อสร้างที่จะต้องสอดคล้องกัน แต่ส่วนใหญ่กลุ่มลูกค้าที่มาซื้อที่อยู่อาศัยกับบริษัทจะเป็นกลุ่มที่ซื้อเพื่ออยู่จริง ส่วนกลุ่มนักลงทุนมีเพียงไม่เกิน 10% ของรายได้รวม ถือว่ายังมีสัดส่วนที่น้อย

ทั้งนี้ ต้องจับตาผลประชาพิจารณ์เกณฑ์ดังกล่าววันที่ 11 ต.ค.นี้ ว่าจะมีการปรับเปลี่ยนเกณฑ์ในส่วนใด