เสี่ยงไปทำไม ปล่อยเช่าห้องชุดรายวัน

สมศรี เตชะไกรศรี กรรมการผู้จัดการ บริษัท ลุมพินี พรอพเพอร์ตี้ มาเนจเมนท์

หากการลงทุนที่มีผลตอบแทนดี แต่ผิดกฎหมาย จะเสี่ยงไปทำไม

หนึ่งในการลงทุนที่ได้รับผลตอบแทนดี คือการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะประเภทห้องชุดพักอาศัยในคอนโดมิเนียม ทั้งในรูปแบบซื้อเพื่อเก็งกำไร และซื้อเพื่อปล่อยเช่า โดยผู้ลงทุนที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรนั้น มุ่งหวังเพียงผลตอบแทนที่จะกลับคืนมาเร็ว ทำให้ต้องจองซื้อไว้หลายห้องเพื่อจะได้จำนวนเงินมากขึ้น แต่ก็อาจทำให้เกิดความเสี่ยงในการลงทุนเช่นกัน ส่วนผู้ลงทุนซื้อห้องชุดเพื่อปล่อยเช่า เป็นการลงทุนระยะยาวที่ผลตอบแทนกลับคืนมาเป็นรายได้ต่อเดือนที่ต่อเนื่อง ทำให้การลงทุนรูปแบบนี้มีผู้สนใจเพิ่มมากขึ้น

โรงแรมเป็นธุรกิจบริการที่พักระยะสั้น มีบริการอื่นๆ มากมายเพื่ออำนวยความสะดวกสำหรับผู้พักอาศัย และมีค่าบริการสูง ส่วนอาคารชุดเป็นการพักอาศัยของเจ้าของห้องที่ซื้อเป็นกรรมสิทธิ์และใช้ชีวิตปกติในห้องชุดเหมือนบ้าน จะมีเพียงห้องชุดส่วนน้อยที่เป็นการพักอาศัยแบบการเช่า ซึ่งมีกฎระเบียบควบคุม ไม่ได้อิสระ สะดวกสบายแบบโรงแรม อัตราค่าเช่าจึงถูกกว่า เหมาะสำหรับคนทำงานที่ไม่มีทุนมากพอจะซื้อเป็นเจ้าของและต้องการพักอาศัยเพื่อลดเวลาเดินทาง ปกติการเช่าจะเป็นสัญญาระยะเวลาประมาณ 1 เดือนขึ้นไป

เพราะการปล่อยเช่าแบบรายวันในอาคารชุดนั้น สามารถหาลูกค้าได้ง่ายกว่ารายเดือน ทั้งผลตอบแทนที่ได้ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ดีกว่าขึ้นอยู่กับทำเลของโครงการ ยิ่งทำให้นักลงทุนมองเห็นโอกาสทำกำไรมากขึ้น ช่องว่างของความเสี่ยงจึงเกิดขึ้น และนี่คือประเด็นที่อยากยกมาแบ่งปันให้ท่านผู้อ่านที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์ได้เข้าใจกันมากขึ้น เพราะหลายท่านอาจไม่ทราบว่าการปล่อยเช่าห้องชุดแบบรายวันหรือรายสัปดาห์นั้น เจ้าของห้องชุดผู้ให้เช่าจะมีความผิดกฎหมายตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) โรงแรม พ.ศ. 2547 โดยมีโทษจำคุกและโทษปรับ นอกจากนั้นยังต้องเสียค่าปรับเป็นรายวันจนกว่าจะเลิกการกระทำดังกล่าว นอกจากนี้ ในส่วนของนิติบุคคลอาคารชุดยังสามารถฟ้องร้องกรณีพบว่าเจ้าของร่วมนำห้องชุดไปโฆษณาลักษณะเดียวกับโรงแรม ซึ่งถือเป็นการทำให้อาคารชุดเสียชื่อเสียงตามพระราชบัญญัติ (พ.ร.บ.) อาคารชุด พ.ศ. 2522 ปัจจุบันมีคำพิพากษาถึงที่สุดลงโทษผู้นำห้องชุดไปปล่อยเช่ามากขึ้น

เมื่อพิจารณาจากอัตราโทษแล้ว การปล่อยเช่าห้องชุดรายวันและรายสัปดาห์เป็นการเสี่ยงต่อความเสียหายที่จะเกิดขึ้นกับห้องชุดของผู้ลงทุนนั้นๆ นอกจากนี้ ผู้ให้เช่ายังไม่มีโอกาสได้ตรวจดูประวัติ หรือเอกสารต่างๆ ของผู้เช่าเลย ซึ่งเป็นการเปิดทางให้ผู้ไม่หวังดีหรือมิจฉาชีพแฝงตัวเข้ามาเป็นผู้เช่าเพื่อกระทำการอันผิดกฎหมาย ตามที่เห็นจากข่าว คือ เช่าเพื่อตั้งการพนันออนไลน์ เป็นแหล่งกบดานของอาชญากรรมทั้งในและต่างประเทศ โดยสร้างปัญหาให้กับผู้ให้เช่าเอง และผู้ที่อยู่อาศัยร่วมกันในคอนโดมิเนียม ทำให้การปล่อยเช่าในระยะเวลาสั้นๆ อาจไม่มีความคุ้มค่าที่จะลงทุน

ขณะที่แตกต่างกับการปล่อยเช่าห้องชุดแบบรายเดือนที่มีการทำความรู้จักกับผู้เช่า ด้วยการตรวจสอบประวัติผู้เช่าก่อนตัดสินใจลงนามในสัญญาเช่า เพื่อป้องกันปัญหาที่อาจเกิดจากการกระทำผิดกฎหมายภายในห้องชุด นอกจากนี้ ยังมีการส่งข้อมูลผู้เช่าให้กับนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อทำทะเบียนการพักอาศัย โดยมีเอกสารประกอบสำคัญมาก ได้แก่ สำเนาสัญญาเช่าห้องชุด สำเนาทะเบียนบ้านของผู้เช่า สำเนาบัตรประชาชน/สำเนาหนังสือเดินทาง (เฉพาะบุคคลต่างด้าว) เพราะนิติบุคลอาคารชุดควรมีข้อมูลครบถ้วนเพื่อตรวจสอบและติดต่อยามมีเหตุฉุกเฉิน ด้วยเหตุนี้ การลงทุนปล่อยเช่าแบบรายเดือนจึงมีความคุ้มค่า และปลอดภัยมากกว่า

รู้อย่างนี้แล้วปฏิบัติให้ถูกต้องตามกฎหมายจะได้สบายใจกันทุกฝ่าย ไม่เสียชื่อเสียงที่ต้องมีคดีติดตัว จบความเสี่ยงนี้ แล้วแสวงหาการลงทุนที่มีผลตอบแทนระยะยาวน่าจะคุ้มค่ากว่ากันเยอะ … มาเปลี่ยนการลงทุนรายวันเป็นรายเดือน ไม่ผิดกฎหมาย แล้วยังเห็นอนาคตสดใสข้างหน้ากันดีกว่า