จับทิศตัวแปร คอนโดต่ำกว่า 2 ล้าน

  • วันที่ 01 ต.ค. 2561 เวลา 15:00 น.

จับทิศตัวแปร คอนโดต่ำกว่า 2 ล้าน

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ถือว่าเป็นฐานใหญ่ในตลาดแต่ด้วยราคาที่ดินขยับตัวขึ้นไปมากสูงเกินที่จะสามารถนำมาพัฒนาคอนโดระดับนี้ได้ในเมือง ดังนั้นผู้ประกอบการส่วนใหญ่จึงกระจายตัวการพัฒนาออกไปตามพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก หรือเปลี่ยนไปทำเซ็กเมนต์ที่สูงขึ้นแทน ขณะที่สินค้ากลุ่มนี้เป็นที่จับตาที่เสี่ยงต่อการเกิดหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้สูง

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยว่า ตลาดคอนโดในเขตกรุงเทพฯ ระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ณ ครึ่งแรกปี 2561 พบว่า มีอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายประมาณ 127 โครงการ 39,179 ยูนิต มูลค่ารวม 1.42 แสนล้านบาท ขายไปแล้ว 32,242 ยูนิต หรือ 82.3% เหลือขายประมาณ 6,937 ยูนิต หรือ 17.7% ซึ่งในช่วง 5 ปีที่ผ่านมาพบว่าแทบไม่มีโครงการระดับราคานี้เปิดขายในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในเลย

ทั้งนี้ ผู้ประกอบการที่จะพัฒนาคอนโดในกลุ่มนี้จะกระจายตัวออกไปตามพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นนอก ทั้งฝั่งทิศตะวันออก (สุขุมวิท-บางนา) และทางทิศตะวันตก (กรุงธนบุรี-กัลปพฤกษ์) รวมถึงพื้นที่รอบเมืองด้านทิศเหนือ (รัชดาฯ พหลโยธิน) หรือตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายใหม่ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้าง เนื่องจากราคาที่ดินยังไม่สูงมาก

อย่างไรก็ดี ด้วยราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงอย่างต่อเนื่องการจะขายคอนโดห้องละต่ำกว่า 2 ล้านบาทนั้น ในอนาคตเป็นเรื่องยากและท้าทายเพราะผู้ประกอบการต้องแบกรับภาระต้นทุนในเรื่องที่ดินที่สูง และหากผู้ประกอบการต้องการพัฒนาในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากแนวรถไฟฟ้าหรือใจกลางเมืองมากนักในระดับราคา 2 ล้านบาทบวก/ลบ ก็ต้องยอมลดขนาดพื้นที่ห้อง ลดโปรโมชั่นราคา เป็นต้น เพื่อเป็นการกระตุ้นให้โครงการมีความน่าสนใจมากยิ่งขึ้น โดยกลุ่มลูกค้าหลักคือคนวัยทำงานเงินเดือน 3 หมื่นบาท ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง

ขณะเดียวกัน ก็ปฏิเสธไม่ได้ว่า ปัจจุบันลูกค้ากลุ่มดังกล่าวก็ต้องแบกรับกับภาระค่าใช้จ่ายในการดำรงชีพที่สูงขึ้น แม้ว่าเศรษฐกิจมีแนวโน้มที่ดีขึ้นแต่รายได้ของคนกลุ่มนี้ใช่จะเพิ่มขึ้นตาม ผู้ประกอบการจึงต้องเผชิญกับปัญหาการปฏิเสธสินเชื่อที่ถึงแม้ว่าในช่วงปีนี้ยอดปฏิเสธสินเชื่อจะลดลง แต่นโยบายของทางธนาคารแห่งประเทศไทยที่มีแนวโน้มจะปรับอัตราดอกเบี้ย

นอกจากนี้ การปรับอัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน (LTV : Loan to Value) เหลือเพียงแค่ 70-85% นั้น ซึ่งผู้ประกอบการจะต้องเพิ่มจำนวนเงินดาวน์ให้สูงขึ้น และผู้ที่จะได้รับผลกระทบโดยตรงคือกลุ่มลูกค้าที่ต้องแบกภาระเงินดาวน์ที่สูงขึ้นอย่างแน่นอน นี่จึงเป็นประเด็นสำคัญที่น่าจับตามองว่า ในอนาคตตลาดคอนโดราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท ที่กลุ่มลูกค้าหลักคือคนรุ่นใหม่วัยทำงานจะมีการปรับตัวรับกับการเปลี่ยนแปลงนี้อย่างไร และจะส่งผลอย่างไรต่อภาพรวมของตลาดคอนโดในพื้นที่กรุงเทพฯ ในอนาคต

ภัทรชัย กล่าวเพิ่มเติมว่า จากข้อมูลพบว่า 10 อันดับเขตที่มีคอนโดในช่วงราคาขายต่ำกว่า 2 ล้านบาทมากสุดจะอยู่ในพื้นที่นอกใจกลางเมือง ได้แก่ บางซื่อ บางแค ภาษีเจริญ หลักสี่ บางกอกใหญ่ พระโขนง คันนายาว ห้วยขวาง มีนบุรี และจตุจักร ทั้งนี้จากอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายกว่า 3.9 หมื่นยูนิต พบว่าแบบ 1 ห้องนอนมีมากที่สุดกว่า 2.9 หมื่นยูนิต หรือ 75.3% และพบว่ารูปแบบห้อง 2 ห้องนอนขายได้มากที่สุดถึง 94.41%

ด้านอัตราดูดซับเฉลี่ยต่อเดือน ณ ครึ่งแรกปี 2561 ในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ รวมทุกประเภทอยู่ที่ 31.1% โดย 1 ห้องนอน มีอัตราการดูดซับมากที่สุดคือ 8.5% สตูดิโอ 7.8% แบบ 2 ห้องนอน 6.9% และ 3 ห้องนอนขึ้นไป 4.6% จากยอดขายในช่วงครึ่งปีที่ผ่านมามีการซื้อขายไปประมาณ 3,120 ยูนิต หรือประมาณเดือนละ 520 หน่วย คาดการณ์ว่าหน่วยที่เหลือขายเกือบ 7,000 ยูนิต จะใช้เวลาอีกราว 1 ปี 2 เดือนจะดูดซับหมดกรณีที่ไม่มีการเติมสินค้าใหม่เข้าสู่ตลาด

อย่างไรก็ดี 10 เขตที่มีคอนโดต่ำกว่า 2 ล้านบาทขายมากที่สุดนั้น เขตที่น่ากังวลมากที่สุดคือย่านบางแคและภาษีเจริญ ซึ่งเป็นคอนโดที่อยู่ในช่วงของแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ซึ่งทั้งสองเขตมีหน่วยเหลือขายถึง 2,382 ยูนิต โดยเขตภาษีเจริญขายไปได้เพียงแค่ 59.3% เท่านั้นจากหน่วยทั้งหมด 2,998 ยูนิต เหลือขายอีกกว่า 1,779 ยูนิต

ส่วนเขตบางแคก็ขายไปได้เพียงแค่ 2,867 ยูนิต หรือประมาณ 71.1% จาก 4,030 ยูนิต โดยมีหน่วยเหลือขายอีก 1,163 ยูนิต ซึ่งทั้งสองเขตนี้เป็นเขตที่เชื่อมต่อกันซึ่งจากหน่วยเหลือขายกว่า 2,382 ยูนิต ทั้งสองเขตมีการดูดซับค่อนข้างน้อยทั้งที่มีแนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน คาดว่าจะเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2563

“เชื่อว่ารถไฟฟ้าจะเป็นตัวช่วยในการระบายสต๊อกคงค้างในตลาดได้เป็นอย่างดี แต่โครงการอยู่ใกล้สามารถเดินไปใช้บริการรถไฟฟ้าได้ แต่หากไกลจากแนวรถไฟฟ้าหรืออยู่ในทำเลที่ราคาขายใกล้เคียงกับทาวน์เฮาส์ไม่เกิน 2 ล้านบาท การเข้ามาของรถไฟฟ้าก็แทบไม่มีผลต่อการตัดสินใจเลือกของกลุ่มลูกค้าที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยในพื้นที่นั้น เพราะด้วยพื้นที่ใช้สอยที่มากกว่า กลุ่มลูกค้าย่อมเลือกซื้อโครงการทาวน์เฮาส์ก่อนอย่างแน่นอน” ภัทรชัย กล่าว

ข่าวอื่นๆ

ข่าวอื่นๆ