รัชดาฯ-พระราม 9 คึก บิ๊กอสังหาลุยพัฒนา

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ย่านรัชดาภิเษก-พระราม 9 ยังคงร้อนแรงอย่างต่อเนื่อง หลังจากล่าสุดมีการเปิดประมูลที่ดิน 28 ไร่ บริเวณสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินเอ็มอาร์ที ศูนย์วัฒนธรรม ของบริษัท พริ้นซิเพิล แคปิตอล ของ นพ.พงษ์ศักดิ์ วิทยากร ประธานกรรมการ ที่จะได้ข้อสรุปในเดือน พ.ย.นี้ โดยมีบิ๊กอสังหาฯ รายใหญ่อย่าง นพ.บุญวนาสิน กลุ่มโรงพยาบาลธนบุรี และ เจริญ สิริวัฒนภักดี เจ้าของไทยเจริญ คอร์ปอเรชั่น จ่อประมูลพัฒนารวมไปถึงที่ดิน 24 ไร่ ของบริษัท แหลมทองค้าสัตว์ รวมไปถึงที่ดินของ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ที่เตรียมเปิดหน้าดินเพื่อพัฒนาโครงการ 20 ไร่ บริเวณห้างจัสโก้เดิม และแปลงตรงกันข้ามติดแยกถนนเทียมร่วมมิตรที่มีแผนพัฒนาเช่นกัน

ทำเลนี้หากไม่มีอะไรเปลี่ยนแปลง หลังจากการเข้าซื้อกิจการของบริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จากกลุ่มแกรนด์คาแนล เดิมวางแผนจะพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานเกรดเอ มูลค่าการลงทุนสูงกว่า 1.8 หมื่นล้านบาทโครงการซูเปอร์ ทาวเวอร์ ในบริเวณพื้นที่โครงการเดอะ แกรนด์ พระราม 9 พื้นที่ 73 ไร่ บริเวณสี่แยกพระราม 9 พัฒนาเป็นอาคารสูง 615 เมตร จำนวน 125 ชั้น พื้นที่อาคารรวมกว่า 1 แสนตารางเมตร (ตร.ม.) ถือว่าเป็นอาคารสูงที่สุดในอาเซียน และเป็นอาคารสูงติดอันดับ 1 ใน 10 ของโลก เรียกว่ามีปัจจัยเข้ามากระตุ้นความน่าสนใจต่อเนื่อง ปัจจุบันทำเลนี้มีคอนโดรวมกันแล้วกว่า 1.4 หมื่นยูนิต และมีอีกมากกว่า 2,000 ยูนิต เตรียมเปิดขายในอนาคต

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า คอนโดมิเนียมย่านรัชดาภิเษก-พระราม 9 คึกคักเป็นอย่างมากในช่วงปี 2555-2556 เนื่องจากผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างพากันเปิดโครงการใหม่กันอย่างคึกคัก ทั้งพฤกษา อนันดา เอพี (ไทยแลนด์) แอล.พี.เอ็น. รวมถึงแกรนด์คาแนล

ที่ผ่านมาคอนโดย่านรัชดาภิเษก-พระราม 9 เป็นย่านที่กลุ่มนักลงทุนชาวจีนและประเทศในกลุ่มเอเชียให้ความสนใจเป็นอย่างมาก เนื่องจากใกล้กับสถานทูตจีนบนถนนรัชดาภิเษก ซึ่งมีกลุ่มผู้ซื้อและกลุ่มลูกค้าเช่าจากประเทศจีนและชาติอื่นๆ ในเอเชียลงทุนและอาศัยกันเป็นจำนวนมาก โดยเฉพาะกลุ่มนักลงทุนชาวจีนที่สนใจลงทุนคอนโดย่านนี้มากเป็นพิเศษ ทั้งกลุ่มนักลงทุนระยะสั้นและระยะยาว ซึ่งนักลงทุนเหล่านี้จะรวมตัวกันซื้อคอนโดรูปแบบบิ๊กล็อตเป็นส่วนใหญ่ เพื่อจะได้ราคาถูกลงและขายผ่านบริษัทตัวแทนจำหน่ายคนจีนที่มาดีลโดยตรงกับโครงการ ซึ่งในช่วงที่ผ่านมารัชดาภิเษก-พระราม 9 มีนักพัฒนาอสังหาฯ จีนสนใจเข้ามาลงทุนพัฒนาโครงการแล้วถึง 3 ราย รวมมูลค่าการลงทุนราว 2 หมื่นล้านบาท ได้แก่ ทีซี ดีเวลลอปเมนท์ กลุ่มอสังหาฯ ทุนจีน เทียนเฉิน กรุ๊ป ซึ่งพัฒนาโครงการแล้ว 2 โครงการ ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 1.3 หมื่นล้านบาท ไรส์แลนด์ ประเทศไทย (คันทรี่ การ์เด้น โฮลดิ้ง) ผู้พัฒนาโครงการอาร์ติซาน รัชดาฯ มูลค่าการลงทุนกว่า 6,800 ล้านบาท และยังมีโครงการ เจอาร์วาย คอนโดมิเนียม จากบริษัท เจอาร์วาย ดีเวลลอปเมนท์ กรุ๊ป กลุ่มนักลงทุนจากจีนที่เข้ามาพัฒนาโครงการในย่านนี้

ขณะเดียวกันยังมีแสนสิริที่รอเวลาเปิดตัวโครงการคอนโดระดับลักซ์ชัวรี่โครงการขนาดใหญ่อีก 1 โครงการคือ เอพี (ไทยแลนด์) พัฒนาโครงการไลฟ์ อโศก ไฮป์ คอนโดสูง 40 ชั้น 1 อาคาร 1,253 ยูนิต และ ค่ายริชี่เพลซ 2002 ก็มีที่ดินบริเวณทำเลย่านนี้เช่นเดียวกัน

ในช่วงครึ่งแรกของปี 2561 มีการเปิดตัวโครงการคอนโดโครงการใหม่บนทำเลดังกล่าวแล้วว่า 4,920 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนมากกว่า 2 หมื่นล้านบาท โดยทำเลดังกล่าวมีคอนโดเปิดขายใหม่ต่อเนื่องทุกปีตั้งแต่ปี 2555 เป็นต้นมา ปัจจุบันอัตราการขายคอนโดเฉลี่ยในทำเลนี้อาจจะค่อนข้างสูงคือประมาณ 86% แต่ต้องไม่ลืมว่าโครงการส่วนใหญ่เปิดขายมานานแล้ว และโครงการที่เปิดขายช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมามีความน่าสนใจในส่วนของการออกแบบและมีปัจจัยบวกต่างๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคตมาเป็นตัวเพิ่มความน่าสนใจ และเมื่อราคาขายในทำเลนี้สูงขึ้นทุกปี โครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้และมียังมียูนิตเหลือขายอยู่ก็ได้รับความสนใจมากขึ้นตามไปด้วย เพราะราคาขายโครงการที่สร้างเสร็จแล้วก่อนหน้านี้ต่ำกว่าโครงการที่เปิดขายใหม่ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยคอนโดในทำเลนี้อยู่ที่ประมาณ 1.5 แสนบาท/ตร.ม. ปรับเพิ่มจากราคาขายเฉลี่ยปี 2554 ไม่น้อยกว่า 70% หรือปรับขึ้นปีละ 10% เพราะบางโครงการที่เปิดขายในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมามีราคาขายที่มากกว่า 1.8 แสนบาท/ตร.ม.

อย่างไรก็ตาม การเลือกซื้อโครงการคอนโดในทำเลนี้อาจจะต้องใช้การพิจารณามากขึ้น สำหรับคนที่ต้องการลงทุนหรือว่าซื้อเพื่ออยู่อาศัย เพราะแม้ว่าจะมีปัจจัยบวกที่น่าสนใจในทำเลแต่ต้องไม่ลืมว่าถ้าเลือกซื้อโครงการที่มีราคาขายสูงอาจจะต้องใช้เวลาในการขายต่อสักระยะแม้ว่ารูปแบบโครงการจะดูน่าสนใจก็ตาม

อีกปัจจัยหนึ่งคือในทำเลอื่นๆ ที่ไกลออกไปจากทำเลนี้ มีโครงการคอนโดอีกมากมายให้เลือกซื้อทั้งในแนวเส้นทางรถไฟใต้ดิน พื้นที่ในซอยที่แยกออกไปจากถนนรัชดาภิเษก คนที่ทำงานในทำเลนี้ ก็อาจไม่ได้จำเป็นต้องพักอาศัยอยู่ในทำเลนี้ อยู่ห่างออกไป 1-2 สถานีรถไฟใต้ดินก็เป็นอีกหนึ่งทางเลือก