ซื้อที่อยู่อาศัยช่วงดอกเบี้ยขาขึ้น

เรื่อง อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ

ยิ่งเข้าใกล้ไตรมาสสุดท้ายของทุกปี ก็ยิ่งเป็นช่วงที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคักมากที่สุด หรือเรียกว่าช่วงไฮซีซั่น เป็นช่วงที่ผู้คนเริ่มขยับขยายมองหาบ้านหลังใหม่ เพราะหลายท่านอาจเปลี่ยนตำแหน่งหน้าที่การงานใหม่ หรืออาจจะได้รับโบนัสก้อนโตเป็นรางวัลตอบแทนการทำงานที่ทุ่มเทมาตลอดทั้งปี แต่ในปีนี้ดูเหมือนว่าเรื่องดอกเบี้ยที่กำลังจะปรับขึ้นเริ่มเป็นเรื่องกวนใจแผนการซื้อบ้านของใครหลายๆ คน เรามาดูกันครับว่าจะมีทางเลือกอย่างไรได้บ้างในการรับมือภาวะเช่นนี้

ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนว่าปัจจุบัน ดอกเบี้ยนโยบายของไทยอยู่ในระดับต่ำมากที่ 1.5% สูงกว่าช่วงวิกฤตเศรษฐกิจปี 2551 ที่ 1.25% เพียง 0.25% เท่านั้น หากในอนาคตเกิดปัญหาเศรษฐกิจจากความผันผวนจากต่างประเทศ เราอาจจะมีความสามารถไม่เพียงพอในการกระตุ้นเศรษฐกิจ เพราะดอกเบี้ยอยู่ในระดับต่ำมาก

ดังนั้น การเพิ่มความสามารถในการดำเนินนโยบายการเงินในอนาคต และคำนึงถึงความเสี่ยงของดอกเบี้ยนโยบายที่ต่ำเป็นเวลานาน จึงเป็นเรื่องที่หลายฝ่ายคาดการณ์ว่าดอกเบี้ยนโยบายของไทยกำลังจะปรับขึ้น อย่างไรก็ตาม ประเด็นเรื่องดอกเบี้ยขาขึ้นไม่ได้เป็นเรื่องที่เกิดขึ้นแค่ในประเทศไทยเท่านั้นครับ แต่หลายประเทศทั่วโลกกำลังประสบปัญหาเงินเฟ้ออย่างหนัก ทำให้มีการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยในอัตราที่สูงอย่างไม่น่าเชื่อ เช่น ที่อาร์เจนตินาได้ปรับอัตราดอกเบี้ยขึ้นไปอยู่ที่ 60% เพื่อพยุงค่าเงินที่ดิ่งหนักรวมถึงเพื่อแก้ปัญหาสถานการณ์ เงินเฟ้อ ปัญหาที่คล้ายกับอาร์เจนตินายังเกิดขึ้นในหลายๆ ประเทศทั้งเวเนซุเอลา ตุรกี และประเทศใกล้บ้านเรา เช่น อินโดนีเซีย

แล้วสำหรับผู้ที่วางแผนจะซื้อบ้านช่วงนี้ต้องทำอย่างไรบ้าง แน่นอนครับว่าที่อยู่อาศัยนั้นมีความจำเป็นเสมอในทุกยุค ไม่ว่าช่วงนั้นภาวะเศรษฐกิจจะเป็นอย่างไร เมื่อมีความจำเป็นเกิดขึ้นในช่วงที่ดอกเบี้ยอาจจะขัดใจอยู่บ้าง แต่หากวางแผนที่ดีก็สามารถไปต่อได้อย่างแน่นอน เพราะอย่างไรก็ตามอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียง แต่เป็นปัจจัย 4 ของมนุษย์เรา แต่ยังสามารถซื้อเพื่อการลงทุนเป็น Passive Income ในรูปแบบการปล่อยเช่า หรือการขายต่อเพื่อรับผลตอบแทนจากมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในอนาคต โดยฝ่ายวิจัยและพัฒนาของพลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้ทำการวิเคราะห์และพบว่าจากอัตราดอกเบี้ยของธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินเฉพาะกิจ 10 แห่ง ที่ปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ในเดือน ก.ย.ปีนี้ มีอัตราดอกเบี้ยโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5.9% แต่เมื่อพิจารณาราคาที่อยู่อาศัยในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา จะพบว่าราคานั้นมีการปรับตัวสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยอยู่ประมาณ 1.19% ต่อปี

นั่นคือราคาที่อยู่อาศัยมีมูลค่าที่เพิ่มขึ้นในแต่ละปีสูงกว่าอัตราดอกเบี้ย ซึ่งจากการเก็บข้อมูลที่อยู่อาศัยในหลายโซนยังคงมีการเติบโตสูงกว่าทิศทางอัตราดอกเบี้ย เช่น โซนสุขุมวิท โครงการสิริ แอท สุขุมวิท เปิดขายในปี 2550 ในราคาประมาณ 9.2 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) แต่ปัจจุบันราคาขายต่อ (Resale) ขึ้นมาอยู่ที่ประมาณ 2.1 แสนบาท/ตร.ม. คิดเป็นผลกำไรส่วนต่างจากราคาขายถึง 124% หรือคิดเป็นผลตอบแทนการขายต่อ (Capital Gain) อยู่ที่ 11% ต่อปี ซึ่งผลตอบแทนที่ได้รับสูงกว่าอัตราดอกเบี้ย จึงเป็นอีกตัวอย่างที่สะท้อนให้เห็นว่า หากมีการวางแผนการลงทุนอย่างรอบคอบ การมีอสังหาริมทรัพย์ไว้เป็นสินทรัพย์ย่อมคุ้มค่าและสร้างกำไรในระยะยาวได้ครับ

ดังนั้น ในกรณีที่เป็นโครงการที่เกือบแล้วเสร็จใกล้พร้อมโอน ผู้ที่ต้องการซื้อจึงควรรีบติดต่อธนาคารเพื่อขอโปรโมชั่นล่วงหน้าเพื่อฟิกซ์ดอกเบี้ยในระดับต่ำไว้ แม้ว่าการโอนจะยังไม่เกิดขึ้นในตอนนี้ โดยการเปรียบเทียบดอกเบี้ยจากหลายๆ ธนาคาร รวมถึงการจ่ายเงินดาวน์ในสัดส่วนที่สูงขึ้นก็จะช่วยให้ลดวงเงินกู้และลดอัตราดอกเบี้ยลงได้เช่นกัน นอกจากนี้การคำนวณระยะเวลาการกู้ที่สั้นลงก็สามารถช่วยลดอัตราดอกเบี้ยลงได้ แต่ผู้กู้ต้องคำนวณดูรายจ่ายการผ่อนต่อเดือนให้แน่ใจ ซึ่งปัจจุบันมีแอพพลิเคชั่นในการช่วยคำนวณและวางแผนการผ่อนค่อนข้างมาก อีกทั้งจะต้องตัดแผนการใช้เงินที่ไม่จำเป็นอื่นๆ ออกไปในช่วงแรก เพื่อให้สามารถโปะเงินต้นให้ได้มากที่สุด

นอกจากนี้ การเลือกที่อยู่อาศัยที่พอดีกับความจำเป็นก็จะทำให้ได้ที่อยู่อาศัยในราคาที่ไม่สูงมาก และช่วยลดภาระการผ่อนทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยที่จ่ายน้อยกว่า ซึ่งการมองหาบ้านมือสอง หรือบ้านที่เจ้าของนำกลับมาขายใหม่ (Resale) ก็ถือเป็นอีกตัวเลือกที่ดี ซึ่งไม่เพียงแต่จะได้ที่อยู่อาศัยในราคาที่ต่ำกว่าโครงการใหม่แล้ว ยังทำให้ผู้ซื้อได้มีโอกาสเข้าถึงอสังหาริมทรัพย์ ในทำเลใจกลางเมืองได้ง่ายขึ้น เนื่องจากในบางทำเลนั้นมีปัญหาเรื่องที่ดินในการพัฒนาโครงการใหม่ไม่มีแล้ว ดังนั้นที่อยู่อาศัยรีเซลจึงเข้ามาเป็นตัวเลือกที่น่าสนใจอีกทางหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม ไม่ว่าจะเลือกที่อยู่อาศัยแบบโครงการใหม่หรือมือสอง แม้จะเป็นการซื้อในช่วงภาวะดอกเบี้ยเริ่มขยับ แต่สำหรับการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่สูญเปล่า เพราะราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นที่ทราบกันดีว่าปรับตัวเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา โดยเฉพาะโครงการที่อยู่ในทำเลที่ ดีและได้รับการดูแลอย่างดี ราคาในอนาคตปรับขึ้นแบบไม่ทำให้ผิดหวังแน่นอนครับ