การใช้อาคารและที่พักอาศัยผิดประเภท

เรื่อง ธนันทร์เอก หวานฉ่ำ

ท่านผู้อ่านคงเคยเห็นสำนักงานหรือออฟฟิศต่างๆ ที่เป็นทั้งสถานประกอบการและที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม ซึ่งหลายท่านก็คงเกิดข้อสงสัยว่าจริงๆ แล้วเราสามารถนำที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมาเป็นสำนักงานประกอบธุรกิจต่างๆ ได้หรือไม่ซึ่งปัญหาเรื่องการใช้ที่พักอาศัยและอาคารผิดประเภท

ที่ผ่านมามีการร้องเรียนเกี่ยวกับปัญหาดังกล่าวเกิดขึ้นตลอดเวลา เนื่องจากผู้อยู่อาศัยไม่ปฏิบัติตามกฎหมายและข้อบังคับของนิติบุคคล ทำให้เกิดผลกระทบต่างๆ ตามมา เช่น มีผลต่อมูลค่าทรัพย์สินลดลง เนื่องจากความไม่เป็นระเบียบของชุมชนและการอยู่อาศัย และทำให้เกิดความไม่ปลอดภัยเพราะจะมีคนเข้า-ออกโครงการอยู่ตลอดเวลา อาจมีการโจรกรรมหรือการเกิดอัคคีภัยจากการประกอบการได้

นอกจากนี้แล้วยังทำให้เกิดความขัดแย้งระหว่างผู้อยู่อาศัยด้วยกันเอง ที่สำคัญจะทำให้โครงการมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางเพิ่มขึ้น เนื่องจากความถี่ในการใช้ทรัพย์สินส่วนกลาง ทำให้เกิดความเสื่อมได้เร็วกว่าโครงการพักอาศัยทั่วไป ดังนั้น โครงการที่ระบุให้บางส่วนสามารถประกอบการเชิงพาณิชย์ได้จะต้องระบุให้ต้องเสียค่าส่วนกลางมากกว่าการอยู่อาศัยแบบปกติ ขึ้นอยู่กับความต้องการใช้พื้นที่ส่วนกลางว่ามีมากน้อยแค่ไหน

โครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปจะต้องมีการระบุวัตถุประสงค์ในการขออนุญาตก่อสร้าง ซึ่งจะต้องเป็นไปตามกฎหมายกำหนด หากเป็นโครงการบ้านและคอนโดที่ระบุว่าเป็นที่พักอาศัยอย่างเดียวไม่สามารถนำไปใช้เป็นสถานประกอบการเชิงพาณิชย์ได้

อย่างไรก็ตาม มีบางโครงการที่มีการขออนุญาตก่อสร้างเพื่อพักอาศัยและประกอบการพาณิชย์ได้บางส่วน ซึ่งในข้อบังคับจะต้องกำหนดว่าอาคารหรือสิ่งปลูกสร้าง เลขที่เท่าไหร่ที่สามารถประกอบการเชิงพาณิชย์ได้ ซึ่งผู้ประกอบการมืออาชีพมักจะระบุไว้ในลักษณะนี้

หากระบุในข้อบังคับว่าที่บางส่วนสามารถใช้ประกอบการพาณิชย์ จะต้องมีทางเข้า-ออกแยกจากส่วนการพักอาศัย ซึ่งเรื่องนี้กฎหมายบังคับไว้ชัดเจน

“หากโครงการคอนโด หรือหมู่บ้านจัดสรรต้องการให้ใช้พื้นที่เพื่อการพาณิชย์ได้ จะต้องมีการควบคุมและระบุประเภทที่ต้องมีบริการนั้นๆ อย่างชัดเจน เช่น มีบริการนั้นๆ ต้องจำเป็นต่อการอยู่อาศัยและต้องจำกัดประเภทของการประกอบการ เช่น ห้ามมีร้านสุราหรือสถานบันเทิง หรือธุรกิจสร้างความเดือดร้อนให้กับการอยู่อาศัย และต้องมีการควบคุมราคาและค่าบริการเพื่อประโยชน์ของผู้พักอาศัย

นอกจากนี้แล้วผู้บริหารทรัพย์สินจะต้องคอยดูแลว่าเรื่องข้อบังคับว่าควรจะมีบริการใดที่เหมาะสม หากมีสถานประกอบการรวมอยู่กับการพักอาศัยจะต้องอยู่ในกฎระเบียบ เช่น ห้ามนำของมาวางหน้าห้อง หรือร้านอาหารจะต้องดูแลเรื่องควันและดูแลเรื่องความสะอาด รวมทั้งห้ามวางรองเท้าไว้หน้าห้อง เพราะจะทำให้เกิดความไม่เป็นระเบียบ ฯลฯ”

หากมีการฝ่าฝืนผู้บริหารทรัพย์สินต้องเข้มงวด เพื่อให้สมาชิกทำตามกฎระเบียบและต้องออกระเบียบและมีประกาศที่ชัดเจนว่าจะต้องปฏิบัติอย่างไร และหากมีการฝ่าฝืนต้องยกเลิกบริการนั้นๆ ทันที เพราะหากละเลยจะส่งผลต่อความเสียหายต่อภาพรวมของโครงการ

ที่ผ่านมาการฝ่าฝืนกฎระเบียบและทำให้เกิดความเสียหายต่อภาพรวม หากมีการร้องเรียนว่ามีการใช้งานไม่ถูกต้องตามที่ขออนุญาตไว้ เช่น หากมีการใช้อาคารผิดประเภทแล้วมีคนไปร้องเรียน ภาครัฐจะเป็นผู้เสียหายมาฟ้องกับโครงการ

หรือหากนิติบุคคลเกิดความเสียหายผู้บริหารทรัพย์สินจะต้องดำเนินการฟ้องร้องกับผู้ที่กระทำผิด และดำเนินการให้ทุกอย่างกลับสู่สภาพเดิมหรือมีการฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย

ดังนั้น ผู้อยู่อาศัยจะต้องรู้จักบทบาทของตนเองและปฏิบัติตามระเบียบของสถานที่นั้นๆ และผู้บริหารทรัพย์มืออาชีพจะต้องออกประกาศอย่างชัดเจนและต่อเนื่อง ว่าห้ามทำอะไรในโครงการบ้าง ส่วนผู้ประกอบการจะต้องมีความชัดเจนตั้งแต่ขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้าง