เจาะอสังหาชานเมือง ยอดโตรับหลายปัจจัยบวก

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ตลาดที่อยู่อาศัยชานเมืองเริ่มเติบโตตามความต้องการของผู้บริโภค โดย เฉพาะกลุ่มเรียลดีมานด์ที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง เพราะด้วยราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มทุกปี ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยต้องปรับขึ้นตามต้นทุนจนเกินกำลังซื้อในระดับกลางและล่าง ขณะที่ข้อจำกัดด้านผังเมืองอีกทั้งโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อสู่รอบนอกกรุงเทพฯ ส่งผลให้พื้นที่ชานเมืองกลายเป็นทางเลือกของการอยู่อาศัย

อิสระ บุญยัง นายกกิตติมศักดิ์สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่า ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์แนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑลยังคงเปิดตัวต่อเนื่อง โดยจะเห็นการขยายตัวของตลาดทาวน์เฮาส์ในพื้นที่ชานเมืองมากขึ้นจากการปรับขึ้นของราคาที่ดิน

ทั้งนี้ ระดับราคาที่ผู้บริโภคให้ความสนใจซื้อคือไม่เกิน 5 ล้านบาท มีสัดส่วนถึง 80% ของตลาดรวมและเป็นกลุ่ม เรียลดีมานด์ โดยจะเห็นผู้ประกอบการไม่ว่าเจ้าใหญ่ในตลาดและผู้ประกอบการในท้องถิ่นยังคงให้ความสนใจเจาะตลาดกลุ่มนี้

ขณะที่มองว่าทาวน์เฮาส์บริเวณชานเมืองในอีก 2 ปีข้างหน้า จะเริ่มต้นที่ 2 ล้านบาท บวก/ลบ เพราะจากตัวเลขที่สะท้อนให้เห็นตั้งแต่เมื่อปี 2553 ราคาทาวน์เฮาส์ย่านลำลูกกาขายที่  7-8 แสนบาท แต่ในปี 2556-2557 ราคาปรับเพิ่มเป็น 1.5 ล้านบาท และปัจจุบันอยู่ที่ล้านปลายๆ โดยทำเลของตลาดกลุ่มนี้คือ รังสิต คลอง 4 ขึ้นไป ลำลูกกาคลอง 6-7 หรือในรัศมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและสายใหม่ช่วง 5-10 กิโลเมตรของสถานี

ในส่วนของตลาดแนวสูงอย่างคอนโดมิเนียมจะเข้ามาแทนที่บ้าน ทาวน์เฮาส์ระดับ 4 ล้านบาท ซึ่งทำเลจะอยู่ในบริเวณแนวรถไฟฟ้ารัศมีไม่เกิน 2 กิโลเมตรรอบสถานี หรือในย่านชุมชนที่มีการอยู่อาศัยหนาแน่น ซึ่งถูกข้อจำกัดด้วยผังเมือง ทำให้ระดับราคาเกินกำลังซื้อกลุ่มเรียลดีมานด์ระดับกลาง-ล่าง โดยราคาคอนโดระดับราคา 1 ล้านบาท ปลายยังพอหาซื้อได้ในบางทำเล

นอกจากนี้ คอนโดในเมืองจะเริ่มเห็นการพัฒนาโครงการในซอยเพิ่มมาก เพราะที่ดินแพงและหาแปลงใหญ่ยาก เช่น ในซอยย่านพระราม 4 ที่ทะลุเชื่อมสุขุมวิทราคาอยู่ที่ราว 1 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ดังนั้น การพัฒนาคอนโดเพื่อขายจะอยู่ในระดับราคาประมาณ 2 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) เป็นต้น ซึ่งเป็นกลุ่มระดับบนเป็นนิชมาร์เก็ตที่มีสัดส่วนในตลาดยังน้อย

ด้านนโยบายโครงการบ้านล้านหลังสำหรับผู้มีรายได้น้อยของรัฐบาลนั้น เป็นเรื่องที่ดีที่จะทำให้ผู้มีรายได้น้อยสามารถมีบ้านเป็นของตนเองได้ โดยมีการเคหะแห่งชาติเป็นผู้ดำเนินการ แต่จะทำให้ครบล้านหลังอาจต้องให้ภาคเอกชนเข้ามามีส่วนร่วมพัฒนา

"มองว่ารัฐบาลต้องเข้ามาสนับสนุนนอกเหนือจากด้านสินเชื่อทั้งระบบ โพสต์ไฟแนนซ์และพรีไฟแนนซ์ โดยออกมาตรการลดค่าธรรมเนียมการ โอนกรรมสิทธิ์และค่าจดจำนองแบบถาวรช่วยผู้บริโภค ขณะที่ต้องมีการ แก้ไขกฎหมายด้านผังเมือง เพื่อทำให้ครอสต้นทุนสามารถพัฒนาระดับราคาที่ต้องการได้"

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาฯ ปีนี้ ยังโตต่อได้ท่ามกลางผู้ประกอบการปรับตัว