เจาะทำเลรามคำแหงอสังหาแข่งผุดคอนโด

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

รามคำแหงเป็นอีกย่านที่น่าจับตามองเป็นอย่างมากหลังจากที่ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เดินหน้าก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า สายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี (สุวินทวงศ์) รวมระยะทาง 22.57 กม. ตั้งแต่เดือน พ.ค. 2560 โดยมีกำหนดเปิดบริการในปี 2566

ความชัดเจนของการลงทุนเห็นได้ชัดเมื่อ เดอะมอลล์ กรุ๊ป ได้ทุบ เดอะมอลล์ รามคำแหง 2 ฝั่งมุ่งหน้ามาแยกพระราม 9-รามคำแหง โดยเตรียมปรับโฉมให้กลายเป็น มิกซ์ยูส คอมเพล็กซ์ รับรถไฟฟ้าสายสีส้ม บนที่ดินกว่า 30 ไร่ ยิ่งเป็นตัวผลักดันให้รามคำแหงเป็นทำเลที่ร้อนแรง เนื่องจากแวดล้อมไปด้วยชุมชน เพราะอยู่ใกล้สนามกีฬาราชมังคลากีฬาสถาน มหาวิทยาลัยรามคำแหง และ มหาวิทยาลัยอัสสัมชัญ อีกทั้งยังเป็นถนนสายหลักสำคัญในพื้นที่กรุงเทพฯ ตะวันออกเฉียงเหนือ ครอบคลุมพื้นที่ตั้งแต่เขตบางกะปิ สะพานสูงต่อเนื่องเข้ามีนบุรี

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า  ภาพรวมของตลาดคอนโดมิเนียมย่านรามคำแหงช่วง 10 ปีที่ผ่านมา พบว่าเดือน ส.ค. 2561 มียูนิตเปิดขายรวมแล้ว 1,4907 ยูนิต และคาดการณ์ว่าในช่วงครึ่งหลังของปีนี้จะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่บนทำเลย่านรามคำแหงอีกกว่า 4,273 ยูนิต ซึ่งถือได้ว่าเป็นทำเลที่น่าจับตามองเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะบริษัทพัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ อาทิ ศุภาลัย เตรียมจะเปิดตัวโครงการ ศุภาลัย เวอเรนด้า รามคำแหง เป็นโครงการคอนโดติดรถไฟฟ้า สถานีราชมังคลาจำนวน 2,073 ยูนิต บนที่ดิน 15 ไร่

ค่ายพฤกษา เตรียมเปิดคอนโด ไฮไรส์ เดอะ ทรี หัวหมาก จำนวน 500 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,700 ล้านบาท บนแปลงที่ดินขนาดประมาณ 5 ไร่ติดถนนรามคำแหง ช่วงระหว่างซอย 85/2 และ 87 ซึ่งจะเปิดที่ตั้งของสถานีรถไฟฟ้าอินเตอร์เชนจ์ ลำสาลี (สายสีส้มและสายสีเหลือง) และล่าสุด เสนาเตรียมพัฒนาเป็นคอนโด ไฮไรส์ แบรนด์ นิช โมโน รามคำแหงบนที่ดิน 15 ไร่ 1,700 ยูนิต บริเวณสถานีหัวหมาก และยังมีค่ายออริจิ้นที่เตรียมเปิดตัวโครงการคอนโดเช่นกัน

สำหรับอุปทานที่อยู่ระหว่างการขายในปัจจุบันพบว่า ปัจจุบันทำเลย่านรามคำแหงมีคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายทั้งหมดประมาณ 6 โครงการ ประมาณ 5,063 ยูนิต พบว่าผู้ประกอบการพัฒนาเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอนมากที่สุดถึง 4,083 ยูนิต หรือคิดเป็น 80.6% รองลงมาเป็น รูปแบบสตูดิโอ 677 ยูนิต หรือคิดเป็น 13.4% และ รูปแบบ 2 ห้องนอนประมาณ 303 ยูนิต หรือคิดเป็น 6% และพบว่ารูปแบบห้อง 2 ห้องนอนสามารถขายได้มากที่สุด 86.4% รองลงมาคือรูปแบบสตูดิโอ 84.8% และรูปแบบ 1 ห้องนอนที่ 79.9%

นอกจากนี้ คอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างการขายย่านรามคำแหง ส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคา 3-5 ล้านบาทมากที่สุดที่ 1,194 ยูนิตหรือคิดเป็น 23.6% รองลงมาคือระดับราคา 2.5-3 ล้านบาท 1,033 ยูนิตหรือคิดเป็น 20.4% และระดับราคา 2.25-2.5 ล้านบาท ประมาณ 762 ยูนิตหรือคิดเป็น 15% ซึ่งพบว่าระดับราคา 2.25-2.5 ล้านบาท เป็นช่วงราคาที่ขายดีที่สุดอยู่ที่ประมาณ 85.4% สามารถขายไปแล้วจากยูนิตทั้งหมด รองลงมาคือระดับราคา 2.5-3 ล้านบาท ประมาณ 84.1% และระดับราคา 2-2.25 ล้านบาท ประมาณ 83.7%

ผลการสำรวจยังพบว่าราคาขายของคอนโดมิเนียมมีการปรับขึ้นมากถึง 80% จากก่อนหน้าราคาขายเฉลี่ยอยู่ประมาณ 5 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ปัจจุบันราคาขายเฉลี่ยของ คอนโดอยู่ที่ประมาณ 9 หมื่นบาท/ตร.ม. สำหรับราคาที่ดินในย่านรามคำแหงหลังจากที่รถไฟฟ้าเริ่มสร้างตั้งแต่ช่วงปลายปีที่ผ่านมาราคาปรับขึ้นมาก ปัจจุบันที่ดินรามคำแหงติดถนนใหญ่อยู่ที่ประมาณ 2.5-3 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) และที่ดินในซอยจะอยู่ที่ 1.2-1.6 แสนบาท/ตร.ม.
   
ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย สำรวจพบว่าอุปทานคอนโดมิเนียมที่เกิดขึ้นใหม่ย่านรามคำแหง นับตั้งแต่ปี 2556 จนถึงปัจจุบันมีจำนวน 5,600 ยูนิต ถูก ดูดซับไปแล้ว 70-80% หรือมียอดขาย 4,400 ยูนิต โดยมีราคาขายเริ่มต้นที่ 7.4 หมื่นบาท/ตร.ม. ในปี 2559 ทำเลนี้มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่คอนโดเปิดใหม่กว่า 1 แสนบาท/ตร.ม. และในปี 2560 ราคาเฉลี่ยของคอนโดในย่านนี้อยู่ที่ 8.8 หมื่นบาท/ตร.ม. และหากนับรวมโครงการที่ศุภาลัย เปิดตัวใหม่จะอุปทานรวมอยู่ในย่านนี้ประมาณ 6,400 ยูนิตซึ่งถือว่าค่อนข้างต่ำ

ทั้งนี้ ล่าสุดบริษัทได้เปิดตัวโครงการศุภาลัยเวอเรนด้า รามคำแหง ประกอบด้วยอาคารชุด 3 อาคาร ประกอบด้วยอาคาร จำนวนห้องชุดรวม 2,073 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 1.89 ล้านบาท หรือราคาเฉลี่ย 7.6 หมื่นบาท/ตร.ม. มูลค่าโครงการรวม 6,000 ล้านบาท ซึ่งที่ดินโครงการที่บริษัทนำมาพัฒนานั้นซื้อมาในรูปแบบการประมูลราคา 1.6-1.7 แสนบาท/ตร.ว. จำนวน 15 ไร่ สามารถเข้าออกได้สองทางคือถนนรามคำแหง และถนนหัวหมาก นี่ถือเป็นการเร่งลงทุนของผู้ประกอบการรับกับการเดินโครงการสาธารณูปโภคภาครัฐที่ขยายตัว