อาคารสำนักงานให้เช่ายังเติบโตได้อีก

โดย..ศุภกิจ ประมวลทรัพย์ บริษัท สินธรณี พร็อพเพอร์ตี้ 

นอกเหนือจากการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แบบขายขาดหรือที่เรียกว่า ฟรีโฮลด์ และยังมีอีกรูปแบบของการพัฒนาแบบให้เช่า หรือลีสโฮลด์ อย่างเช่น โรงแรม ห้างสรรพสินค้า มอลล์ หรือคอมมูนิตี้มอลล์ อาคารสำนักงาน พลาซา ตลาดนัดต่างๆ เหล่านี้เป็นอีกสินค้าที่นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ต่างก็พัฒนากันเรื่อย ควบคู่ไปกับการพัฒนาที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ ในปัจจุบันนี้เราจะเห็นการพัฒนาแบบมิกซ์ยูสเพิ่มมากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อตอบสนองความต้องการของลูกค้าหรืออีกนัยหนึ่ง ก็คือเป็นการเพิ่มจุดขายของโครงการตัวเองให้โดดเด่นขึ้นมากกว่าโครงการอื่นๆ

ในครั้งนี้จะกล่าวถึงอาคารสำนักงานที่แนวโน้มมีอัตราการเติบโตของตลาดในส่วนนี้ ถือว่าเป็นตลาดที่น่าสนใจและน่าลงทุนไม่แพ้เรื่องที่อยู่อาศัย เพราะใน 24 ชั่วโมง นอกจากบ้านแล้วก็ต้องมานั่งทำงานและสถานที่ที่มาทำงานก็หนีไม่พ้นอาคารสำนักงาน

พื้นที่ของอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ปัจจุบันมีจำนวนน้อยและกระจุกอยู่ในเขตเมืองชั้นใน อย่าง สีลม สุขุมวิท สาทร แม้ว่าจะมีการลงทุนขยายตัวไปเส้นรัชดาฯ พระราม 4 พระราม 9 พหลโยธิน วิภาวดีบ้าง แต่โดยรวมๆ พื้นที่ใหม่ๆ หรืออาคารใหม่ๆ เพิ่มขึ้นไม่มากนัก ขณะที่การใช้พื้นที่สำนักงานโดยรวมในตลาดยังคงเป็นไปในทิศทางบวก

จึงส่งผลให้อัตราพื้นที่ว่างทั้งตลาดอยู่ในระดับที่ต่ำมาก จากความต้องการพื้นที่อาคารสำนักงานนับจากวันนี้จนถึงปีนี้ จะมีนักพัฒนาก่อสร้างเสร็จและจะทยอยส่งมอบให้กับลูกค้าได้ โดยพื้นที่ดังกล่าวจะถูกดูดซับอย่างต่อเนื่อง จากผู้ประกอบการที่ต้องการขยายพื้นที่เช่า

ได้ส่งผลให้บริษัทต่างๆ เตรียมขยายพื้นที่เช่าเพิ่มและรีบตัดสินใจเช่า ไม่ว่าจะเป็นบริษัทขนาดใหญ่ที่ต้องการพื้นที่จำนวนมากเป็นหลักพันตารางเมตร หรือบริษัทขนาดกลางๆ ที่ต้องการพื้นที่หลักร้อยพันตารางเมตร หรือการ Relocate ของบริษัทอื่นที่ต้องการอาคารสำนักงานใหม่ๆ ทันสมัย ทำเลการเดินทางที่ดี

ส่วนใหญ่แล้วการเปลี่ยนย้ายอาคารสำนักงานจากที่เก่าไปที่ใหม่ส่วนใหญ่จะมองหาพื้นที่ใหม่ หลังจากเช่าไปแล้วไม่ต่ำกว่า 6 ปี หรือสัญญาเช่า 2 เทอม เนื่องจากค่าตกแต่งสำนักงานที่เป็นค่าเสื่อมจะหมดลงในทางบัญชี ทำให้การเปลี่ยนทำเลเช่าเป็นสิ่งที่ทำได้ง่ายขึ้น ในแง่ของนักลงทุนของอาคารสำนักงานถือว่าเป็นยุคทอง จากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) หรือโครงการระเบียงเศรษฐกิจพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) จะทำให้มีนักลงทุนต่างชาติเข้ามาทำธุรกิจในบ้านเรามากขึ้นนั่นเอง

อาคารสำนักงานมีหลายเกรด เช่น เกรด A B C ไล่ลงไป โดยที่อาคารเกรด A แน่นอนที่สุดต้องอยู่ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ (ซีบีดี) อาคารเกรดนี้นอกจากทำเลดีแล้วตัวอาคารต้องสวย ซีลลิ่งในห้องสูง ระบบจอดรถดี ส่วนกลางดี ระบบแอร์ ระบบลิฟต์์ทันสมัย Food Court และถ้าจะให้ดี อาคารต้องได้รับการออกแบบว่าเป็นอาคารประหยัดพลังงาน ราคาค่าเช่าก็จะสูงไปหลักพันต้นๆ ต่อตารางเมตร และถ้ามีพลาซาในอาคาร ก็จะตอบโจทย์บริษัทต่างๆ ได้ดี

ส่วนอาคารเกรด B-C เป็นทำเลรองๆ จากซีบีดี ยังคงน่าสนใจ เพราะสนนราคาค่าเช่าต่อตารางเมตรอยู่ระหว่างละ 500-800 บาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) ก็เหมาะสม อาคารสำนักงานส่วนใหญ่เป็นเจ้าของเดียว การซื้อขายเปลี่ยนมือได้ง่าย แต่จะมีอีกแบบคือพัฒนาในรูปแบบของอาคารชุดเหมือนคอนโดมิเนียมก็สามารถไปมองหาในตลาดรีเซลลงทุนจับจองเป็นเจ้าของได้หรือจะลงทุนผ่านกองทุนรวมอสังหาฯ ที่เปิดๆ กันก็ได้

ทั้งนี้ แนวโน้มอาคารสำนักงานมีการพัฒนาเพิ่มขึ้นตลอด หลังจากหยุดการพัฒนามาหลายปี อีกทั้งอัตราเรตค่าเช่าสำนักงานในบ้านเรายังต่ำกว่าราคาที่จะเป็นจริง ค่าเฉลี่ยของเราเมื่อเทียบกับสิงคโปร์หรือญี่ปุ่นที่อัตราตารางเมตรละ 3,000-4,000 บาท ในบ้านเราค่าเฉลี่ยแค่ 700-800 บาท/ตร.ม. ยังสามารถเติบโตได้อีกในอนาคต ปลายปีนี้เราได้เห็นตึกใหม่ๆ ที่พร้อมเปิดและอีก 2-3 ปีข้างหน้า ที่เส้นพระราม 4 จากนักพัฒนารายใหญ่ที่กำลังก่อสร้างนับว่าเป็นเรื่องที่ดีทีเดียวครับ