เจแอลแอลชี้อสังหาเช่า มาแรงทุกตลาด

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยในครึ่งแรกของปี 2561 ถือว่ายังมีความแข็งแกร่งเกือบทุกประเภท ไม่ว่าจะเป็น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม จะมีเฉพาะคอนโดมิเนียมจับตลาดแมสหรือมีราคาต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตารางเมตร ที่ได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้ครัวเรือนส่งผลกระทบกับกำลังซื้อ แม้ว่าปัญหาดังกล่าวจะเริ่มลดน้อยลงก็ตาม

สุพินท์ มีชูชีพ กรรมการผู้จัดการ เจแอลแอล ประเทศไทย บริษัทที่ปรึกษาและบริการด้านอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยว่า ครึ่งแรกของปีนี้ตลาดอสังหาฯ ในกรุงเทพฯ โดยภาพรวมยังคงแข็งแกร่งไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า และโรงแรม ที่ยังมีความต้องการสูง ส่งผลให้ค่าเช่ายังมีการปรับขึ้น ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมจะไม่สดใสนัก เนื่องจากปริมาณขยายตัวเร็วกว่าความต้องการและส่วนใหญ่มุ่งตลาดระดับบน

ทั้งนี้ ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่า นับเป็นอสังหาฯ ที่มีปัจจัยพื้นฐานแข็งแกร่งที่สุด นับตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา อัตราการว่างของพื้นที่เช่าอยู่ในระดับต่ำกว่า 10% ตลอดมา โดยมีการปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นเพียงช่วงสั้นๆ เมื่อมีอาคารสำนักงานโครงการใหญ่ๆ สร้างเสร็จ ในขณะที่ ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้นต่อเนื่องเช่นกันและ ทำสถิติใหม่ทั่วทุกทำเลและทุกเกรด

ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ กรุงเทพฯ มีอาคารสำนักงานใหม่สร้างเสร็จเพิ่มขึ้นรวมทั้งสิ้นเพียง 2.9 หมื่นตารางเมตร ส่งผล ให้อุปทานทั้งหมดในตลาดปรับเพิ่มขึ้นเพียงเล็กน้อยเป็น 8.9 ล้านตารางเมตร ส่วนค่าเช่าเฉลี่ยโดยรวมปรับขึ้น 2.6% จาก 651 บาท/ตารางเมตร/เดือน ในเดือน ม.ค.เป็น 688 บาท ในเดือน ก.ค. อาคารเกรดเอมีค่าเช่าปรับตัวเพิ่มขึ้นในอัตราที่เร็วกว่าคือ 11.2% จาก 751 บาท เป็น 824 บาท/ตารางเมตร/เดือน ปัจจัยที่หนุนให้ค่าเช่าปรับตัวสูงขึ้น คือ การมีพื้นที่ว่างเหลือเช่าต่ำและมีอาคารสร้างเสร็จเพิ่มไม่มาก อัตราการว่างของพื้นที่เช่าเฉลี่ยของทั้งตลาดขณะนี้อยู่ที่ 8.7% ส่วนอาคารเกรดเออยู่ที่ 6% ซึ่งเป็นผลมาจากการที่บริษัทต่างๆ ที่มีการย้ายและขยายสำนักงาน ส่วนใหญ่จะย้ายไปเช่าอาคารที่ใหม่กว่า

ยุพา เสถียรภาพอยุทธ์ ผู้อำนวยการฝ่ายบริการธุรกิจอาคารสำนักงาน เจแอลแอล กล่าวว่า ตลาดอาคารสำนักงาน กรุงเทพฯ ยังคงมีแนวโน้มอยู่ในช่วงขา ขึ้น โดยเชื่อว่าในช่วง 1 ปีข้างหน้า ค่าเช่าจะขยับเพิ่มขึ้นอีกราว 3-5% เนื่องจากความต้องการยังคงมีอยู่ในระดับสูงในขณะที่อาคารที่กำลังจะสร้างเสร็จ ใหม่ๆ ในเร็วๆ นี้มีไม่มาก โดยในระหว่างนี้ไปจนถึงสิ้นปี 2562 จะมีโครงการสร้างเสร็จเพิ่มคิดเป็นพื้นที่ให้เช่ารวมทั้งสิ้นเพียง 2.8 แสนตารางเมตร โดยโครงการเหล่านี้ส่วนใหญ่มีผู้เช่าจองพื้นที่ล่วงหน้าไปมากแล้ว เชื่อว่าตลาดอาคารสำนักงานกรุงเทพฯ จะยังคงมีอัตราการว่างของพื้นที่เช่าอยู่ในระดับต่ำและค่าเช่าปรับตัวปรับตัวเพิ่มขึ้นต่อไปอีกอย่างน้อย 2-3 ปี

ขณะที่ศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ คิดเป็นพื้นที่รวมกันทั้งสิ้น 6.5 ล้านตารางเมตร เป็นศูนย์การค้าที่เปิดบริการในช่วงครึ่งปีแรก 6 โครงการรวมพื้นที่ให้เช่า 4.8 หมื่นตารางเมตร ส่วนครึ่งหลังของปีจะมีเปิดเพิ่มอีก 17 โครงการ รวมพื้นที่กว่า 4.7 แสนตารางเมตร หรือราว 9.2% ของพื้นที่ศูนย์การค้าที่มีอยู่ทั้งหมดในขณะนี้ ซึ่งพื้นที่ส่วนใหญ่จะมาจากโครงการขนาดใหญ่ ได้แก่ ไอคอนสยาม เดอะ มาร์เก็ต และเกตเวย์ บางซื่อ ซึ่งทั้งหมดจะสร้างเสร็จไตรมาสสุดท้ายของปีนี้

แอนดรูว์ กัลป์แบรนด์สัน หัวหน้าฝ่ายวิจัย เจแอลแอล กล่าวว่า ศูนย์การค้าในกรุงเทพฯ มีปัจจัยพื้นฐานที่ค่อนข้างแข็งแกร่ง มีความต้องการเช่าพื้นที่สูงจากผู้ประกอบการค้าปลีกทั้งไทยและต่างชาติ เห็นได้จากอัตราการว่างของพื้นที่เช่าเฉลี่ยทั้งตลาดอยู่ในระดับต่ำที่ 8% ส่วนอุปทานใหม่ที่จะเพิ่มขึ้นค่อนข้างมาก คาดว่าจะไม่ส่งผลกระทบมากนัก เนื่องจากโครงการใหญ่ๆ ที่จะเปิดใหม่ในปีนี้ ล้วนพัฒนาโดยบริษัทที่มีประสบการณ์สูง และเชื่อว่าจะมีผู้ค้าปลีกต่างชาติและไทยที่ต้องการขยายสาขาในกรุงเทพฯ จับจองพื้นที่เช่าล่วงหน้าจำนวนมาก

นอกจากนี้ การเติบโตต่อเนื่องของตลาดการท่องเที่ยวในกรุงเทพฯ ส่งผลให้กลุ่มโรงแรมมีผลประกอบการที่ดี โดยในปีนี้คาดการณ์ว่าจะมีนักท่องเที่ยวเดินทางเข้ามาในกรุงเทพฯ สูงถึง 37.5 ล้านคน ในเดือน ก.ค. โรงแรมสามดาวมีค่าบริการห้องพักเฉลี่ยรายวันปรับตัวเพิ่มขึ้นเป็น 2,075 บาท/คืน หลังจากที่ไต่ระดับขึ้นถึง 2,000 บาท เป็นครั้งแรกในรอบ 10 ปีเมื่อปลายปี 2560 โรงแรมสี่ดาวมีค่าบริการห้องพักเฉลี่ยรายวันปรับตัวเพิ่มขึ้น 5.7% จากปีที่แล้วเป็น 3,447 บาท/คืน ค่าบริการห้องพักเฉลี่ยรายวันสำหรับโรงแรมห้าดาวปรับเพิ่มสูงขึ้น 4.6% เป็น 6,442 บาท/คืน ส่วนการเข้าใช้บริการห้องพักของโรงแรมสามดาว สี่ดาว และห้าดาวในช่วงครึ่งแรกของปีนี้มีอัตราเฉลี่ยที่ 85% 80.9% และ 77.2% ตามลำดับ

ด้าน ปิตินุช ภู่พัฒน์วิบูลย์ รองผู้อำนวยการฝ่ายบริการการลงทุนด้านโรงแรม เจแอลแอล กล่าวว่า ความท้าทายสำคัญอยู่ที่ซัพพลายใหม่ที่จะสร้างเสร็จเพิ่มขึ้นค่อนข้างมากในปีนี้ และสองปีข้างหน้า ซึ่งอาจส่งผลต่ออัตราการเข้าใช้บริการห้องพัก โดยผลการวิจัยพบว่าในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ กรุงเทพฯ มีโรงแรมเปิดใหม่คิดเป็นจำนวนห้องพักรวมกว่า 1,000 ห้อง ส่วนในช่วงครึ่งหลังของปีจะเปิดเพิ่มอีก 2,500 ห้อง

นอกจากนี้ ระหว่างปี 2562 และ 2563 จะมีโรงแรมเปิดใหม่อีกรวม 6,500 ห้อง อย่างไรก็ดีมีแนวโน้มสูงว่าจำนวนนักท่องเที่ยวที่เดินทางเข้ามาจะยังคงขยายตัวอย่างรวดเร็ว นี่คือ 3 เซ็กเตอร์ อสังหาฯ ที่มีการเติบโตสูงสุดในปีนี้