ปล่อยกู้บ้านพุ่ง อสังหาขยับรับลงทุน

โดย..อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ก้าวสู่ครึ่งหลังของไตรมาส 3 ปี 2561 กันแล้ว ทั้งนี้จากการประกาศผลประกอบการของบริษัทอสังหาริมทรัพย์ในตลาดหลักทรัพย์ล้วนกำไรถ้วนหน้ามากบ้างหรือน้อยบ้าง บางรายสร้างนิวไฮครั้งใหม่ก็มีซึ่งขึ้นอยู่กับฝืมือการเป็นปลาเร็ว

ขณะเดียวกัน แต่ละดีเวลอปเปอร์ต่างเปิดโผธุรกิจจากนี้ โดยทุกค่ายเร่งสปีดเปิดตัวโครงการใหม่กันพรึ่บหากเป็นไปตามแผนตลาดอสังหาฯ ในครึ่งหลังปีนี้จะคึกคักอย่างมาก

ทั้งนี้ สิ่งหนึ่งที่สะท้อนตลาดอสังหาฯ ว่าเติบโตได้ดีนอกจากยอดขาย ยอดโอนกรรมสิทธิ์แล้ว นั่นก็คือสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศที่เริ่มมีทิศทางที่ดีขึ้น

กิตติ พัฒนพงศ์พิบูล ประธานสมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เปิดเผยว่า ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2561 เริ่มเติบโตดีขึ้น ซึ่งมาจากปัจจัยบวกต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นด้านเศรษฐกิจของประเทศที่ฟื้นตัวดีขึ้น การส่งออก การท่องเที่ยว การลงทุนระบบสาธารณูปโภคของภาครัฐและโครงการระเบียงเขตเศรษฐกิจภาคตะวันออก หรืออีอีซี ล้วนผลักดันให้เศรษฐกิจไทยดีต่อเนื่อง คาดว่าจีดีพีของประเทศปีนี้จะเติบโตได้ในระดับไม่ต่ำกว่า 4.5-4.8% ซึ่งแน่นอนว่าจะส่งผลดีกับธุรกิจ การลงทุน และภาคอสังหาฯ

ทั้งนี้ จากตัวเลขสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปปล่อยใหม่ทั่วประเทศในช่วงไตรมาสแรกของปี 2561 มีมูลค่าราว 1.53 แสนล้านบาท หรือเติบโตขึ้น 32.2% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีที่แล้วซึ่งมีมูลค่าอยู่ที่ราว 1.15 แสนล้านบาท ขณะที่มูลค่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยบุคคลทั่วไปคงค้างทั่วประเทศไตรมาสแรกปีนี้อยู่ที่ 3.5 ล้านล้านบาท หรือเติบโตขึ้น 6.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันกับปีที่แล้วซึ่งมีมูลค่าอยู่ที่ราว 3.3 ล้านล้านบาท

พร้อมกันนี้ คาดว่าถึงสิ้นปีนี้สินเชื่อปล่อยใหม่จะแตะ 7 แสนล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้วอยู่ที่ราว 6.33 แสนล้านบาท แม้จะมีเรื่องของแนวโน้มอัตราดอกเบี้ยที่ปรับขึ้นก็ตาม แต่เชื่อว่าไม่รุนแรงเพราะยังอยู่ในอัตราต่ำ ขณะที่สถาบันการเงินเองต้องมีการบริหารต้นทุนทางเงินกันใหม่

ณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า ในครึ่งหลังปี 2561 ธนาคารคาดว่าจะสามารถปล่อยสินเชื่อบ้านได้เพิ่มขึ้น เนื่องจากเป็นไฮซีซั่นที่ผู้ประกอบอสังหาฯ เริ่มทยอยก่อสร้างโครงการแล้วเสร็จและจะเริ่มทยอยโอนโครงการ ประกอบกับภาพรวมตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ยังเป็นภาพบวกจากเศรษฐกิจที่ดีขึ้น ทำให้ประชาชนมีความมั่นใจและตัดสินใจ
ซื้ออสังหาฯ เพิ่มขึ้น

อย่างไรก็ดี คาดว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยปีนี้จะเติบโตที่ 12-13% สูงกว่าเป้าที่วางไว้ 11% คิดเป็นสินเชื่อปล่อยใหม่ 6.3 หมื่นล้านบาท จากครึ่งปีแรกปล่อยสินเชื่อใหม่แล้ว 3 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 50% ของเป้าหมาย หนุนสิ้นปีนี้พอร์ตสินเชื่อคงค้างจะแตะ 2.4 แสนล้านบาท จากครึ่งปีแรกอยู่ที่ 2.3 แสนล้านบาท

ส่วนกรณีหลังจากที่ธนาคารพาณิชย์เริ่มปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน พบว่าไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการปล่อยสินเชื่อของธนาคาร เพราะเป็นการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยตามปกติ หลังจากที่ลูกค้าแต่ละรายที่ครบกำหนดระยะเวลาโปรโมชั่นแคมเปญที่ธนาคารกำหนดไว้

ขณะที่มองว่าการปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยของธนาคารและธนาคารพาณิชย์อื่นๆ จะไม่ส่งผลกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชน เพราะอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่เพิ่มขึ้นนั้นเป็นการปรับขึ้นเพียงเล็กน้อยเฉลี่ย 5-10 สตางค์เท่านั้น แต่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้รายย่อย (MRR) ของธนาคารยังคงที่ เนื่องจากคณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ยังไม่ได้ปรับอัตราดอกเบี้ยนโยบายเพิ่มขึ้น

สำหรับช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา ยอดสินเชื่อยังเป็นอัตราเติบโตมากกว่า 2 หลัก สูงกว่าตลาดที่มองว่าปีนี้ยอดสินเชื่อปล่อยใหม่จะขยายตัวได้ 6-10% ส่วนสินเชื่อคงค้างจะขยายตัวได้ 6-8% ซึ่งธนาคารเติบโตมากกว่าตลาดทั้งสองด้าน

“หาก กนง.ปรับขึ้นอัตราดอกเบี้ยนโยบายจะส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์จะต้องขยับขึ้นอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ MRR ตาม ซึ่งอาจกระทบต่อการตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยที่ชัดเจนมากขึ้น เพราะกระทบต่อความสามารถในการผ่อนชำระที่จะต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น ปัจจุบันธนาคารยังไม่เห็นสัญญาณว่าลูกค้าชะลอการขอสินเชื่อบ้าน” ณัฐพล กล่าว

ภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า ภาพรวมตลาดคอนโดในเขตพื้นที่กรุงเทพฯ ในปีนี้คาดว่าจะมีโครงการเปิดใหม่อยู่ที่ราว 5.5 หมื่นยูนิต มูลค่าเกินกว่า 2.5 แสนล้านบาท ใกล้เคียงกับปีที่แล้ว โดยไตรมาส 2 ปีนี้มีคอนโดเปิดขายใหม่อยู่ราว 8,511 ยูนิต ครึ่งปีแรกเปิดรวมกว่า 2.2 หมื่นยูนิต

ทั้งนี้ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเป็นทำเลใหม่ที่ผู้ประกอบการเลือกไปเปิดขายโครงการใหม่มากขึ้น

ด้านราคาขายคอนโดใหม่มีการปรับขึ้นต่อเนื่องเฉลี่ยที่ 10-20% ต่อปี โดยระดับราคาที่ผู้ประกอบการพัฒนามากสุดในช่วง 4 ปีที่ผ่านมา คือ 5 หมื่น-1 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) มีสัดส่วนที่ 50% มีการพัฒนาแล้วประมาณกว่า 1.03 แสนยูนิต รองมาคือช่วง 1-1.5 แสนบาท/ตร.ม. มีสัดส่วน 23% ขณะที่คอนโดระดับราคา 1-1.5 แสนบาท/ตร.ม. มีอัตราการขายมากสุดคือ 81%

อย่างไรก็ตาม ตลาดที่อยู่อาศัยปีนี้คาดว่าจะโตล้อไปตามเศรษฐกิจที่ขยายตัวท่ามกลางปัจจัยท้าทาย