อสังหาไทยในภาวะค่าเงินผันผวน

โดย..อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

ช่วงปี 2561 ที่ผ่านมากว่าครึ่งปีนั้น เรื่องมาตรการกีดกันการค้าและการตอบโต้กันระหว่างสหรัฐและจีนมีผลกระทบต่อการลงทุนทั่วโลก ประกอบกับคาดการณ์ทิศทางอัตราดอกเบี้ยของสหรัฐก็มีแนวโน้มจะปรับขึ้นอีก 2 ครั้งในครึ่งปีหลัง ก็ยิ่งทำให้เกิดการโยกย้ายเงินลงทุนจากประเทศที่เป็นตลาดเกิดใหม่กลับสู่สหรัฐอย่างรวดเร็ว ส่งผลให้ทั้งตลาดหุ้นไทยในช่วงครึ่งปีแรกที่ผ่านมามีความผันผวน รวมถึงมีการโยกเงินจากตลาดพันธบัตร ค่าเงินบาทอ่อนค่าในทิศทางเดียวกับค่าเงินในภูมิภาค

สำหรับปัจจุบันเดือน ก.ค. ค่าเงินบาทอ่อนค่าต่อเนื่องแล้วเป็นเดือนที่ 8 อย่างไรก็ตามผู้ว่าการธนาคารแห่งประเทศไทยได้ออกมาชี้แจงแล้วว่าได้ดูแลค่าเงินบาทอย่างใกล้ชิด เพื่อไม่ให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างรวดเร็ว โดยได้นำเงินทุนสำรองระหว่างประเทศเข้ามาดูแลค่าเงินบาท จึงส่งผลให้เงินทุนสำรองระหว่างประเทศในช่วงนี้มีการปรับลดลง เพราะการอ่อนค่าของเงินบาทนั้นในระยะยาวอาจส่งผลกระทบต่อภาคการนำเข้าได้

ในส่วนของการลงทุนนั้น ในปีนี้ถือว่ามีความท้าทายอีกปีหนึ่ง เนื่องจากนักวิเคราะห์ยังคาดการณ์ว่าเงินทุนจะยังไหลออกไปจนกว่าจะสิ้นไตรมาส 3 หรือจนกว่ามาตรการกักกันการค้าของ 2 ประเทศยักษ์ใหญ่จะคลี่คลาย ดังนั้นการโยกเงินลงทุนมาพักไว้ในสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำจึงเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจ ซึ่งอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นสินทรัพย์ที่ได้รับความนิยมในภาวะที่การลงทุนในรูปแบบอื่นๆ มีความไม่แน่นอน เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ที่มีความเสี่ยงต่ำที่ให้ผลตอบแทนเพิ่มขึ้นในทุกปี

ล่าสุดพบว่าราคาอสังหาฯ ยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในระยะเวลา 10 ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ปี 2551-2560 ราคาคอนโดมิเนียมในโซนกรุงเทพมหานครปรับตัวสูงขึ้นกว่า 78.91% หรือปรับขึ้นโดยเฉลี่ยปีละ 6.68% นอกจากนี้ยังสามารถทำกำไรได้ในหลายรูปแบบ ทั้งจากการลงทุนระยะยาวเพื่อขายและการปล่อยเช่า

ดังนั้น หากใครที่สนใจในด้านการลงทุนอสังหาฯ จึงต้องมีการศึกษาหาความรู้ ว่ามีปัจจัยอะไรบ้างที่มีผลต่อราคาอสังหาฯ เช่น ทำเล รูปแบบโครงการ ขนาดห้อง การดูแลรักษา และยังต้องศึกษาภาวะตลาด รวมถึงการกำหนดราคาเช่า หรืออาจจะใช้วิธีการขอคำแนะนำจากผู้เชี่ยวชาญก็จะช่วยเพิ่มโอกาสประสบความสำเร็จในการลงทุนมากยิ่งขึ้น

ขณะที่การทำกำไรจากการลงทุนในอสังหาฯ ที่ผ่านมาพบว่าการลงทุนสามารถทำกำไรจากการขายต่อได้ค่อนข้างมาก เพราะราคาปรับเพิ่มขึ้นทุกปี หากเป็นโครงการที่ดีอยู่ในทำเลศักยภาพ มีการดูแลบริหารโครงการเหมือนใหม่ มีความต้องการซื้อ ก็ส่งผลให้ราคามีมูลค่าเพิ่มขึ้น อย่างบางโครงการมีราคาขายในช่วงเปิดโครงการเพียง 7 ล้านบาท แต่ผ่านไปไม่ถึง 30 ปี ราคาปรับสูงขึ้นจนอยู่ที่ 80 ล้านบาท

อย่างไรก็ดี ข้อเสียของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คือ ไม่สามารถซื้อขายเปลี่ยนมือได้แบบรายวันเหมือนการลงทุนในตลาดหุ้น แต่ก็ถือเป็นทางเลือกการลงทุนที่ได้รับความสนใจค่อนข้างมาก ดังนั้นการลงทุนจึงต้องศึกษาและดูความเหมาะสมของตัวนักลงทุนเองว่าเหมาะกับการลงทุนรูปแบบใดจนเกิดความเข้าใจ ก็จะช่วยให้ทุกท่านเป็นนักลงทุนที่สามารถทำกำไรได้ในทุกสภาวะตลาดครับ