แคมปัสคอนโดของดีลูกค้าชัดน่าลงทุน

โดย...ศุภกิจ ประมวลทรัพย์ ผู้อำนวยการกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท สินธรณี พร็อพเพอร์ตี้

ถ้าจะกล่าวถึงเรื่องการลงทุนต่างก็มองถึงผลตอบแทนเป็นอันดับต้นๆ ว่าเม็ดเงินที่ลงไปจะคุ้มค่าหรือไม่ ระยะเวลายาวนานแค่ไหนในการคุ้มทุน และส่วนที่เป็นกำไรจะเป็นอย่างไร หรือจะเก็บ Asset มรดกที่ตกทอดกันไป ไม่ว่าจะเป็นกำไรหรือหนี้ 

ดังนั้น การลงทุนทุกประเภทต้องมีความเสี่ยง Risk จะมากน้อยก็ขึ้นกับตลาด ช่องทางการทำการตลาดและโอกาส ทั้งนี้ทั้งนั้นที่หลายๆ คนพูดว่าลงทุนมาก เสี่ยงมาก แต่ผลกำไรก็จะมากไปด้วย เหมือนผู้ประกอบการที่ลงทุนพัฒนาคอนโดมิเนียมอาคารสูงๆ เราก็มักได้ยินคำว่า High Risk High Return เสมอมาคือ เสี่ยงสูง กำไรสูง เช่นกัน

การลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์ยุคที่ที่ดินแพงและหายากผังเมืองที่เข้มงวดมากๆ ทำให้การพัฒนาที่อยู่อาศัยแนวราบขนาดโครงการใหญ่ๆ จะค่อยๆ หายไปจากตัวเมืองปัจจัยคือ มีที่ดินที่จะนำมาพัฒนาไม่เหมาะสมกับสินค้าและความต้องการของลูกค้า ส่งผลให้การพัฒนาแนวราบขนาดกลางหรือใหญ่จะไปพัฒนาแถวชานเมืองมากขึ้น

กอปรกับยังมีแปลงที่ดินที่รอการพัฒนาแปลงขนาดกลางและขนาดใหญ่มากพอควร และยิ่งมีการก่อสร้างแนวเส้นทางคมนาคมใหม่ๆ กระจายตัวออกไปถือว่าการพัฒนาในแนวราบยังไปในทิศทางที่ดีและน่าซื้อเก็บหรือซื้ออยู่อาศัยเองได้

ในด้านการพัฒนาคอนโดที่ชวนท่านผู้อ่านมาคิดกันและเริ่มที่จะเป็นของยอดนิยมเห็นจะเป็นการพัฒนาใกล้แนวสถานศึกษา หรือที่เรียกๆ กันว่า แคมปัส คอนโดหรือคอนโดที่ใกล้สถานศึกษา ซึ่งในก่อนหน้านี้ก็ไม่ค่อยได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการอสังหาฯ สักเท่าไร เนื่องจากเหตุที่ว่ายังได้รับความนิยมจากหอพัก หรืออพาร์ตเมนต์มีมากกว่า

แต่ด้วยกระแสที่มีตีกลับ ทำให้หอพักขนาดใหญ่ๆ สร้างยากขึ้น ที่ดินแพงมากขึ้น คอนโดมิเนียมแบบแคมปัส จึงเข้ามาแทนที่เพราะประเมินแล้วว่าเป็นตลาดที่สามารถจับได้ทั้งสองกลุ่มเป้าหมายนั่นคือ กลุ่มอยู่เอง เช่น ผู้ปกครองซื้อให้บุตรหลาน เพื่อใกล้ที่ทำงานของคณาจารย์ และบุคลากรในสถานศึกษา

จากจุดเด่นของโครงการแบบนี้อยู่ที่ทำเลใกล้สถานศึกษาและยิ่งถ้าเป็นมหาวิทยาลัยของเอกชนแถบชานเมืองขนาดใหญ่ที่เปิดสอนทุกระดับชั้นตรี โท เอก จะมีประชากรนักศึกษาหลักหมื่นคนที่ต้องมาเรียนหนังสือกันยังไม่นับอาจารย์ เจ้าหน้าที่และงานที่เกี่ยวข้องและต้องมาทำงานในมหาวิทยาลัยอีก ทำให้มีกลุ่มเป้าหมายชัดเจนจนถือว่าเป็นแม่เหล็กที่ดึงดูด ทั้งจำนวนคน จำนวนงานที่เกิดขึ้น ร้านค้าคอนวิเนียนต่างๆ สนามกีฬาต่างๆ  

และที่ขาดไม่ได้คือ ที่พักอาศัย โดยเฉพาะคนทำงานบางส่วนเลือกเช่าที่อยู่อาศัยและกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อไว้ปล่อยเช่าในจำนวนมากๆ บางรายอาจซื้อเหมายกชั้น เพื่อทำเป็นแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรือเป็นอาคารพาณิชย์ตีทะลุกันหลายๆ ห้องบ้างก็มี และจากการที่มีตลาดผู้เช่าชัดเจนทำให้มีความต้องการเช่าสูงมาก และถือว่าในหนึ่งห้อง สามารถทำกำไรได้ตลอดอายุขัย หรือ Life Time Value ที่ไม่รู้จบ หรือถ้าตีเป็นร้านอาหารต่อหนึ่งโต๊ะก็ได้หลายเทิร์นทีเดียว

ด้านอัตราผลตอบแทนจากราคาค่าเช่าหากเป็นบริเวณที่ใกล้มหาวิทยาลัยที่มีชื่อเสียงระดับต้นๆ ของประเทศ ส่วนใหญ่จะเป็นคอนโดโครงการเก่าที่มีอายุนานแล้ว อัตราค่าเช่าจะได้ประมาณ 7,000-8,500 บาท/เดือน และมีขนาดพื้นที่ใช้สอยค่อนข้างใหญ่ 1 ห้องนอน ประมาณ 30-45 ตร.ม. แต่ราคาจะบวกหรือลบก็ขึ้นเฟอร์นิเจอร์ที่ใส่เข้าไป

แต่ในคอนโดรุ่นใหม่สตูดิโอจะมีขนาดพื้นที่ใช้สอย 25-30 ตร.ม. มีโอกาสปล่อยเช่าได้ไม่เกิน 6,000-7,500 บาท ทำเลอาจจะไกลกว่าเข้าในซอยหรือต้องต่อหลายต่อ เพื่อให้ถึงที่พัก แต่สิ่งที่ได้ความสดใหม่ของตัวอาคาร และสิ่งอำนวยความสะดวกที่เหมาะสมกับผู้ใช้งาน เช่น มีห้องสมุด ห้องโคเวิร์กกิ้ง ห้องยิมสมัยใหม่ เป็นต้น อัตราผลตอบแทนส่วนมากก็จะอยู่ที่ประมาณ 6-8% ต่อปี

โครงการคอนโดแบบแคมปัส ถ้าทำเลที่ออกจากตัวเมืองไปแถวชานเมือง เช่น แถวบางนาตราดอย่างเอแบค มหาวิทยาลัยกรุงเทพ แถวรังสิต หรือแถวกล้วยน้ำไท ทำเลไม่ได้ใกล้รถไฟฟ้า อาศัยแรงดึงดูดจากนักศึกษาเป็นหลัก ตลาดอาจจะแคบกว่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้า แต่กำลังซื้อจะชัดเจนคือมุ่งเน้นเจาะตลาด และเป็นย่านที่อ่อนไหวด้านราคา เนื่องจากผู้เช่ามีทางเลือกที่หลากหลาย

อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าของโครงการ มีความเป็นไปได้ว่าจะสูงกว่าคอนโดใกล้แนวรถไฟฟ้า เพราะต้นทุนของคอนโดใกล้รถไฟฟ้าจะสูงมาก แต่ Capital Gain (เงินได้ที่เกิดขึ้นจากผลต่างของราคาขายหลักทรัพย์ที่สูงกว่าราคาทุน) จากการขายต่อในอนาคตของโครงการย่านนี้จะน้อยกว่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ถ้าในลองเทอมด้วยแล้วก็ถือว่าคุ้มค่าในการลงทุน เพราะเงินที่ลงไปช่วงต้นน่าจะได้เป็นเงินสดกลับคืนมาแล้วที่เหลือก็จะเป็นแต่กำไรใช้ ท้ายที่สุด คอนโดแบบแคมปัส

ท่านนักลงทุนทั้งหลายก็ต้องศึกษาให้เข้าใจถึงทำเล และกลุ่มเป้าหมาย ราคาค่าเช่า ราคาขายต่อเปลี่ยนมือด้วย เพราะท้ายที่สุด การลงทุนคือก็ต้องมีความเสี่ยง แต่จะเสี่ยงมากหรือน้อยไทม์มิ่งหรือจังหวะในการลงทุนก็มีส่วนสำคัญด้วยเช่นกันครับ