คอนโดริมน้ำ ทำเลที่น่าครอบครอง

โดย...ขยล ตันติชาติวัฒน์ ผู้อำนวยการ บริษัท บางกอกซิตี้สมาร์ท จำกัด

นอกจากพื้นที่กลางเมืองแล้ว ริมแม่น้ำเจ้าพระยาจะเป็นอีกทำเลที่ในอนาคตจะหาที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการใหม่ได้ยากมากขึ้น เนื่องจากส่วนหนึ่งเป็นพื้นที่ดินของทางภาครัฐ และอีกส่วนหนึ่งเป็นพื้นที่ขนาดเล็ก ไม่ว่าจะเป็น บ้าน วัด วัง ภาพรวมคอนโด มิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยานับตั้งแต่ช่วงถนนพระราม 3 ราษฎร์บูรณะ เจริญนคร เจริญกรุง จรัญสนิทวงศ์ ประชาราษฎร์สาย 2 พิบูลสงคราม และสนามบินน้ำ มีจำนวนเปิดขายจนถึงปี 2560 อยู่ประมาณ 2 หมื่นยูนิต โดยเป็นยูนิตเปิดใหม่สะสมในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

เจริญกรุง - เจริญนคร

รถไฟฟ้าสายสีทองควบคู่ทำให้คอนโดทำเลเจริญกรุง-เจริญนคร โดยเฉพาะในโครงการมิกซ์ยูสเป็นโครงการระดับไฮเอนด์ มีราคาเฉลี่ย 3-3.5 แสนบาท/ตารางเมตร เป็นไปได้ยากหากจะทำให้คอนโดริมน้ำสุดหรูนี้เป็นสมบัติผลัดกันชม เนื่องจากยูนิตมีราคาสูง บางยูนิต มีราคาเกิน 10 ล้านบาท และเป็นห้องขนาดใหญ่อาจจะไม่ง่ายที่จะปล่อยเช่า หรือหากขายต่อเปลี่ยนมือในท้องตลาดก็ต้องมีราคาสูงขึ้นไปอีก เพราะมี Capital Gain หรือกำไรส่วนต่างจากราคา เฉลี่ยเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 5-10% ต่อปี การลงทุนในทำเลนี้คงเป็นการลงทุนที่ซื้อเก็บไว้ครอบครองหรืออยู่อาศัยเองน่าจะเหมาะสมกว่า โดยลูกค้าที่สามารถเป็นเจ้าของได้จำเป็นต้องมีงบประมาณในการซื้อที่มากหน่อยตามราคาที่สูงลิบของโครงการเพื่อแลกกับความคุ้มค่าที่ไม่สามารถหาได้ที่ไหนอีก

พระราม 3

ในขณะที่คอนโดริมน้ำตามแนวพระราม 3 ได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการพัฒนาโครงการตลอดมา ถึงแม้ว่าจะเป็นทำเลที่ไม่มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน แต่ก็ใกล้กับ CBD อย่างสีลม-สาทร รวมถึงยังมีพื้นที่ว่างที่เป็นโกดังเก่าอยู่บ้าง จนในปัจจุบันมีจำนวนยูนิตกว่า 35% จากยูนิตคอนโดริมน้ำในกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งหมด มีราคาเฉลี่ยในทำเลนี้ค่อนข้างหลากหลาย มีตั้งแต่ 9 หมื่น-2.5 แสนบาท/ตารางเมตร มีราคาให้เลือกที่หลากหลาย เฉลี่ยแล้วมีค่าเช่า 3 หมื่นบาท/เดือน สำหรับห้องขนาด 1 ห้องนอน สามารถสร้างผลตอบแทนให้แก่ผู้ปล่อยเช่าได้สูงถึง 5-6% ต่อปี แต่กลับเงียบเหงาในมุมของการซื้อ หลายโครงการยังไม่สามารถปิดการขายได้ แม้ว่าจะเป็นโครงการพร้อมอยู่แล้วก็ตาม

ริมน้ำที่ห่างออกไป

จรัญสนิทวงศ์ ประชาราษฎร์สาย 2 พิบูลสงคราม และสนามบินน้ำ เป็นทำเลริมน้ำใหม่ที่เพิ่งมีการเปิดขายคอนโดริมน้ำกันอย่างคึกคักในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา และเป็นการพัฒนาคอนโดโครงการใหญ่ที่มีจำนวนยูนิตมากกว่าพันยูนิต รวมแล้วมียูนิตอยู่ประมาณ 35% จากยูนิตคอนโดริมน้ำในกรุงเทพฯ และปริมณฑลทั้งหมด เทียบเท่าคอนโดริมน้ำตามแนวพระราม 3 ที่มีการพัฒนามานาน โดยมีราคาเฉลี่ยต่ำที่สุดจากคอนโดริมน้ำทั้งหมด อยู่ที่ 8 หมื่น-1.2 แสนบาท/ตารางเมตร และหลังจากที่เปิดให้บริการสถานีส่วนต่อขยายเชื่อมรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่สถานีเตาปูน-รถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินสถานีบางซื่อเมื่อปี 2560 ทำเลนี้ก็มีกลุ่มลูกค้าที่เป็นผู้อยู่อาศัยจริงอยู่บ้าง หลังจากขึ้นชื่อว่าทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วงเป็นทำเลที่มีคอนโดเหลือขายอยู่เยอะ

หากมองในมุมของนักลงทุน เวลานี้อาจเป็นช่วงเวลาที่ดีของนักลงทุนอสังหาฯ รุ่นใหม่ที่ยังมีงบประมาณในการลงทุนไม่สูงมาก หรือใช้เงินเย็นในการเลือกซื้อคอนโดเปิดใหม่ในย่านเหล่านี้ก่อนที่จะมีราคาเพิ่มสูงขึ้นตามกาลเวลา เพื่อรอเวลาที่ดีในการสร้างโอกาสปล่อยเช่าหรือขายต่อสร้างกำไรได้ในอนาคต เพราะนี่เป็นทำเลคอนโดริมน้ำเพียงย่านเดียวที่มีรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้วในปัจจุบัน