หวั่นคอนโดสต๊อกบวม นักวิเคราะห์แนะเร่งเคลียร์

วันที่ 30 เม.ย. 2561 เวลา 22:05 น.
หวั่นคอนโดสต๊อกบวม นักวิเคราะห์แนะเร่งเคลียร์
แม้ว่าภาพรวมของบรรดาบริษัทอสังหาริมทรัพย์จดทะเบียนในตลาด หลักทรัพย์แข็งแกร่งขึ้น โดยเป็นผลจากการวางแผนทางการเงินที่ดีขึ้นจึงทำให้ภาระหนี้นั้นยังไม่น่าเป็นห่วง

*********************

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

เทิดศักดิ์ ทวีธีระธรรม ผู้ช่วยกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท หลักทรัพย์ เอเซีย พลัส วิเคราะห์สถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในมุมมองนักวิเคราะห์พบว่า ปัจจุบันอัตราส่วนหนี้สินต่อทุนของผู้ถือหุ้นหรือเน็ตเกียริ่งของ 16 บริษัทอันดับต้นอยู่ที่ 1 เท่า และมีแนวโน้มที่จะลดลง เนื่องจากมีรูปแบบการระดมทุนแบบใหม่ๆ โดยเฉพาะการพัฒนาโครงการอาคารชุดที่มีการรวมทุนกับทุนต่างชาติ มูลค่ารวมกว่า 1.2 แสนล้านบาท ในจำนวนนี้ยังขายไม่ได้อีก 5 หมื่นล้านบาท ถือเป็นการขยายตัวในแบบไม่ก่อหนี้เพิ่มทำให้ภาระการลงทุนหายไปครึ่งหนึ่ง เนื่องจากหนี้จากการรวมทุนหรือ เจวี ไม่ต้องนำมารวมหรือคอนโซลิเดต จึงทำให้อัตราหนี้สินต่อทุนของผู้ถือหุ้นต่ำ

“โครงสร้างทางการเงินเปลี่ยนไป จากเดิมจะต้องกู้กับสถาบันการเงิน แต่ปัจจุบันใช้หุ้นกู้และบีอีมากขึ้น จะเห็นเกียริ่งที่ 1 เท่า และต่ำสุด 0.4 เท่า ประเมินว่าทุกคนมีการระมัดระวังในการเปิดโครงการหากมีหนี้เพิ่ม ความกังวลภาวะฟองสบู่ หากมองจากการเงินยังอีกไกล” เทิดศักดิ์กล่าว

ทั้งนี้ 16 บริษัทอสังหาฯ มียอดพรีเซลกว่า 3.2 แสนล้าน ปีที่ผ่านมา 2 ใน 3 ของตลาดอยู่กับรายใหญ่ เนื่องจากมีความได้เปรียบทางการเงิน และจะเห็นเทรนด์การปรับโครงสร้างรายได้ เช่น แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ คิวเฮ้าส์ ครึ่งหนึ่งของกำไรบริษัทมาจากบริษัทลูก ที่เน้นสร้างรายได้ระยะยาวจากการเช่า เพื่อช่วยลดความผันผวนของรายได้

ขณะที่ตัวเลขยอดขายรอโอน (แบ็กล็อก) จากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ 16 บริษัท มียอดรวมอยู่ที่ 2.94 แสนล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นสินค้าแนวราบกลุ่มบ้านจัดสรรกว่า 2.5 หมื่นล้านบาท ที่เหลือเป็นสินค้าคอนโดมิเนียมทั้งหมดกว่า 2.6 แสนล้านบาท ในจำนวนนี้ 1.2 แสนล้านบาท เป็นโครงการของบริษัทร่วมทุนต่างชาติ และอีก 1.4 แสนล้านบาท เป็นสินค้าจากบริษัทผู้ประกอบการไทย

ปัจจุบันอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดขายแล้วยังเหลือค้างเป็นสต๊อกอยู่กว่า 5 แสนล้านบาท ถือเป็นจำนวนที่ค่อนข้างมาก อาจต้องรออีกหลายปีกว่าจะสามารถเคลียร์สต๊อกได้หมด เรียกว่าตลาดอสังหาฯ เติบโตได้ แต่ยังมีสต๊อกเหลือขายบวมอยู่อีกจำนวนมากเช่นกัน

หากประเมินเป็นยอดขายสินค้าอสังหาริมทรัพย์ ที่เปิดขายสะสมในตลาดทั้งหมด ณ สิ้นไตรมาสแรก มีรวม 8 แสน-1 ล้านล้านบาท ในจำนวนนี้หากการขายยังคงเติบโตต่อเนื่องจะไม่มีปัญหา แต่ด้วยภาวะเศรษฐกิจที่กำลังขยายตัวและแนวโน้มดอกเบี้ยในช่วงขาขึ้น ซึ่งหากดอกเบี้ยปรับขึ้น สต๊อกอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากอาจเป็นปัญหาได้ ส่งผลกระทบทำให้เกิดการโอนได้ยากขึ้น ซึ่งผู้ประกอบการอสังหาฯ หากจะขยายการลงทุนใหม่จำเป็นต้องพิจารณาเรื่องการเคลียร์สต๊อกเก่าที่เหลือคงค้างอยู่ด้วย

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่จะต้องจับตาคืออัตราดอกเบี้ยสหรัฐอเมริกาในช่วง 2 ปีขึ้น 4.25% ปัจจุบันสหรัฐประกาศขึ้นไปแล้ว 6 ครั้ง จึงทำให้ประมาทไม่ได้ ส่งผลให้กำลังซื้อที่เข้ามาคือ รูปแบบอินเวสต์เมนต์หรือการลงทุน เมื่อกำลังซื้อถูกซื้อเพื่อการลงทุนและอัตราดอกเบี้ยขึ้นยิ่งต้องระมัดระวัง

ณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัย ปี 2560 ถือว่าเติบโตแต่เป็นการเติบโตจากการรีไฟแนนซ์ของลูกค้าแต่ละธนาคาร ซึ่งเท่ากับเป็นยอดเติบโตของสินเชื่อเก่าของธนาคารพาณิชย์ต่างๆ โดยพบว่าช่วงต้นปีสินเชื่อใหม่ติดลบ 9% แต่ในช่วงครึ่งปีหลังยอดสินเชื่อเติบโต 26% มาจากสินเชื่อรีไฟแนนซ์และสินเชื่อใหม่ ส่งผลให้ภาพรวมเติบโตได้ 8% โดยที่สินเชื่อปล่อยใหม่โต 8% และคงค้างโต 6% ซึ่งมันผิดวิสัย

“ปีที่ผ่านมา เอ็นพีแอลอสังหาริมทรัพย์โตสูงสุดตั้งแต่ปี 2540 สิ้นไตรมาส 4 อยู่ที่ 3.23% เอ็นพีแอลขึ้นมาตลอดต่อเนื่อง ธนาคารต้องมีการปล่อยสินเชื่อที่ดี เช่น ต้องยอมรับสินเชื่อรีไฟแนนซ์ เพราะสินเชื่อใหม่กลับมีความเสี่ยงมากกว่า แต่โดยภาพรวมสินเชื่อที่อยู่อาศัยปี 2561 มีปัจจัยหนุนจากเศรษฐกิจขยายตัวต่อเนื่อง โดยเฉพาะการท่องเที่ยวและการส่งออก” ณัฐพล กล่าว

ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่า สต๊อกอสังหาริมทรัพย์รอขายที่มีอยู่กว่า 5 แสนล้านบาท ยังไม่น่าเป็นห่วง เนื่องจากโครงการส่วนใหญ่อยู่ในทำเลที่มีที่ดินจำกัดในการพัฒนาและคาดว่าจะถูกระบายออกไป เรื่องอัตราดอกเบี้ยก็เชื่อว่ายังมีเวลาสำหรับการปรับขึ้นไม่น่าจะเกิดขึ้นภายใน 2 ปีนี้ ซึ่งการที่อัตราดอกเบี้ยยังอยู่ในระดับต่ำจะทำให้ตลาดอสังหาฯ ผ่อนคลายได้ในระดับหนึ่ง

นอกจากนี้ การที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ในระดับ 3-4% ถือเป็นระดับต่ำและต่ำกว่าราคาที่ดินซึ่งเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 8% เป็นอย่างน้อย ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายและนักลงทุนเลือกที่จะถือครองที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพราะให้ผลตอบแทนที่ดีกว่า ส่งผลให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์เติบโตต่อเนื่องได้