ทุนจีนบุกอสังหาไทย ตั้งเป้าผู้นำแทนญี่ปุ่น

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

หนึ่งบิ๊กโปรเจกต์ที่ผลักดันให้เศรษฐกิจไทยและเศรษฐกิจโลกเติบโตคือ โครงการหนึ่งแถบ หนึ่งเส้นทาง (One belt one road) หรือเส้นทางสายไหมศตวรรษ 21 ระบบเครือข่ายถนน ทางรถไฟ ทางน้ำ ที่เชื่อมต่อจีน เอเชียตะวันออกเฉียงใต้ เอเชียใต้ ตะวันออกกลาง และยุโรป ริเริ่มโครงการโดย สีจิ้นผิง ประธานาธิบดีจีน ซึ่งจะใช้เงินลงทุนกว่า 1.4 ล้านล้านดอลลาร์สหรัฐ เกี่ยวข้องกับ 60 ประเทศ ส่งผลต่อ 65% ของประชากรโลกและระบบการค้าโลก 1 ใน 4

รัชภูมิ จงภักดี ผู้จัดการทั่วไป บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า โครงการ One belt one road  รัฐบาลจีนได้มีการปรับแผนโดยให้ความสำคัญกับการเชื่อมเส้นทางต่อจากจีนมายังเอเชียตะวันออกเฉียงใต้และเอเชียใต้มากกว่าไปทางตะวันออกกลาง เนื่องจากมองเห็นศักยภาพในการเติบโตในอนาคต

ทั้งนี้ การลงทุนในเอเชียของทุนจีนในปี 2560 มีมากกว่า 12.5 พันล้านดอลลาร์ หรือเติบโต 34% เมื่อเทียบกับปีการลงทุนในปี 2555 ขณะที่การลงทุนในสหรัฐลดลงมากกว่า 66% เนื่องมาจากค่าเงินหยวนที่แข็งค่ากว่าเงินดอลลาร์ราว 9.9% และนโยบายยูเอส เฟิสต์ของประธานาธิบดี โดนัลด์ ทรัมป์ จึงทำให้มีการย้ายฐานการลงทุนมายังเอเชียและยุโรป

ที่ผ่านมาประเทศที่จีนมีการลงทุนคือ ฮ่องกงมากถึง 55% สิงคโปร์และ ญี่ปุ่น ซึ่งอินเดียเป็นประเทศที่มีจุดหมายการลงทุนใหญ่ในปีนี้ ซึ่งจากการสำรวจพบว่า การลงทุนของจีนจะขยายเติบโตอย่างต่อเนื่องในปีถัดไป โดยเน้นตลาดอุตสาหกรรมและที่อยู่อาศัย โดยคาดว่าตัวเลขจีดีพีเศรษฐกิจของจีนในปี 2561 จะอยู่ที่ 8.4%

ขณะที่ปี 2560 การลงทุนของจีนในไทยถือเป็นอันดับ 3 รองจากสิงคโปร์และมาเลเซีย ซึ่งสูงกว่าเวียดนามที่อยู่อันดับ 4 ถึงแม้ว่าจีดีพีของเวียดนามจะสูงกว่าไทยค่อนข้างมาก แต่มีปัญหาเรื่องการครอบครองที่ดินในการเข้ามาลงทุนของต่างชาติในรูปแบบฟรีโฮลด์ โดยไทยเป็นประเทศที่เติบโตช้า เมื่อเทียบ กับประเทศอื่นในอาเซียนมาจากสถานการณ์ทางการเมืองเป็นสำคัญ แต่นักลงทุนยังมองมุมบวก ปัจจุบันไทยใช้งบประมาณขาดดุล มีหนี้สาธารณะต่อจีดีพีที่ 45% และดอกเบี้ยเงินกู้ที่ยังอยู่ในระดับต่ำ

อย่างไรก็ตาม คาดว่าในปี 2562 ถ้าหากมีการเลือกตั้งในประเทศความเชื่อมั่นของนักลงทุนจีนจะเข้ามาอยู่ในระดับสูง โดยเฉพาะเข้ามาลงทุนในอสังหาริมทรัพย์จะเป็นธุรกิจที่จะเข้ามาลงทุนมากขึ้น และมีแนวโน้มว่าจะมากกว่ากลุ่มทุนจากญี่ปุ่นด้วย ซึ่งกลุ่มทุนญี่ปุ่นได้เข้ามาลงทุนใน อสังหาฯไทยตั้งแต่ปี 2556 จนถึง ปัจจุบันคิดเป็นมูลค่ากว่า 2.1 แสนล้านบาท โดยทุนจีนอยู่ในช่วงเริ่มต้นคิดเป็นมูลค่ากว่า 1 แสนล้านบาท

ภัทธชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโสฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย เปิดเผยผลสำรวจการเปิดตัวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ในเขตกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาส 1/2561 พบว่ามีจำนวนรวม 14,050 ยูนิต เติบโตถึง 35% เทียบกับไตรมาส 1/2560 ที่มีการเปิดตัวรวม 10,379 ยูนิต และการเปิดตัวไตรมาส 1/2561 ยังพบว่าทำสถิติเปิดตัวสูงสุดในรอบ 4 ปี เทียบกับการเปิดตัวในช่วงไตรมาสแรกของปี 2557 2558 2559 ที่มีการเปิดตัว 10,119 ยูนิต 10,448 ยูนิต และ 7,353 ยูนิต ตามลำดับ

ในด้านราคาขายเฉลี่ยของคอนโด ที่เปิดขายใหม่ปีนี้ในช่วงไตรมาส 1/2561 เฉลี่ยเกิน 1.31 แสนบาท/ตารางเมตร ขณะที่ค่าเฉลี่ยนิวไฮอยู่ในช่วงไตรมาส 4/2559 ที่มีค่าเฉลี่ยเกิน 1.4 แสนบาท/ตารางเมตร และนับเป็นสถิตินิวไฮในรอบ 4 ปี

ในด้านทำเลคอนโดเปิดขายใหม่ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าพบว่า สายสีน้ำเงิน (หัวลำโพง-บางแค กับบางซื่อ-ท่าพระ) มีจำนวนหน่วยรวมกว่า 2.8 หมื่นยูนิต เนื่องจากเป็นสายที่ใกล้จะเปิดให้บริการ รองลงมาซัพพลายเส้นทางสายสีเขียว 1.7 หมื่นยูนิต สายสีส้ม 1.1 หมื่นยูนิต สายสีเหลือง 1.9 หมื่นยูนิต ขณะที่สาย สีแดงและสีทองไม่ใช่เส้นทางที่ผู้ประกอบการนิยมพัฒนาที่โครงการ

ทางด้านมูลค่าโครงการคอนโดไตรมาส 1/2561 มีมูลค่ารวม 54,656 ล้านบาท สัดส่วน 51% เป็นการลงทุนจากผู้ประกอบการนอกตลาดหลักทรัพย์ ในด้านซัพพลายยังมีการขยายตัว ต่อเนื่อง โดยเปิดตัวรวม 14,050 ยูนิต แบ่งเป็นคอนโดไฮไรส์ 10,482 ยูนิต คิดเป็นสัดส่วน 75% และเป็นคอนโดโลว์ไรส์ 3,568 ยูนิต สัดส่วน 25%

ขณะที่แนวโน้มไตรมาส 2/2561 คอนโดแนวรถไฟฟ้ายังมีการขยายตัว มากขึ้น คาดว่ามีการเปิดตัวสูงกว่าไตรมาสแรก โดยกลุ่มตลาดกลาง-บน หรือ 5 หมื่น-1 แสนบาท/ตารางเมตร ถือเป็นกลุ่มที่ปลอดภัยและมีความต้องการสูงต่างจากตลาดกลาง-ล่าง ต่ำกว่า 5 หมื่นบาท/ตารางเมตร ที่ยังมีความเสี่ยงถูกปฏิเสธสินเชื่อจากสถาบันการเงิน โดยคาดว่าทั้งปีจะมีการเปิดตัวรวม กันกว่า 6 หมื่นยูนิต เติบโต 3% จากปี 2560 ที้มีการเปิดตัวคอนโด 58,424  ยูนิต