ซื้อบ้านเพื่อปล่อยเช่าหรือพักอาศัยเอง

โดย...ศุภกิจ ประมวลทรัพย์ ผู้อำนวยการกลุ่มพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ บริษัท สินธรณี พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้รับความนิยมมาอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการลงทุนในคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ๆ ที่สัดส่วนระหว่างการซื้อเพื่ออาศัยเองกับการซื้อเพื่อลงทุนได้กลับด้านอย่างสิ้นเชิงในอัตรา 80:20  ซึ่งถ้ามองในด้านการเงินแล้วการลงทุนในอสังหาฯ ถือว่าไม่ต่างจากการลงทุนในหุ้น ตราสารต่างๆ การลงทุนซื้อทองคำ หรือการลงทุนในรูปแบบอื่นๆ ซึ่งการลงทุนในอสังหาฯ ข้อดี คือสามารถปล่อยให้เช่าหรืออาจขายต่อทำกำไรในอนาคตได้

ส่วนใหญ่ราคาของอสังหาฯ นั้นๆ ยังเพิ่มขึ้นทุกปีไม่ตำกว่า 5% ยิ่งในบางทำเลอาจขึ้นไปถึง 10% ได้ถ้าทำเลนั้นกำลังได้รับความนิยมหรือมีการลงทุนในด้านการคมนาคมหรือเขตเศรษฐกิจใหม่ๆ และแน่นอนที่สุดมากกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝากธนาคาร เรียกว่าสามารถซื้อเพื่อไว้เก็งกำไรได้ ผิดจากสินทรัพย์อื่นๆ อย่างรถหรือเครื่องจักร ที่ค่าเสื่อมราคา นับวันราคายิ่งตก ส่วนใครจะเหมาะกับอย่างใดนั้น ต้องถามตัวเองและศึกษาเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียให้ถ่องแท้ก่อนตัดสินใจ

ซื้อเพื่อลงทุน มีรูปแบบการลงทุนแบบแรกคือ การซื้อเพื่อเก็งกำไรระหว่างปัจจุบันกับอนาคต โดยคาดหวังว่าในระยะสั้นจะได้รับผลตอบแทนจากการเติบโตของค่าเงินที่ลงทุนในอสังหาฯ ซึ่งทรัพย์ที่ลงทุนส่วนใหญ่จะเป็นของใหม่มากกว่าของมือสอง เพราะอาศัยความต่างกันเล็กน้อยของราคาก่อนสร้างและหลังราคาที่สร้างเสร็จบวกกับมูลค่าในอนาคตมาเป็นตัวทำกำไร ซึ่งกลุ่มพวกนี้จะเป็นการเก็งกำไรระยะสั้นๆ เมื่อได้ราคาที่ตัวเองพอใจที่เปรียบกับยิลด์แล้วก็ปล่อยทรัพย์นั้นๆ ไป ก่อนที่จะมีการโอนกรรมสิทธิ์ กลุ่มนักลงทุนส่วนมากจะลงทุนในทำเลที่ใจกลางเมืองมากกว่าคอนโดชานเมือง เพราะมีการเติบโตและสามารถทำราคาขายต่อได้ดีกว่า

รูปแบบที่สอง คือ ซื้อเพื่อเก็บไว้ปล่อยเช่า นักลงทุนกลุ่มนี้มองผลตอบแทนรายเดือนที่จะได้เป็นหลัก การลงทุนอาจจะลงทุนในหลายๆ ทำเล จำนวนมากกว่ากลุ่มเก็งกำไรระยะสั้น ในการปล่อยให้เช่าพักอาศัยนั้นนักลงทุนจะลงทุนทั้งทรัพย์ใหม่และมือสองไม่เน้นของใหม่ เพราะต้องการรายได้ทันทีจากเงินที่ลงทุนไป ซึ่งผู้ให้เช่าส่วนใหญ่จะมีการปรับอัตราคาค่าเช่าขึ้นทุกปีทำให้ผลตอบแทนก็เพิ่มมากขึ้น แต่ทั้งนี้ก็จะต้องหมั่นคอยดูสภาพทรัพย์ให้ดีตลอดเวลาเพื่อรักษาราคาค่าเช่าไม่ให้ตกลงและข้อที่ต้องระวังคือด้านภาษีจากการปล่อยเช่าคือ ภาษีโรงเรือน 12.5% ต่อปีที่ผู้ให้เช่า จะต้องชำระภาษีแต่บางรายก็ให้ทางผู้เช่าเป็นผู้ชำระโดยเก็บรวมจากค่าเช่ารายเดือนบวกเข้าไป

ซื้อเพื่ออาศัย ถือว่าเป็นการออมอีกรูปแบบหนึ่งไม่ต่างจากการออมเงิน คือ คนซื้อก็จะต้องมีรายได้ที่มั่นคง แน่นนอนสม่ำเสมอเป็นรายได้ประจำ และก็จะต้องมีเงินออมส่วนนึงเพื่อใช้ในการดาวน์หรือมัดจำต่างๆ หรือบางรายก็ซื้อด้วยเงินสดไม่กู้เงินจากสถาบันการเงิน เหล่านี้ก็คือการเริ่มต้นแห่งการออมเงิน การซื้ออสังหาฯ ต้องใช้เงินมากในการลงทุน เริ่มตั้งแต่เงินดาวน์ก้อนใหญ่และภาระผ่อนชำระบวกดอกเบี้ยที่อาจจะกินเวลา 20-30 ปี ภาระในการดูแลทรัพย์สินให้คงสภาพไว้ค่าใช้จ่ายต่างๆ ภายในบ้านอีกจิปาถะ หากบริหารเงินไม่ดี ขาดส่งธนาคารนานๆ อาจถูกยึดบ้านเพื่อบังคับจำนองได้ ซึ่งถ้าค้างชำระจำนวนหลายงวดติดต่อกัน ดอกเบี้ยบวกเงินต้นก็อาจจะสูงกว่ามูลค่าตลาดของบ้านหลังนั้นได้ ซึ่งพอถึงตอนนั้นผู้กู้อาจจะถูกไล่เบี้ยในทรัพย์สินอื่นๆ เพื่อมาขายทอดตลาดชำระหนี้เพิ่มเติมอีกก็ได้

ระหว่างการซื้อเพื่อลงทุนกับการอยู่อาศัย บริบทของการซื้อย่อมต่างกันโดยสิ้นเชิง ซื้อเพื่อลงทุนมองผลตอบแทนเป็นหลักและไม่ได้พักอาศัยเอง ปัจจัยที่น่ามองคือค่าเช่าในแต่ละเดือนค่าดูแลรักษาทรัพย์สินต่างๆ และควรจะต้องรวมถึงค่าเสียโอกาสในการหาผลประโยชน์ ส่วนการซื้อเพื่ออยู่อาศัยปัจจัยที่ควรนำพิจารณาคือ อัตราดอกเบี้ยในการกู้เงิน สิทธิประโยชน์ทางภาษี ระยะเวลาที่คาดว่าจะอาศัยในบ้านหลังนั้น รวมถึงความเป็นไปได้ของการเปลี่ยนแปลงราคาบ้านในช่วงเวลานั้นว่าจะเพิ่มขึ้นหรือต่ำลง สุดท้ายการลงทุนก็คือการลงทุน ย่อมมีความเสี่ยงเกิดขึ้น ผลที่เกิดขึ้นที่มาควรยอมรับไม่ว่าจะดีหรือไม่ดีครับ