เปิดศักยภาพพระราม 4 ทำเลทองย่านนวัตกรรม

ทำเลทอง ถ.พระราม 4 เร่งผุดมิกซ์ยูส 2 แสนล้าน เชื่อมโยง 2 ย่านนวัตกรรมสยามกล้วยน้ำไท เสริมศักยภาพสู่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่

ถนนพระราม 4 ถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพ เนื่องจากเชื่อมโยงย่านนวัตกรรม ซึ่งทางสำนักงานนวัตกรรมแห่งชาติ (สนช.) มีนโยบายส่งเสริมให้เกิดขึ้นในพื้นที่กรุงเทพฯ และชลบุรีรวม 10 ย่านนวัตกรรม นอกจากนี้ยังเป็นทำเลที่มีการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ใน รูปแบบมิกซ์ยูสเกิดขึ้นอย่างมากในอนาคต

อัญชนา วัลลิภากร ผู้ร่วมก่อตั้งและประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท บาเนีย (ประเทศไทย) (Baania.com) บริษัทวิจัยข้อมูลด้านตลาดที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์ด้วยเทคโนโลยี Big Data Analytics กล่าวว่า ถนนพระราม 4 อยู่ระหว่างการพัฒนาโครงการ มิกซ์ยูส 2 แสนล้านบาท เชื่อมโยง 2 ย่านนวัตกรรมสยาม-กล้วยน้ำไท เสริม ศักยภาพสู่ศูนย์กลางแห่งใหม่ของกรุงเทพฯ

ทั้งนี้ จากข้อมูลการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์บนถนนพระราม 4 ระยะทาง 13 กิโลเมตร (กม.) ซึ่งเชื่อมโยง 2 ย่านนวัตกรรม ได้แก่ ย่านนวัตกรรมสยาม บริเวณจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และย่านนวัตกรรมกล้วยน้ำไทในบริเวณมหาวิทยาลัยกรุงเทพ พบว่าช่วงต้นถนนพระราม 4 บริเวณหัวลำโพงเป็นที่ดินขนาดใหญ่ของการรถไฟแห่งประเทศไทยที่มีแผนจะนำมาพัฒนาหลังสถานีกลางบางซื่อเปิดให้บริการ ส่วนปลายถนนเป็นที่ดินขนาดใหญ่ของการท่าเรือแห่งประเทศไทยมีแผนจะพัฒนาในอนาคตเช่นกัน ขณะที่พื้นที่บริเวณตรงกลางเป็นที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์

"จากข้อมูลแสดงให้เห็นว่าถนนพระราม 4 ยังมีที่ดินขนาดใหญ่ สามารถนำมาพัฒนาใน 5-8 ปีข้างหน้า ซึ่งจะทำให้ถนนพระราม 4 เปลี่ยนแปลงไปมากจากการพัฒนาโครงการอสังหา ริมทรัพย์ ขนาดใหญ่ในรูปแบบมิกซ์ยูสที่จะเกิดขึ้นหลายโครงการในอนาคต" อัญชนา กล่าว

สำหรับโครงการขนาดใหญ่ที่จะเกิดขึ้นบนถนนพระราม 4 ได้แก่โครงการสามย่านมิตรทาวน์ โครงการคอมเพล็กซ์บริเวณโรงแรมดุสิตธานี โครงการวัน แบงค็อก โครงการ เดอะ ปาร์ค และโครงการปรับปรุงศูนย์การประชุมแห่งชาติสิริกิติ์ รวมถึงโครงการเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ รวมมูลค่าโครงการประมาณ 2 แสนล้านบาท มีพื้นที่เช่าที่จะเกิดขึ้นอีกประมาณ 2.8 ล้านตารางเมตร (ตร.ม.) ซึ่งจะทำให้ย่านพระราม 4 เป็นศูนย์กลางใหม่ของกรุงเทพฯ นอกจากนี้ภายใน 5 ปีจะมีพื้นที่สำนักงานเกิดใหม่อีกประมาณ 5 แสน (ตร.ม.) กลายเป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ในอนาคต

ทั้งนี้ จากการวิเคราะห์พื้นที่ในระยะ 800 เมตร ตลอดแนวถนนพระราม 4 ทั้งสองฝั่งจะพบว่าถนนพระราม 4 ถูกเชื่อมต่อไปยังพื้นที่เศรษฐกิจสำคัญต่างๆ ปัจจุบันบนมีอาคารสำนักงานอยู่ 21 แห่ง มีพื้นที่รวม 5.3 แสน ตร.ม. ราคากลางค่าเช่าอยู่ที่ 525 บาท/ตร.ม. ในส่วนของการอยู่อาศัยจากการเก็บข้อมูลย้อนหลังก่อนถึงปี 2555 พระราม 4 มีคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จแล้ว 74 โครงการ จำนวน 1.41 หมื่นยูนิต และตั้งแต่ปี 2555 จนถึงปี 2561 จะมีคอนโดมิเนียมทยอยสร้างเสร็จอีกจำนวน 39 โครงการ จำนวน 1.47 หมื่นยูนิต และคาดว่าจนถึงปี 2563 จะมีโครงการสร้างเสร็จรวม 41 โครงการ จำนวน 1.56 หมื่นยูนิต จะเห็นได้ว่าในแง่ของการเติบโตด้านที่อยู่อาศัยเกิดขึ้นค่อนข้างเร็ว ขณะที่กำลังซื้อในย่านพระราม 4 ไม่ได้มีเฉพาะคนไทย แต่มีความ ต้องการซื้อของคนต่างชาติอยู่ในย่านนี้จำนวนมาก

นอกจากนี้ หลังจากที่โครงการรถไฟฟ้าสีน้ำเงินส่วนต่อขยายหัวลำโพงท่าพระ-บางแค ที่จะเปิดให้บริการในช่วงปลายปี 2562 จะช่วยเปิดการเดินทางจากฝั่งธนบุรีเข้าสู่กรุงเทพฯ ได้อย่างสมบูรณ์ ทำให้ทำเลพระราม 4 เป็นทำเลที่สามารถเดินทางเข้าถึงได้สะดวกทั้งบริการสาธารณะได้แก่ รถไฟฟ้า รถเมล์ เรือด่วน และรถยนต์ส่วนตัว

สำหรับบิ๊กดาต้าในธุรกิจอสังหา ริมทรัพย์จะอยู่ในรูปแบบของมาร์เก็ต เพลส หรือเว็บไซต์ที่เป็นสื่อกลางการซื้อ-ขายทำให้เห็นพฤติกรรมของผู้บริโภค เพื่อนำข้อมูลมาใช้ในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ทั้งนี้ การนำบิ๊กดาต้ามาวิเคราะห์ นอกจากจะเกิดประโยชน์ในแง่ของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์แล้ว ยังสามารถนำข้อมูลที่ได้มาสนับสนุนการ พัฒนาย่านนวัตกรรมต่างๆ ซึ่งทาง สนช.มีนโยบายส่งเสริมให้เกิดขึ้นใน 10 ย่านนวัตกรรม ได้แก่ ย่านนวัตกรรมปทุมวัน ย่านนวัตกรรมกล้วยน้ำไท ย่านนวัตกรรมโยธี ย่านนวัตกรรมคลองสาน ย่านนวัตกรรมรัตนโกสินทร์ ย่านนวัตกรรมลาดกระบัง ย่านนวัตกรรมบางแสน ย่านนวัตกรรมพัทยา ย่านนวัตกรรมศรีราชาและย่านนวัตกรรมอู่ตะเภา-บ้านฉาง