ตลาดคอนโดแข่งเดือด สร้างจุดต่างชิงกำลังซื้อ

วันที่ 19 ก.พ. 2561 เวลา 15:38 น.
ตลาดคอนโดแข่งเดือด  สร้างจุดต่างชิงกำลังซื้อ
โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมกรุงเทพ มหานคร ไตรมาส 4 ปี 2560 บรรดาผู้ประกอบการยังเดินหน้าเปิดตัวโครงการใหม่อย่างต่อเนื่อง รับกับแหล่งงานและความต้องการอยู่อาศัยในเมืองมากขึ้น

รัชภูมิ จงภักดี ผู้จัดการทั่วไป บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) เปิดเผยผลสำรวจตลาดคอนโดมิเนียมในไตรมาส 4/2560 พบว่าอุปทานคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มีประมาณ 15,630 ยูนิต แต่ยังคงน้อยกว่าไตรมาส 3/2560 ประมาณ 15% ที่เปิดขายใหม่ 1.88 หมื่นยูนิต ส่งผลให้ภาพรวมคอนโดมิเนียมทั้งหมดที่เปิดขายปี 2560 อยู่ที่ประมาณ 58,650 ยูนิต มากกว่าปี 2559 ประมาณ 28%

โครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เปิดขายในไตรมาส 4 นั้นตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอยู่ในปัจจุบัน เพราะในทำเลเหล่านั้นผู้ประกอบการสามารถเปิดขายที่ระดับราคา 5 หมื่น-1.2 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งเป็นราคาที่เหมาะสมกับกำลังซื้อ

ผู้ประกอบการในตลาดหลักทรัพย์ยังคงเป็นผู้ที่ขับเคลื่อนตลาดคอนโด มิเนียมในกรุงเทพฯ เพราะคอนโดมิเนียมประมาณ 81% ที่เปิดขายในไตรมาส 4/2560 พัฒนาโดยผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ และ 85% ของคอนโดที่เปิดขายตั้งอยู่ในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางสายสีน้ำเงิน

แม้ว่าเศรษฐกิจของประเทศปี 2560 จะมีแนวโน้มเป็นบวก แต่กำลังซื้อในตลาดคอนโดมิเนียมกลับเพิ่มขึ้นไม่มากนัก ยูนิตเหลือขายในตลาดอยู่ประมาณ 4.5 หมื่นยูนิต และกลายเป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการทุกรายกังวลมากพอสมควร เพราะว่าผู้ประกอบการทุกรายจำเป็นต้องขยายตัวทุกๆ ไตรมาส ซึ่งไม่สามารถชะลอการเปิดขายโครงการใหม่และเร่งปิดการขายยูนิตที่เหลือขายก่อน บรรดาผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องสร้างความแตกต่างให้กับโครงการของตนเอง ทั้งเรื่องการออกแบบ รูปแบบโครงการ รูปแบบห้องพัก รวมไปถึงพื้นที่ส่วนกลาง เพื่อดึงดูดความสนใจของผู้ซื้อ

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังพยายามหาช่องทางในการขายให้กับผู้ซื้อและนักลงทุนชาวต่างชาติก่อนเปิดขายให้กับคนไทย แม้ว่าโครงการคอนโดมิเนียมหลายโครงการที่เปิดขายในช่วงหลายเดือนที่ผ่านมามีราคาขายสูงกว่าราคาเฉลี่ยของโครงการอื่นๆ ในทำเลนั้น

สำหรับคาดการณ์แนวโน้มของตลาดคอนโดมิเนียมในปี 2561 ในแง่ของอุปทานคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกไม่ต่ำกว่า 5.5-6 หมื่นยูนิตในกรุงเทพฯ ชั้นในและเขตรอบกรุงเทพฯ อุปทานใหม่คาดว่าจะใกล้เคียงกับอุปทานใหม่ในปี 2560 หรืออาจมากกว่าหรือน้อยกว่าประมาณ 5% ขึ้นอยู่กับนโยบายของภาครัฐที่เอื้อประโยชน์ให้กับธุรกิจอสังหาฯ และภาพรวมเศรษฐกิจ

ขณะเดียวกัน จะเห็นการร่วมทุนในการพัฒนาโครงการระหว่างบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไทยกับบริษัทต่างชาติมากขึ้น โดยเฉพาะกลุ่มทุนจากประเทศจีน ญี่ปุ่น ฮ่องกง และสิงคโปร์

ทางด้านอุปสงค์ความต้องการ ดัชนีความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ที่สำรวจโดยศูนย์พยากรณ์เศรษฐกิจและธุรกิจ มหาวิทยาลัยหอการค้าไทย เมื่อเดือน ส.ค. 2560 พบว่าอยู่ที่ประมาณ 56% ซึ่งการที่ความเชื่อมั่นปรับลดลงนั้นสะท้อนให้เห็นต่อภาวะเศรษฐกิจไทยในระยะยาว แม้ว่าตัวเลขเศรษฐกิจจะมีสัญญาณบวกและขยายตัวในปี 2560 แต่การขยายตัวดังกล่าวยังไม่มีผลต่อคนไทยส่วนใหญ่ จึงทำให้ความเชื่อมั่นในการซื้อที่อยู่อาศัยยังคงต่ำอยู่

ทางด้านอัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดในกรุงเทพฯ อยู่ที่ประมาณ 75% และมียูนิตเหลือขายในตลาดประมาณ 4.5 หมื่นยูนิต โดยประมาณ 54% ของยูนิตที่เหลือขายอยู่ในตลาดระดับราคาขาย 50,001-1 แสนบาท/ตร.ม. แม้ว่าผู้ประกอบการหลายรายจะเพิ่มสัดส่วนลักซ์ชัวรี่เข้ามามากขึ้นก็ตาม แต่ก็ไม่สามารถทิ้งตลาดระดับกลาง-ล่างได้ เนื่องจากเป็นตลาดใหญ่ที่สุด 

อย่างไรก็ตาม การขายเฉลี่ยคอนโดมากกว่า 2 แสนบาท/ตร.ม. จะได้ผู้ซื้อชาวต่างชาติเป็นกลุ่มเป้าหมายใหม่ของผู้ประกอบการ โดยเฉพาะโครงการที่อยู่บริเวณสุขุมวิท รัชดาภิเษก ขณะที่ราคาขายในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา มีการปรับขึ้นเฉลี่ย 15-20% ต่อปี หรือมากกว่านี้ในบางทำเล คอนโดที่เปิดขายในไตรมาส 4 ปีที่ผ่านมาส่วนใหญ่มีราคาขายต่ำกว่า 1 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งในไตรมาส 4 ไม่ได้ปรับสูงขึ้นมากนักแต่ก็ปรับขึ้นมากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อน

ทั้งนี้ ประเมินว่าราคาคอนโดพื้นที่ กรุงเทพฯ ชั้นในปี 2561 คาดว่าจะปรับตัวสูงขึ้น 10-15% พื้นที่รอบนอกปรับขึ้น 5-8% ส่งผลให้ราคาเฉลี่ยของตลาดปรับขึ้นอีกอย่างน้อย 8-10% โดยเฉพาะปัจจัยด้านต้นทุนราคาที่ดินในเมืองที่ปรับสูงขึ้นอย่างมาก