posttoday

‘เสือนอนกิน’ หรือ ‘เสือร้องไห้’

01 กรกฎาคม 2560

เปิดเผยออกมาแล้ว สำหรับแนวเวนคืนที่ดินก่อสร้างรถไฟฟ้า และในอนาคตเชื่อขนมกินได้เลยว่า จะมีคอนโดมิเนียมผุด

โดย...นายใจดี  ภาพ : AP

 เปิดเผยออกมาแล้ว สำหรับแนวเวนคืนที่ดินก่อสร้างรถไฟฟ้า และในอนาคตเชื่อขนมกินได้เลยว่า จะมีคอนโดมิเนียมผุดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าปานดอกเห็ดหน้าฝน ในละแวกใกล้เคียงก็จะผุดแทรกขึ้นท่ามกลางบ้านเรือนเก่า

 ใครที่เล็งไว้ว่าจะใกล้ที่ทำงาน หรืออยากมีคอนโดใกล้รถไฟฟ้า หากเพื่อการอยู่อาศัยเป็นการคิดการณ์ไกลที่ดี แต่ถ้าตอนนี้ใครที่คิดจะซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า แล้วทำเลไม่แน่จริง อาจมีเจ็บตัว

 เพราะคู่แข่งของคอนโด คือ เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ที่มาพร้อมบริการจากแม่บ้านครบครัน ไม่ต่างจากนอนโรงแรมคืนละหลายพัน แต่นี่เช่าต่อเดือนอาจไม่ถึงหมื่น

 เปิดประสบการณ์ซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ของ พลศักดิ์ สุนทรตรึก ผู้อำนวยการฝ่ายขายและการตลาดบริษัท ทีเอฟเอส ไทยแลนด์ ผู้จัดจำหน่ายเครื่องสำอางเดอะเฟสช็อป มีคอนโด 7 ที่ ทั้งย่านอ่อนนุช ลาดพร้าว พญาไท สำโรง ทั้งใกล้รถไฟฟ้าบีทีเอส รถไฟฟ้าใต้ดินเอ็มอาร์ที และห่างแนวรถไฟฟ้าออกมาหน่อย รวมถึงคอนโดที่ต่างจังหวัด หัวหิน กับพัทยา 

 “ผมขอบอกว่า มันไม่ผิดครับที่เราจะลงทุนด้วยการซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่เราต้องมีความรอบคอบและแม่นยำมากๆ ในการเลือกทำเล โครงการ สิ่งอำนวยความสะดวก การขนส่งสาธารณะ และที่สำคัญการคาดเดาทิศทางการเพิ่มขึ้นของมูลค่าที่ดินในบริเวณนั้นๆ รวมถึงต้นทุนที่มีอยู่ในกระเป๋าด้วย

“สมมติว่าเราซื้อคอนโดมาห้องหนึ่ง ขนาด 28 ตร.ม. แถวชานเมือง กะเกณฑ์ไว้ว่า 10 ปีน่าจะเจริญ (อันนี้เป็นเงื่อนไขของคนเงินน้อยแต่อยากลงทุนคอนโด) ราคาห้อง 1.2 ล้านบาท อายุของคนลงทุนสัก 25 ปี ธนาคารจะให้ผ่อนได้สูงสุด 30 ปี ค่าผ่อนต่อเดือนประมาณ 1 หมื่นบาท ยังไม่รวมเงินดาวน์ที่ควักออกจากกระเป๋าไปสัก 2 แสน” 

 เนื่องจากการแข่งขันของคอนโด พลศักดิ์ ชี้ว่า การแข่งขันของราคาห้องเช่าในคอนโดตึกเดียวกัน และยังมาโดนคู่แข่งตัวสำคัญแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ ค่าเช่าราวๆ เดือนละ 6,500 บาท ในทำเลเดียวกัน

“ตอนนี้แน่นอนว่าคุณไม่สามารถตั้งราคาค่าเช่าได้เกิน 6,500 แน่ๆ เพราะราคาตลาดกำหนดมาประมาณนี้ ตอนนี้คุณขาดทุนแน่ๆ แล้วเดือนละ 3500 เพราะต้องส่งธนาคาร 1 หมื่น ในระยะ 5 ปีแรก รับรองว่ายังไงก็ขาดทุน จนกว่าเงินต้นจะลดและคุณเอาห้องไปรีไฟแนนซ์ใหม่ คุณจะได้ค่าผ่อนต่อเดือนน้อยลง แต่นั้นคุณก็ต้องเสียเงินค่าจดจำนอง ค่าโอน และค่าทำประกันใหม่ ซึ่งก็ไม่แน่ใจว่าจะคุ้มกับดอกเบี้ยที่ต้องเสียหรือเปล่า

“โปรดอย่าลืมว่า ค่างวดที่คุณผ่อนจะเป็นดอกเบี้ยประมาณ 5,000 บาท ส่วนเงินต้นลดไปแค่เพียงเดือนละ 1,500 บาท ตอนนี้เท่ากับว่าคุณขาดทุนไปเดือนละเท่าไหร่แล้ว ลองคำนวณดูนะครับ คุณยังต้องจ่ายค่าส่วนกลาง ที่คุณไม่สามารถจะนำไปเก็บเพิ่มจากผู้เช่าได้ เพราะมันคือราคาที่สูงเกินราคาตลาด

“ถ้าไม่ได้ลูกค้าคุณจะต้องผ่อนห้องนั้นเอง โดยไม่มีค่าเช่าจากลูกค้ามาช่วยแบ่งเบา เดาไม่ได้ว่าจะได้ลูกค้าเมื่อไหร่ หากได้เร็วก็ดีไปเจ็บตัวน้อย หากได้ช้าก็น่าจะไอซียูกันเลยทีเดียครับ พร้อมที่จะรับความเสี่ยงข้อนี้หรือเปล่า แต่ถ้าหากคุณซื้อคอนโดเงินสดได้ ก็ลุยเลยครับกำไรแน่ๆ”

 การที่จะเรียกความสนใจจากผู้เช่าและต้องการสร้างความแตกต่างจากห้องอื่นๆ พลศักดิ์ ชี้ว่า ก็ต้องใช้วิธีการ Fully Furnished หรือพูดสั้นๆ ว่า “เฟอร์ครบ”

 “คุณต้องแต่งห้องอย่างสวยงามด้วยเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า โคมไฟ วอลเปเปอร์ โน่นนี่นั่น ซึ่งทั้งหมดคือต้นทุน ต้นทุนก้อนนี้มีไม่ต่ำกว่า 1 แสน/ห้อง ที่สำคัญของเหล่านี้มีค่าเสื่อมอยู่ในตัว มูลค่าจะลดลงเรื่อยๆ จนไม่เหลือมูลค่าในที่สุด เมื่อผู้เช่ารายแล้วรายเล่าใช้เฟอร์นิเจอร์เหล่านั้นอย่างไม่ทะนุถนอม 3-4 ปี ก็ต้องซื้อมาเปลี่ยนใหม่ ทำให้ต้นทุนเกิดตลอด”

 พลศักดิ์ ยกตัวอย่างคอนโดในเมืองที่ทำเลดีสุดๆ แบบประชิดรถไฟฟ้า ได้ห้องขนาดเดียวกัน แถวสุขุมวิท ราคา 3.3 ล้านบาท

“คุณต้องส่งแบงก์เดือนละ 2.5 หมื่นบาท คุณคิดว่าคุณจะสามารถปล่อยเช่าได้เดือนละเท่าไหร่ ถ้าสามารถปล่อยให้เช่าได้เกิน 2.5 หมื่นบาท/เดือนกับห้องสตูดิโอขนาดนี้ ผมขอกราบเท้างามๆ เลย เพราะที่ผ่านมาเกือบ 10 ปี ผมเองก็ไม่เคยได้ราคานี้

“ตอนนี้ในฐานะเป็นผู้ให้เช่าคอนโด ถ้าผมมีพอมีทุนขนาดจะซื้อคอนโด และมีแผนจะซื้ออสังหาฯ เพื่อการลงทุน ผมขอเลือกที่จะซื้อที่ดิน เพราะที่ดินจะมีราคาปรับขึ้นทุกปีไม่มากก็น้อยและที่สำคัญไม่มีค่าเสื่อมสภาพ ไม่มีการซ่อมบำรุง ไม่มีค่าส่วนกลาง ไม่มีการต้องดูแลหรืออะไรทั้งสิ้น

“พูดง่ายๆ คุณมีต้นทุนที่ต่ำกว่าคอนโดในการลงทุน ที่ดินสามารถแปรสภาพตามวัตถุประสงค์ได้หลายอย่าง ทำการเกษตร ทำตลาดนัด ทำห้องเช่า ปลูกตึกขาย หรือจะขายต่อแบบไม่มีสิ่งก่อสร้างใดๆ ยังไงก็กำไร

“อันนี้ผมขอฝากให้ลองคิดดูนะครับ สำหรับผู้ที่สนใจเริ่มจะลงทุนด้วยอสังหาริมทรัพย์ ที่ผมเคยลงทุนมีประสบการณ์ไปแล้วกว่า 10 ปี ตอนนี้เริ่มทยอยขายห้องไปบ้างแล้วครับ เพื่อรวมเงินก้อนหนึ่งไปลงทุนทางด้านที่ดินต่อไป” พลศักดิ์ทิ้งท้ายให้คิดต่อ