เปิด10ทำเล ราคาที่ดิน แพงสุด

โดย...อรวรรณ จารุวัฒนะถาวร

ราคาที่ดินมีการเปลี่ยนแปลงและมีแนวโน้มสูงขึ้นต่อเนื่องในทุกปี เหตุผลสำคัญมาจากการลงทุนด้านโครงการสร้างพื้นฐานของภาครัฐและการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของภาคเอกชน ที่ทำให้พื้นที่บางโซนบางทำเลกลายเป็นทำเลทองเมื่อความต้องการด้านที่อยู่อาศัยมีมากขึ้น

ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เผยถึงผลสำรวจราคาที่ดินทั่วกรุงเทพฯ และปริมณฑล พบว่า ราคาที่ดินตั้งแต่ปี 2528 ถึงปัจจุบันมีการเปลี่ยนแปลงเพิ่มขึ้น 51.6 เท่า โดยเมื่อปี 2559 ราคาที่ดินปรับเพิ่มเฉลี่ยอยู่ที่ระดับ 4%

ทั้งนี้ พิจารณาจากที่ดินแปลงมาตรฐานขนาด 4 ไร่ 16 ไร่ และ 36 ไร่ จำนวน 200 จุด โดยที่ดินขนาดที่ดิน 4 ไร่ ปรับเฉลี่ยเพิ่มขึ้น 5.4% ส่วนที่ดินแปลงใหญ่ ซึ่งไม่มีในเขตใจกลางเมือง แต่มักอยู่เขตต่อเมืองหรือนอกเมือง ได้แก่ ขนาดที่ดิน 16 ไร่ และที่ดิน 36 ไร่ ปรับเพิ่มเฉลี่ยราว 3.3% และคาดว่าในปี 2560 ราคาที่ดินก็จะปรับตัวเพิ่มขึ้นประมาณ 4% เท่ากัน

ราคาที่ดินในแต่ละบริเวณมีการปรับตัวเพิ่มขึ้นไม่เท่ากัน เช่น กรุงเทพฯ ชั้นนอกด้านเหนือปรับเพิ่ม 4% ด้านตะวันออกปรับเพิ่ม 4.1% ด้านตะวันตกปรับเพิ่ม 2.6% ด้านใต้ปรับเพิ่ม 3.5% ส่วนกรุงเทพฯ ชั้นกลาง ฝั่งกรุงเทพฯ ปรับเพิ่ม 4.3% ฝั่งธนบุรีปรับเพิ่ม 4.3% กรุงเทพฯ ชั้นในซีบีดีปรับเพิ่ม 6.4%

สำหรับราคาที่ดินแพงสุด 10 อันดับแรก (ขนาดที่ดิน 4 ไร่) ณ สิ้นปี 2559 ได้แก่ 1.บริเวณสยามสแควร์ ราคา 2 ล้านบาท/ตารางวา (ตร.ว.) หรือไร่ละ 800 ล้านบาท เพิ่มขึ้นจากปีก่อนหน้า 5% 2.สุขุมวิท-ไทม์สแควร์ ราคา 1.95 ล้านบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 5% 3.สีลม ราคา 1.7 ล้านบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 6% 4.ถนนวิทยุ ราคา 1.6 ล้านบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 7% 5.สาทร ราคา 1.5 ล้านบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 7%

ส่วนอันดับ 6 เป็นทำเลที่น่าจับตามองมีการเพิ่มขึ้นมากสุดถึง 27% คือ สุขุมวิท 21 และอโศก ราคา 1.4 ล้านบาท/ตร.ว. 7.เยาวราช ราคา 1.25 ล้านบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 4% 8.สุขุมวิท เอกมัย ราคา 1 ล้านบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 5% 9.พญาไท ราคา 9 แสนบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 6% 10.พหลโยธิน ราคา 8.5 แสนบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 6%

อย่างไรก็ดี คาดว่า ณ สิ้นปี 2560 บริเวณสยามสแควร์จะมีราคาตารางวาละ 2.13 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นอีกประมาณ 6.5% ที่เป็นเช่นนี้ก็เพราะที่ดินใจกลางเมืองมีสาธารณูปโภคโดยเฉพาะรถไฟฟ้าออกนอกเมือง ทำให้เข้าเมืองได้สะดวกเหมาะเป็นแหล่งจับจ่ายและสำนักงาน จึงมีราคาสูงขึ้นตลอดเวลา แม้ไม่มีการพัฒนาอะไรใหม่มากนัก

ส่วนราคาที่ดินที่ถูกที่สุดขนาด 4 ไร่ ตั้งอยู่ถนนเลียบคลอง 13 กม.5 มีราคาตารางวาละ 2,600 บาท เนื่องจากบริเวณลำลูกกาดังกล่าวไม่มีโครงการสาธารณูปโภคใดๆ จึงยังไม่มีการพัฒนาอะไรมากนัก

ในส่วนของราคาที่ดินแพงสุด 10 อันดับแรก (ขนาดที่ดิน 16 ไร่) ณ สิ้นปี 2559 ได้แก่ 1.บริเวณพหลโยธิน ราคา 4.6 แสนบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 2% 2.รัชดาภิเษก ห้วยขวาง ราคา 3.5 แสนบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 3% 3.ถนนกรุงธนบุรี ราคา 3.5 แสนบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 3% 4.วิภาวดี สุทธิสาร ราคา 2.6 แสนบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 4%

5.รัชดาภิเษก นนทรี ราคา 2.45 แสนบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 2% 6.พระราม 3 ช่องนนทรี ราคา 2.35 แสนบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 2% 7.บางจาก-สุขุมวิท 62 ราคา 2.3 แสนบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 5% 8.อโศก-ดินแดง บริเวณนี้มีการเปลี่ยนแปลงชัดเจนราคาราว 2.2 แสนบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 10% 9.พระราม 3 บางกอกน้อย ราคา 2.1 แสนบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 5% 10.ปานะพันธุ์ ราคา 2 แสนบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 3%

ส่วนของราคาที่ดินแพงที่สุด ขนาดที่ดิน 36 ไร่ ณ สิ้นปี 2559 คือ บริเวณบางจาก-สุขุมวิท 62 ราคา 1.6 แสนบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 3% และบริเวณที่ราคามีการเปลี่ยนสูงสุดคือ พหลโยธิน เสนานิคม ราคา 9.5 หมื่นบาท/ตร.ว. เพิ่มขึ้น 6%

ทั้งนี้ บริเวณที่คาดว่าจะมีแนวโน้มการปรับราคามากสุดอีกบริเวณในปี 2561 นั่นก็คือ พระราม 4-คลองเตย เนื่องจากมีโครงการขนาดใหญ่เกิดขึ้นหลายโครงการ ซึ่งจะปรับประมาณ 6-8% ราคาอยู่ราวประมาณ 1.4-1.5 ล้านบาท/ตร.ว. ปัจจุบันราคาเฉลี่ยตารางวาละไม่ถึงล้านบาท

อย่างไรก็ดี แม้ราคาที่ดินจะปรับต่อเนื่องแต่ความต้องการด้านที่อยู่อาศัยโดยเฉพาะระดับบนยังมีสูง ดังนั้น บริเวณเพลินจิต ชิดลม หลังสวน ทองหล่อ สุขุมวิท 39-49 เหล่านี้ยังมีราคาเพิ่มขึ้นตามแรงพัฒนา และในปีหน้าทำเลพหลโยธินตอนต้น ทำเลริมแม่น้ำ และย่านพญาไท มีโอกาสปรับตัวสูง เพราะมีหลายโครงการจ่อเปิดตัว