คอนโดเพชรเกษม-บางแค กระแสดีรับรถไฟฟ้าคืบ80%

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์

จากการที่โครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินคืบหน้ากว่า 80% ส่งผลทำเลฝั่งธนบุรีเติบโตครบทุกด้าน จากความหนาแน่นของประชากรในพื้นที่ส่งผลให้คอนโดมิเนียมย่านเพชรเกษม-บางแค ใกล้รถไฟฟ้าอัตราตอบรับดีในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา อุปทานและอุปสงค์ของโครงการคอนโดมิเนียมโดยรวมเติบโตเพิ่มขึ้น

อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เปิดเผยผลวิจัยที่อยู่อาศัยพบว่า ปัจจุบันโซนเพชรเกษม-บางแค เป็นทำเลหนึ่งที่น่าสนใจนับจากแผนการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าฝั่งธนบุรีมีความคืบหน้าไปมาก เห็นได้จากรถไฟฟ้าบีทีเอสสายสีเขียวที่เปิดให้บริการแล้ว และจะมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินทั้งเส้นทางหัวลำโพง-หลักสอง และบางซื่อ-ท่าพระ โดยทั้งสองเส้นทางมีการเชื่อมต่อกันที่สถานีท่าพระปัจจุบันทั้งสองเส้นทางมีการก่อสร้างไปได้มากกว่า 80% เส้นทางหัวลำโพง-หลักสอง คาดว่าจะเปิดให้บริการภายในต้นปี 2562 ส่วนบางซื่อ-ท่าพระ จะเปิดให้บริการภายในปี 2563 ส่งผลให้ในอนาคตประชาชนในพื้นที่สามารถเดินทางเข้าเมืองได้ง่ายขึ้น

ทั้งจากการมาเชื่อมต่อกับสายสีเขียวที่สถานีบางหว้าหรือเชื่อมสายสีน้ำเงินเดิมที่สถานีหัวลำโพง พื้นที่บริเวณกรุงเทพมหานครฝั่งตะวันตกหรือธนบุรีในปัจจุบันมีถนนเส้นหลักคือเพชรเกษมซึ่งครอบคลุมพื้นที่ของกรุงเทพฯ ทั้งหมด 4 เขต ได้แก่ บางกอกใหญ่ ภาษีเจริญ บางแค และหนองแขม มีประชากรรวมทั้งสิ้นกว่า 5.5 แสนคน และมีความหนาแน่นของประชากรต่อบ้านที่ 2.53 คน ซึ่งมากกว่าค่าเฉลี่ยของคนในกรุงเทพฯ ที่ 2.13 คน นั่นหมายความว่ายังมีความต้องการด้านที่อยู่อาศัยของคนในพื้นที่อยู่ทำให้เกิดการพัฒนาที่อยู่อาศัยในรูปแบบของคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น

สำหรับจำนวนอุปทานคอนโดแนวสูงบนถนนเพชรเกษมช่วงรถไฟฟ้าสายมีน้ำเงินมีจำนวน 5,161 ยูนิต ในขณะที่อุปสงค์อยู่ที่ 3,654 ยูนิต ซึ่งถือว่าเป็นยอดขายอยู่ที่ 71% โดยราคาเฉลี่ยอยู่ที่ตารางเมตรละ 8.9 หมื่นบาท หรือรูปแบบ 1 ห้องนอน ราคาเฉลี่ย 2.7 ล้านบาท/ยูนิต ถือว่าต่ำกว่าโครงการที่อยู่ในช่วงปลายสถานีรถไฟฟ้าสายสีเขียว ตั้งแต่บางหว้าถึงตลาดพลู ที่ขายกันอยู่ที่ยูนิตละ 3.2 ล้านบาท อยู่พอสมควร ทั้งๆ ที่ระยะทางห่างจากกันไม่มากนัก ดังนั้น เพชรเกษมถือว่าเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการปรับตัวของราคาขึ้นไปอีกเมื่อรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายเริ่มให้บริการในอีก 2-3 ปีข้างหน้า

อย่างไรก็ตาม เมื่อพิจารณาโครงการคอนโดมิเนียมบนถนนเพชรเกษมช่วงรถไฟฟ้าสายมีน้ำเงินที่อยู่ใกล้กับรถไฟฟ้าในระยะห่างไม่เกิน 200 เมตร เทียบกับโครงการที่อยู่ห่างจากรถไฟฟ้า พบว่าอัตราการตอบรับในปัจจุบันของโครงการที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้ามีอัตราการตอบรับสูงกว่า โดยอัตราตอบรับของโครงการที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าระยะทางประมาณ 200 เมตร อยู่ที่ 75% ในขณะที่โครงการที่อยู่ไกลจากรถไฟฟ้ามีอัตราตอบรับ 64% รวมไปถึงระดับราคาเฉลี่ย ที่โครงการที่อยู่ติดกับรถไฟฟ้ามีราคาเฉลี่ยที่สูงกว่า โดยโครงการที่อยู่ใกล้รถไฟฟ้าราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 9.2 หมื่นบาท/ตารางเมตร ส่วนโครงการที่อยู่ห่างออกไปราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 8.4 หมื่นบาท/ตารางเมตร

นอกจากนี้ เอกลักษณ์ในฝั่งธนบุรีก็คือการท่องเที่ยวริมฝั่งแม่น้ำเชิงวัฒนธรรมที่ได้รับความสนใจจากนักท่องเที่ยวทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติ จากที่มีวัดเก่าแก่ที่มีความสวยงามและมีเรื่องราวเชิงประวัติศาสตร์มากมายและวิถีการเดินทางด้วย “รถ-ราง-เรือ” นับเป็นสิ่งที่โดดเด่นภายในย่านธนบุรี

ไม่ว่าจะเป็นทางรถยนต์ที่เชื่อมต่อไปถนนอื่นได้หลากหลายเส้นทาง ทั้งจากถนนสายหลักอย่างเพชรเกษม ที่เดินทางไปทางราชพฤกษ์ ถนนจรัญสนิทวงศ์หรือไปทางวงเวียนใหญ่ที่เชื่อมไปออกสาทรได้ รวมไปถึงเส้นกัลปพฤกษ์ซึ่งสามารถเดินทางไปสีลม-สาทร ส่วนทางรางหรือทางรถไฟฟ้าจะมาเชื่อมต่อกับสายสีเขียวที่สถานีบางหว้าหรือเชื่อมสายสีน้ำเงินเดิมที่สถานีหัวลำโพง และทางเรือเป็นอีกทางเลือกหนึ่งในการเดินทางจากท่าเทียบเรือประตูน้ำภาษีเจริญถึงท่าเทียบเรือเพชรเกษม 69 รวมระยะทาง 11.5 กม. สามารถเชื่อมต่อการเดินทางไปรถไฟฟ้าบีทีเอสได้ที่สถานีบางหว้า ที่ท่าเรือสะพานตากสิน-เพชรเกษม 

“จากการก่อสร้างส่วนต่อขยายสายสีน้ำเงินมีความคืบหน้าไปมาก แม้จะไม่ได้อยู่ใจกลางเมืองแต่โซนนี้ถือว่ามีศักยภาพ เช่น เพชรเกษม ท่าพระ จรัญสนิทวงศ์ ที่มีจุดเด่นเรื่องการเชื่อมต่อทางด้านคมนาคมที่หลากหลายและมีระดับราคาที่ไม่สูงมากเมื่อเทียบกับราคาคอนโดมิเนียมที่ติดรถไฟฟ้าบริเวณในเมือง ส่วนทางด้านตลาดเช่ายังคงมีโอกาสที่น่าสนใจ โดยเฉพาะที่อยู่ไม่ไกลจากมหาวิทยาลัยหรือรถไฟฟ้าที่มีอัตราค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 1-1.2 หมื่นบาท/เดือน” อนุกูล กล่าวทิ้งท้าย

ฝั่งธนบุรีแหล่งอยู่อาศัยติดเมือง

เพชรเกษมถือเป็นถนนสายสำคัญของฝั่งธนบุรี เชื่อมต่อไปยังย่านที่อยู่อาศัยในฝั่งธนฯ และเป็นถนนที่ยาวต่อเนื่องไปถึงจังหวัดในภาคใต้ อีกทั้งในช่วงถนนเพชรเกษมเองก็มีความคึกคักตลอดเส้นทาง เนื่องจากเป็นแหล่งชุมชนขนาดใหญ่สำหรับการอยู่อาศัย ห้างสรรพสินค้า และมหาวิทยาลัย แต่ยังไม่ได้มีแหล่งงานขนาดใหญ่เกิดขึ้นในบริเวณนี้ 

ปัจจุบันเส้นทางที่มีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงหัวลำโพง-บางแค ที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างมีแผนจะเปิดให้บริการภายในปี 2562 ซึ่งจะทำให้พื้นที่มีความเจริญขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดคอนโดมิเนียม เพราะที่ดินยังมีราคาไม่สูงมาก ทำให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เลือกที่จะลงทุนสร้างคอนโดในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้า 

นอกจากนั้น ยังเป็นส่วนที่มีถนนสายรองเข้ามาเชื่อมต่อ ไม่ว่าจะเป็นถนนบางแค กัลปพฤกษ์ ราชพฤกษ์ พุทธมณฑลสาย 1 ล้วนเป็นถนนที่เป็นย่านที่อยู่อาศัย ส่งผลให้ถนนเพชรเกษมเป็นถนนสายที่คึกคัก โดยจุดที่สำคัญบริเวณแยกบางหว้าจะเป็นจุดตัดของสถานีรถไฟฟ้า 2 สาย คือสายสีน้ำเงินและสายสีเขียวเรียกว่า สถานีบางหว้า สถานีนี้ถือเป็นสถานีที่มีความสำคัญสถานีต้นๆ ของฝั่งธนฯ เนื่องจากสายสีเขียวเป็นสายที่มีเส้นทางวิ่งเข้าสู่ใจกลางเมืองย่านสาทร สีลม หรือสยามทำให้ร่นระยะเวลาการเดินทางได้เป็นอย่างดี

สำหรับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินช่วงหัวลำโพง-บางแคระยะทาง 14 กิโลเมตร (กม.) จำนวน 11 สถานี เป็นโครงสร้างทางวิ่งใต้ดินมีลักษณะทางวิ่งอุโมงค์ระยะทาง 5 กม. จำนวน 4 สถานี เป็นทางวิ่งยกระดับในช่วงสถานีท่าพระ-หลักสองระยะทาง 9 กม. จำนวน 7 สถานี โดยเส้นทางเริ่มจากสถานีหัวลำโพงเป็นเส้นทางใต้ดินตามแนวถนนพระราม 4 เข้าสู่ถนนเจริญกรุง ผ่านวัดมังกรกมลาวาส ผ่านวังบูรพาเลี้ยวซ้ายเข้าถนนสนามไชย ลอดใต้แม่น้ำเจ้าพระยาที่ปากคลองตลาด ลอดใต้คลองบางกอกใหญ่เข้าสู่ถนนอิสรภาพ แล้วเปลี่ยนเป็นโครงสร้างทางวิ่งยกระดับมีลักษณะเป็นทางวิ่งทางคู่บนเสาตอม่อ บริเวณบนเกาะกลางถนนเข้าสู่สี่แยกท่าพระ ซึ่งจะมีสถานีร่วมกับโครงการรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ช่วงบางซื่อ-ท่าพระ จากนั้นจะวิ่งไปตามถนนเพชรเกษมผ่านบางไผ่ บางหว้า ภาษีเจริญ บางแค สิ้นสุดที่วงแหวนรอบนอกถนนกาญจนาภิเษก โดยจะเปิดให้บริการได้ในปี 2562

อย่างไรก็ตาม กรมธนารักษ์ประกาศราคาประเมินที่ดินใหม่ทั่วประเทศวันที่ 1 ม.ค. 2559 เผยราคาเฉลี่ยที่ดินแนวเส้นทางรถไฟฟ้าราคาพุ่งขึ้น 15% แนวรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ถนนจรัญสนิทวงศ์ เพชรเกษม 1.5-1.9 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) ราคาเฉลี่ย 1.7 แสนบาท/ตร.ว.

ขณะที่ฝ่ายวิจัยคอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย รายงานตลาดคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน เมื่อไตรมาส 4/2559 ว่าโครงการคอนโดมิเนียมตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเปิดขายมาตั้งแต่ปี 2546 จนถึงปัจจุบันรวมทั้งหมดประมาณ 34,716 ยูนิต โดยถ้าแยกออกเป็นพื้นที่ตามแนวถนนต่างๆ ด้วยกัน 3 พื้นที่หลัก คือ ถนนเพชรเกษม จรัญสนิทวงศ์ และประชาราษฎร์สาย 2 จะพบว่าในช่วงตั้งแต่ปี 2553 เป็นต้นมา 

อัตราการขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทางสายสีน้ำเงินอยู่ที่ประมาณ 71% มียูนิตเหลือขายไม่มากนัก ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 8.6 หมื่นบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) โดยคอนโดมิเนียมตามแนวถนนประชาราษฎร์สาย 2 มีราคาเฉลี่ยประมาณ 9.7 หมื่นบาท/ตร.ม. โครงการตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์อยู่ที่ประมาณ 9.78 หมื่นบาท/ตร.ม. และราคาเฉลี่ยตามแนวถนนเพชรเกษมอยู่ที่ประมาณ 6.5 หมื่นบาท/ตร.ม. มีหลายโครงการที่มีราคาเปิดขายมากกว่า 1.2 แสนบาท/ตร.ม. ไปแล้วในปัจจุบัน และคาดว่าราคาคงจะปรับขึ้นไปต่อเนื่องมากกว่านี้ในอนาคตตามความคืบหน้าการก่อสร้างของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน

พื้นที่ที่คาดว่าจะเป็นทำเลทอง หรือว่าทำเลที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมากในปี 2560 และในอนาคตคือพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์บริเวณตั้งแต่แยกปิ่นเกล้าขึ้นไปถึงแยกบางอ้อที่มีผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปซื้อที่ดินและเตรียมเปิดโครงการ