โครงการ Mixed Use กับการพัฒนาอย่างยั่งยืน

โดย...นริศ เชยกลิ่น

ปัจจุบันการสร้าง Mixed Use Project นั้น เป็นสิ่งที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายๆ ราย ต่างหันมาให้ความสนใจกันมาก โดยเฉพาะในอีก 1-3 ปีข้างหน้า จะมีโครงการ Mixed Used เกิดขึ้นในหลายๆ ทำเลของกรุงเทพมหานครรวมมากกว่า 9 โครงการ มีมูลค่ารวมกว่า 3 แสนล้านบาท และมีแนวโน้มที่จะมีโครงการเกิดเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งแต่ละแห่งถูกสร้างขึ้นเพื่อตอบโจทย์รูปแบบการใช้ชีวิตที่แตกต่างกันไป โดยสร้างคอนโดมิเนียม เซอร์วิส อพาร์ตเมนต์ อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม ในพื้นที่เดียวกัน เพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้อยู่อาศัย ควบคู่ไปกับการเพิ่มมูลค่าสูงสุดให้กับโครงการ

เทรนด์การพัฒนา Mixed Use ในต่างประเทศนั้น จะถูกนำไปรวมกับการวางแผนพัฒนาเมืองใหม่ ซึ่งจะมีการวางแผนอย่างเป็นระบบ จากข้อมูลของ UN ในปี 2030 โลกของเราจะมีเมืองใหญ่ระดับ Mega City ที่มีประชากรมากกว่า 10 ล้านคน มากกว่า 50 เมือง และต่อไป 60% ของประชากรโลกจะอาศัยอยู่ในเขตเมือง (ปี 2016/54.5%) ซึ่งสิ่งที่ตามมาคือความแออัด ความปลอดภัย สุขภาพ สิ่งแวดล้อม ฯลฯ

ดังนั้น การพัฒนาโครงการ Mixed Use ใหม่จะมุ่งพัฒนาคุณภาพชีวิตที่มีความสมดุลของเมืองและธรรมชาติ มีการดูแลพื้นที่สีเขียวให้เพียงพอกับทุกคน การเอาเทคโนโลยีการจัดการเมืองเพื่อสิ่งแวดล้อมมาใช้ ทั้งเรื่องพลังงาน ขยะ และการบำบัดน้ำเสีย การดูแลเรื่องความปลอดภัย ซึ่งในต่างประเทศก็จะมีการแปลงพื้นที่เสื่อมโทรมอันตรายให้เป็นเขต Mixed Use ใหม่ที่ให้ความปลอดภัยและเพิ่มมูลค่าของพื้นที่ การออกแบบโครงการที่คำนึงถึง เด็ก ผู้สูงอายุ คนพิการ ตลอดจนพัฒนา การเชื่อมต่อกับระบบขนส่งมวลชนต่างๆ

Mixed Use ในแต่ละที่ก็จะมีการสร้างเสน่ห์ที่แตกต่างกัน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องพื้นที่สีเขียวและการออกแบบภูมิทัศน์ การอนุรักษ์วัฒนธรรมและการอยู่ร่วมกับชุมชนเดิมอย่างกลมกลืน ความเป็น Smart City ที่มี High Technology ซึ่งไม่ว่าจะพัฒนาในรูปแบบใด สิ่งที่ได้ตามมาคือ ความสะดวกสบาย ครบครันด้วยปัจจัยพื้นฐานของการใช้ชีวิตเมือง การลดลงของอาชญากรรม และนำมาซึ่งคุณภาพชีวิตที่ดียิ่งขึ้น

สำหรับกรุงเทพฯ หนึ่งในเมืองที่เติบโตเร็วที่สุดของโลกจากรายงานของ Forbes ความท้าทายในการพัฒนาโครงการ Mixed Use ในภาวะที่ราคาที่ดินพุ่งสูงเป็นประวัติการณ์คือ “การสร้างคุณค่าที่ยั่งยืนและสมดุลให้กับผู้มีส่วนได้เสียทุกกลุ่ม” โดยผู้มีส่วนได้เสียนั้นจะมีตั้งแต่ผู้ถือหุ้น นักลงทุน ที่ผู้พัฒนาโครงการต้องสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า ลูกค้าและผู้เช่าอาคารที่ได้รับความสะดวกสบายควบคู่ไปกับการเติมเต็มไลฟ์สไตล์ใหม่ๆ คู่ค้าที่เกี่ยวข้องในทุกขั้นตอนของการพัฒนา ตั้งแต่การออกแบบ ก่อสร้าง จนกระทั่งการดูแลบริหารทรัพย์สิน ชุมชนรอบข้างตลอดจนธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมที่อาจจะได้รับผลกระทบจากโครงการ ซึ่งจะเห็นว่า หากการพัฒนาโครงการที่มุ่งผลกำไรเป็นตัวตั้ง คุณค่าที่จะต่อให้กับผู้มีส่วนได้เสียอื่นๆ ก็อาจจะถูกจำกัดลง

การส่งมอบคุณค่าที่ยั่งยืนและสมดุลผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะมีขอบข่ายของบทบาทกว้างขึ้นและท้าทายมากยิ่งขึ้น การคำนึงถึงลูกค้าและผู้อยู่อาศัยที่ต้องการคุณภาพชีวิตที่ดี ทำให้ “ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์” จะกลายเป็น “ผู้พัฒนาและยกระดับคุณภาพชีวิต” การดูแลชุมชนรอบข้าง ให้มีความเป็นอยู่ที่ดี มีการเจริญเติบโตไปพร้อมกับโครงการ ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะกลายเป็น “ผู้พัฒนาชุมชนและตอบแทนสังคม” การดูแลรักษาทรัพยากรธรรมชาติ และสิ่งแวดล้อม ซึ่งจะเป็นองค์ประกอบหลักในแผนพัฒนาโครงการ ผู้พัฒนาอสังหาฯ จะกลายเป็น “ผู้พิทักษ์ธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม” ซึ่งทั้งหมดนั้นคือ แนวทางการพัฒนาที่ยั่งยืน (Sustainable Development) ซึ่งเราจะเห็นว่าบทบาทที่กว้างขึ้นและท้าทายขึ้นของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะทำให้โครงการ Mixed Use ไม่ได้เพียงแค่สร้างความสุขให้กับผู้อยู่อาศัยและผู้เช่า แต่จะสร้างความยั่งยืนให้กับ ชุมชน สิ่งแวดล้อมและทุกคนที่เกี่ยวข้อง