หลักการซื้อคอนโดให้ได้กำไร

โดย...อณุสรา ทองอุไร

 เนื่องด้วยการจราจรที่ติดสาหัส ทำให้มนุษย์ทำงานทั้งหลายมีอุปสรรคในการเดินทาง หลายคนบ้านอยู่ชานเมือง สำนักงานอยู่ในเมือง ใช้เวลาเดินทางไปกลับเกือบ 3 ชั่วโมงเครียดเรื่องงานแล้วยังมาเหน็ดเหนื่อยกับการเดินทาง

 ดังนั้น หลายคนจึงหาทางออกด้วยการหาซื้อคอนโดมิเนียมเล็กๆ ใกล้กับที่ทำงาน หรือไม่ก็ซื้อคอนโดตามแนวรถไฟฟ้า ถ้ามีกำลังทรัพย์หน่อยก็ซื้อคอนโดกลางเมือง แต่ถ้าคนที่กำลังซื้อไม่ถึงก็คงต้องหาเช่าคอนโดไปก่อน จึงมีหลายคนที่ซื้อคอนโดไว้ให้เช่าเพื่อรองรับและช่วยปัญหาเหล่านี้

 แต่ใช่ว่าจะซื้อสุ่มสี่สุ่มห้า หากไม่เลือกให้ดีซื้อหวังจะซื้อให้เช่าแล้วไม่มีคนเช่าก็จบเห่เลย ดังนั้นต้องมีหลักการในการเลือก เนื่องจากมีคนซื้อเพื่อปล่อยเช่าเยอะ ก็ต้องเลือกในทำเลที่โดนใจ มีวิธีเลือกอย่างไรมีข้อมูลมาฝากกัน

หาให้เจอว่าลูกค้าเราคือใคร

 ถ้าคุณหวังจะได้ลูกค้าเป็นชาวต่างชาติ ต้องดูว่าเป็นชาติไหน โสดหรือไม่ เช่น ถ้าอยากได้ลูกค้าเป็นชาวญี่ปุ่น ก็ต้องเลือกคอนโดขนาด 80 ตารางเมตรขึ้นไป เพราะส่วนใหญ่ชาวญี่ปุ่นจะมาอยู่เป็นครอบครัว และต้องมีอ่างอาบน้ำ ทำเลควรอยู่ย่านสุขุมวิท ตั้งแต่สุขุมวิทซอย 3 จนถึงซอยทองหล่อ เอกมัย แต่ห้ามเกินซอย 63 จะเป็นโซนที่ไม่ได้รับความนิยมแล้ว

 ในการให้เช่าคอนโดคุณสามารถบอกความต้องการกับเอเยนต์รับเช่าได้ว่าคุณต้องการลูกค้าแบบไหน เช่น ขอเป็นคนโสด ไม่เอาคนชาติใด แบบนี้เป็นต้น

ทำเลจะช่วยกำหนดลูกค้า

 ถ้าคุณเลือกทำเลย่านกลางเมือง คุณจะได้ลูกค้ามีกำลังเช่าสูงแม้คอนโดของคุณจะขนาดเล็กแค่ 27 ตารางเมตร จะสามารถได้ราคาเช่าสูงถึง 1.2-1.3 หมื่นบาท/เดือน โดยทำเลจะต้องไม่เกินสุขุมวิทซอย 71 หรือย่านสาทร สีลม แม้คอนโดจะขนาดเล็กก็ไม่มีปัญหา ซึ่งคุณจะได้คนทำงานเป็นลูกค้าของคุณ

 แต่ถ้าคุณต้องการลูกค้าในย่านมหาวิทยาลัย ราคาค่าเช่าอาจจะไม่สูงนัก แต่คุณจะมีลูกค้าตลอดเวลา ลูกค้าจะหาง่ายเพราะนักศึกษามีเด็กเข้าใหม่ๆ มาทุกปีไม่ขาดระยะ แน่นอน ยิ่งถ้าหากทำเลดีๆ ที่มีรถไฟฟ้าผ่าน ใกล้สถานที่ทำงาน หรือใกล้แหล่งช็อปปิ้ง เช่น สุขุมวิท พระราม 9 ฯลฯ แล้วล่ะก็มักจะเป็นตัวเลือกแรกๆ ที่คนมองไว้ก่อนแน่นอน

 ถ้าห่างออกมาจากตัวเมือง หรือแถวๆ ชานเมืองแล้วล่ะก็ มักจะไม่ค่อยได้รับความสนใจเท่าที่ควร เพราะผู้คนมักจะมองว่าราคาไม่ต่างจากบ้านจัดสรรมากนัก ดังนั้นหากเป็นไปได้ก็จะไปให้ความสนใจกับบ้านจัดสรรมากกว่า เพราะได้เปรียบในเรื่องพื้นที่ใช้สอยและความเป็นส่วนตัวกว่าคอนโด

 นอกจากทำเลแล้ว สิ่งสำคัญอีกอย่างที่ทำให้คอนโดนั้นได้ราคาดีก็คือจุดเด่น หรือเอกลักษณ์เฉพาะตัว เช่น วิวที่มองออกจากตัวห้อง การออกแบบสถาปัตยกรรมที่สวยงาม ฟิตเนส สระว่ายน้ำ รวมไปถึงนิติบุคคลของคอนโดนั้นๆ ด้วย ซึ่งเรื่องของวิวนี้ถือได้ว่าเป็นตัวกำหนดราคาของคอนโดได้ดีมากๆ เช่น ห้องมุมที่มีวิวแม่น้ำ หรือวิวสวน ย่อมจะดีกว่าห้องที่มีวิวมองไปเห็นตึกตรงข้าม เป็นต้น

ต้องเงินเย็น

 โดยจะเน้นหาเงินทุนจากการปล่อยเช่า หลักการก็คือ ให้คำนวณดูว่า คอนโดห้องที่เราต้องการจะซื้อนั้น เมื่อเทียบรายได้จากค่าเช่าแล้ว สูงกว่าที่เราผ่อนให้กับธนาคารหรือไม่ หากสูงกว่าจะเท่ากับว่า ผู้ซื้อไม่ได้ใช้เงินตนเองซื้อ แต่ใช้เงินของผู้เช่าซื้อนั่นเอง เผื่อห้องว่างไปสัก 3-4 เดือนคุณจะได้ไม่กังวล อย่างน้อยถ้าคอนโดยังต้องผ่อนอยู่คุณควรมีเงินสำรองไว้สัก 2-3 เดือน กรณีคอนโดว่างยังหาคนเช่าไม่ได้

ควรเลือกซื้อคอนโดที่ราคาผ่อนกับราคาเช่าราคาใกล้เคียงกันคุณจะได้เอาค่าเช่ามาช่วยผ่อน เช่น ผ่อนธนาคารเดือนละ 1.1 หมื่นบาท แต่คุณให้เช่าเดือนละ 1.2 หมื่นบาท อย่างนี้ถือว่าโอเค

ใหม่ย่อมดีกว่าเก่า

 เพราะอย่างนั้นการที่จะซื้อคอนโดเก่าเพื่อขายเก็งกำไรแล้วล่ะก็เป็นเรื่องที่ค่อนข้างจะยากและเสียเวลาพอสมควร ทางที่ดีควรจะนำไปปล่อยเช่าดูจะคุ้มค่ากว่าขายต่อแน่นอน