สะพานควาย-หมอชิต บิ๊กอสังหาฯหวนบูมทำเลเก่า

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์

เป็นหนึ่งในทำเลที่ส่งสัญญาณร้อนแรงมาตั้งแต่ปลายปี 2559 ที่ผ่านมา หลังจากที่ยักษ์ใหญ่อย่างค่าย “แสนสิริ” ล้อมป้ายประกาศเตรียมเปิดตัวโครงการเดอะ ไลน์ พหลฯ-ประดิพัทธ์ ต่อ ด้วยที่มีกระแสข่าวว่าค่าย “พฤกษา” เตรียมเปิดธุรกิจสุขภาพ/โรงพยาบาลในย่านนี้ พร้อมกับจะขึ้นโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ถึง 2 โครงการด้วยกัน

หากย้อนกลับไปในช่วงที่รถไฟฟ้าบีทีเอสเปิดให้บริการได้ไม่นาน กลุ่ม แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์เป็นผู้ประกอบการรายต้นๆ ที่บุกเบิกตลาดคอนโดมิเนียมใกล้รถไฟฟ้าย่านนี้ และได้รับการตอบรับจากกลุ่มลูกค้าสูงมาก ขายหมดเร็ว ราคาปรับขึ้นต่อเนื่อง หลังจากนั้นเริ่มมีโครงการใหม่เกิดขึ้นทั้งอาคารสูง 20-30 ชั้น บริเวณริมถนนพหลโยธิน และอาคารโลว์ไรซ์ 8 ชั้น ตามซอยต่างๆ ในบริเวณใกล้เคียง ส่วนใหญ่จะได้รับการตอบรับที่ดีมาก ไม่ว่าจะเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่หรือรายเล็ก

แต่จำนวนโครงการและยูนิตที่เข้าสู่ตลาดย่านนี้ก็มีไม่มากนัก เพราะที่ดินพร้อมพัฒนาหายาก เนื่องจากย่านนี้เป็นชุมชนเก่าแก่ที่มีอาคารพาณิชย์เกิดขึ้นเต็มพื้นที่ หาที่ดินเปล่าได้ยาก หากจะมีการพัฒนาโครงการใหม่ ล้วนใช้วิธีกว้านซื้อตึกเก่าแล้วทุบทิ้งเพื่อก่อสร้างใหม่

ปัจจัยหลักๆ ที่ทำให้ย่านนี้มีอัตราการขายค่อนข้างดี นอกจากความต้องการของคนในชุมชนเก่าแก่ที่ต้องการขยายครอบครัวแล้ว ย่านนี้ยังเป็นอีกหนึ่งแหล่งงานขนาดใหญ่ มีทั้งอาคารสำนักงานของภาคเอกชนทั้งอาคารเล็ก อาคารใหญ่จำนวนมาก อีกทั้งยังมีหน่วยงานราชการหลายแห่ง และเมื่อเชื่อมต่อไปยังถนนวิภาวดี ก็เป็นอีกเส้นที่มีแหล่งงานของทั้งภาคเอกชนและภาครัฐจำนวนมาก ทำให้คนที่ทำงานบริเวณพหลโยธินตอนต้นและวิภาวดี จะนิยมหาที่พักอาศัยในบริเวณสะพานควายจนถึงห้าแยกลาดพร้าว

สำหรับในอดีตที่ผ่านมา อาคารสำนักงานย่านนี้ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารเกรดบี เพราะเป็นอาคารเก่าที่ก่อสร้างมานานแล้ว อัตราค่าเช่าอยู่ประมาณ 500-600 บาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) แต่ในอนาคตบริเวณพหลโยธินตอนต้นยังจะมีอาคารสำนักงานเกรดเอแห่งใหม่เกิดขึ้นอย่างน้อย 2-3 อาคาร เช่น อาคารเพิร์ล แบงค็อก ของกลุ่มพฤกษา เรียลเอสเตท อาคารเอสซี ทาวเวอร์ ของกลุ่มเอสซี แอสเสท

จากการสำรวจอัตราค่าเช่าอาคารสำนักงานเพิร์ล แบงค็อก คาดว่า จะแตะๆ 700 บาท/ตร.ม. ใกล้เคียงกับอาคารเอสซี ทาวเวอร์ ที่เบื้องต้นระบุว่ากำหนดอัตราค่าเช่าอยู่ที่ 700 บาท/ตร.ม. จากอาคารสำนักงานเดิมในย่านเดียวกัน ได้แก่ อาคารชินวัตร 1 และชินวัตร 2 อัตราค่าเช่าอยู่ที่เพียง 550 บาท/ตร.ม. สะท้อนให้เห็นว่าย่านนี้กำลังจะขยับขึ้นเป็นทำเลระดับบนมากขึ้น

ไม่ใช่เพียงบริเวณย่านสะพานควายเท่านั้นที่มีการปักธงเปิดตัวโครงการ แต่ภาพรวมทำเลพหลโยธินตอนต้นยาวไปจนถึงจตุจักร และแตะๆ ห้าแยกลาดพร้าว ฟันธงได้เลยว่า ปีนี้ร้อนแรงมาก และเป็นสนามของผู้เล่นรายใหญ่ๆ ในตลาดคอนโดมิเนียม

จากการสำรวจของฝ่ายวิจัย บริษัท เอพี (ประเทศไทย) พบว่า นอกจากจะมีแสนสิริ พฤกษาแล้ว ยังมีโครงการไอดีโอ พหลโยธิน-จตุจักรของค่ายอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ โครงการน็อตติ้งฮิลล์ จตุจักร อินเตอร์เชนจ์ ของค่ายออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ โครงการเมโทรลักซ์ พหลโยธิน 2 ของค่ายพร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค และเอพีก็กำลังจะมีโครงการบริเวณใกล้ห้าแยกลาดพร้าวด้วยเช่นกัน

ในด้านระดับราคาขายคอนโดมิเนียมย่านนี้ ด้วยองค์ประกอบโดยรวมหลายประการ ทั้งที่ดินหายาก ราคาที่สูงขึ้น ทำเลมีมูลค่าขึ้นจากโครงการเชิงพาณิชย์ใหม่ๆ มีผลให้ระดับราคาขายคอนโดมิเนียมย่านนี้ขยับขึ้นแรงมาก โดยหากประเมินจากข้อมูลฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) จะพบว่า ในรอบ 10 ปีที่ผ่านมา ราคาขายคอนโดมิเนียมย่านนี้ขยับขึ้นจาก 7.7 หมื่นบาท/ตร.ม. เป็น 1.55 แสนบาท/ตร.ม.

สอดคล้องกับการสำรวรจของฝ่ายวิจัย บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ ที่ระบุว่า ปัจจุบันการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ๆ ย่านนี้กว่า 50% เป็นกลุ่มที่มีระดับราคาขายมากกว่า 1.4 แสนบาท/ตร.ม. เพราะทำเลที่เดินทางสะดวก มีทางด่วน 2 สายรองรับการคมนาคม ได้แก่ ทางด่วนศรีรัช และโทลล์เวย์ อีกทั้งบริเวณจตุจักรเป็นจุดตัดระหว่างรถไฟฟ้า 2 สาย คือ สายสีเขียวและสีน้ำเงินที่ทำให้คนอยู่อาศัยย่านนี้สามารถเข้าใจกลางเมือง สีลม สาทร สุขุมวิท พระราม 9 ได้สะดวก ในอนาคตยังมีสถานีขนส่งกลางบางซื่อที่จะเชื่อมต่อรถไฟฟ้า รถไฟ รถไฟความเร็วสูงด้วย

ด้านกลุ่มผู้ซื้อคอนโดมิเนียมย่านนี้ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มคนรุ่นใหม่ คนทำงานในย่านใกล้เคียง คนที่ทำงานในเมืองตามแหล่งอาคารสำนักงานชั้นนำที่มีรถไฟฟ้าผ่าน และอีกกลุ่มคือกลุ่มคนที่อยู่อาศัยดั้งเดิมย่านลาดพร้าว และเจ้าของกิจการ ซึ่งการที่ย่านนี้เป็นแหล่งงานขนาดใหญ่ และมีความต้องการสูง และเริ่มมีผู้ประกอบการนำโครงการไปโรดโชว์ตลาดต่างชาติ ทำให้มีกลุ่มคนที่ซื้อเพื่อลงทุนปล่อยเช่ามากขึ้น สัดส่วนประมาณ 30% ส่วนอีก 70% ซื้อเพื่ออยู่เอง

ทำเลสะพานควาย-หมอชิต จึงน่าจะเป็นอีกหนึ่งทำเลที่ร้อนแรงในปี 2560 นี้

ยอดขายเฉลี่ยคอนโดย่านนี้ แตะ 92%

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า ในช่วงไตรมาส 3-4 ปี 2559 มีผู้ประกอบการหลายรายที่เข้าไปเปิดขายโครงการในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสะพานควายและหมอชิต เนื่องจากก่อนหน้านี้มีโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายเข้าไปเปิดขายโครงการ และส่วนใหญ่ปิดการขายหรือว่ามีอัตราการขายที่สูงในเวลาไม่นานหลังจากการเปิดขายอย่างเป็นทางการ ทำให้ผู้ประกอบการหลายรายเริ่มให้ความสนใจในพื้นที่นี้

ประกอบกับเรื่องการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ต่างๆ ทั้งของภาครัฐบาลและเอกชนที่ประกาศออกมาก่อนหน้านี้ในพื้นที่หรือพื้นที่ที่ไม่ไกลจากสถานีทั้งสองแห่งนี้ เช่น สถานีกลางบางซื่อ โครงการพัฒนาบริเวณที่ดินหมอชิตเดิมที่สถานีจตุจักร และสถานีขนส่งหมอชิตปัจจุบัน เป็นต้น เป็นปัจจัยที่ช่วยเพิ่มศักยภาพและความน่าสนใจในพื้นที่นี้ให้มากขึ้นในอนาคต อีกทั้งการที่พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าอารีย์ซึ่งไม่ไกลจากพื้นที่ก็มีอาคารสำนักงานที่กำลังก่อสร้างอยู่ ซึ่งมีพื้นที่รวมกันประมาณ 5.2 หมื่นตารางเมตร (ตร.ม.) ยิ่งมีส่วนทำให้ศักยภาพของพื้นที่ใกล้เคียงมีมากขึ้นไปด้วย

สำหรับภาพรวมคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสะพานควายและหมอชิต มีจำนวนรวมกันทั้งหมดประมาณ 6,914 ยูนิต แต่อัตราการขายสูงมาก คือ อยู่ที่ประมาณ 92% ปัจจุบันจึงมีคอนโดมิเนียมเหลือขายไม่มากนัก โดยคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ที่เหลือขายในปัจจุบันนั้นเปิดขายในช่วงประมาณปี 2556 เป็นต้นมา และมีบางโครงการที่เปิดขายในปีที่ผ่านมา แต่คาดว่าจะขายหมดภายในปีนี้ เพราะว่าความน่าสนใจของพื้นที่และความพร้อมต่างๆ ภายในพื้นที่ที่มีทุกอย่างที่ช่วยอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตทั้งเรื่องของพื้นที่ค้าปลีก โรงพยาบาล สถานศึกษาที่ไม่ไกลออกไป สถานที่ราชการ ร้านอาหาร เพราะเป็นชุมชนเดิมที่มีการขยายตัวและพัฒนาไปแล้วระดับหนึ่ง

นอกจากนี้ โครงการที่เปิดขายในปี 2559 ก็มีราคาขายที่ค่อนข้างสูงเมื่อเทียบกับโครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้ เพราะราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 1.5 แสนบาท/ตร.ม. และมีบางโครงการที่เปิดขายที่ราคามากกว่า 1.5 แสนบาท/ตร.ม. แต่โครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้มากกว่า 5 ปี มีราคาเฉลี่ย ณ ตอนนั้นแค่ประมาณ 1 แสนบาท/ตร.ม.เท่านั้น อาจจะเพราะราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่อง และการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่โดยรอบที่เริ่มมีให้เห็นแล้วและที่จะเกิดขึ้นในอนาคตเป็นตัวผลักดัน