เปิด7โซนแนวราบ-คอนโด ติดชาร์ตทำเลทองปีวอก

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์โพสต์ทูเดย์

อสังหาริมทรัพย์ทำเลทองส่งท้ายปีวอก ขอสรุปภาพรวมทำเลที่อยู่อาศัยที่โดดเด่นในปีนี้ แบ่งเป็นทำเลกลุ่มบ้านแนวราบและกลุ่มคอนโดมิเนียม โดยภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ในเชิงการเปิดตัวโครงการใหม่ถือว่าไม่ได้หวือหวามาก เพราะในช่วง 4-6 เดือนแรกของปีนี้ ผู้ประกอบการเน้นระบายสต๊อกบ้านและคอนโดพร้อมอยู่ เพื่อให้ทันกับมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและค่าจดจำนองเหลือ 0.01%

ขณะที่ในเชิงการขาย ผู้ประกอบการ รายใหญ่หลายรายยังมียอดขายที่ดี โดยเฉพาะในกลุ่มบ้านแนวราบ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะตลาดบ้านแนวราบเป็นเรียลดีมานด์ที่มีต่อเนื่อง ไม่ต้องเน้นใช้สื่อที่หวือหวาในการทำตลาด แตกต่างจากคอนโดมิเนียมที่ต้องใช้สื่อครบวงจรในการปลุกดีมานด์ ทำให้ในช่วงปลายปีที่มีปัจจัยทำให้ผู้ประกอบการต้องชะลอการใช้สื่อใหญ่ๆ กลุ่มบ้านแนวราบจึงยังมียอดขายเข้ามาต่อเนื่อง อีกส่วนหนึ่งที่ทำให้ตลาดบ้านแนวราบของรายใหญ่โดดเด่นขึ้นมา เพราะการที่ผู้ประกอบการรายกลางและรายเล็กชะลอการทำตลาด โครงการที่มีอยู่ของรายใหญ่จึงเป็นทางเลือกอันดับต้นๆ ของผู้บริโภค

สำหรับทำเลเด่นทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมในปี 2559 นี้ จากการรวบรวมมีด้วยกัน 7 ทำเล เป็นบ้านแนวราบ 4 ทำเล และคอนโดมิเนียม 3 ทำเล

เริ่มด้วยทำเลบ้านแนวราบ

1.กลางเมือง ทองหล่อ-เอกมัย

เป็นอีกหนึ่งปีที่กระแสบ้านแนวหรูราคา 20-30 ล้านบาทขึ้นไป ทำเลใจกลางเมืองมาแรงมาก แม้ว่าจำนวนโครงการและจำนวนยูนิตเปิดตัวใหม่จะไม่มาก แต่เป็นกลุ่มที่มีความเคลื่อนไหวที่โดดเด่นมาก ซึ่งโครงการส่วนใหญ่เป็นของผู้ประกอบการน้องใหม่ที่เพิ่งเข้ามาทำตลาดนี้เมื่อไม่กี่ปี หาที่ดินแปลงไม่ใหญ่มากในซอยของทำเลเด่นๆ เช่น ทองหล่อ เอกมัย ซึ่งเป็นลักษณะแปลงที่ดินที่ผู้ประกอบการรายใหญ่ไม่นิยม และพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมได้ยาก เมื่อนำมาทำเป็นบ้านหรูกลางเมือง แต่ละโครงการมี 9-10 ยูนิต หรือบางโครงการใหญ่ขึ้นมาก็จะไม่เกิน 20-30 ยูนิต ก็มียอดขายที่ดีเพราะยูนิตไม่เยอะ

การเกิดของตลาดบ้านหรูกลางเมืองเป็นผลจากที่เทรนด์ที่อยู่อาศัยเปลี่ยนไป จากเดิมบ้านหรูจะอยู่ชานเมือง มีพื้นที่บ้านมากๆ เป็นย้ายเข้ามาอยู่ในเมือง เพราะไลฟ์สไตล์ส่วนใหญ่อยู่ในเมือง หรือลูกเรียนโรงเรียนนานาชาติในเมือง อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อบ้านหรูมีอายุน้อยลง เพราะเป็นกลุ่มสตาร์ทอัพ รวยจากการทำธุรกิจในอายุยังน้อย หรือรวยจากการลงทุนในหุ้น หรือเก็งกำไรอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงกลุ่มที่เคยอยู่คอนโดมิเนียมหรูในเมืองและต้องการขยายครอบครัว ก็เป็นอีกส่วนหนึ่งที่ทำให้ตลาดนี้หวือหวาขึ้นมาในช่วง 1-2 ปี

2.โซนเหนือจับตาพหลโยธินตัดใหม่

จากรายงานของฝ่ายวิจัย บริษัท ศุภาลัย ระบุว่าที่อยู่อาศัยโซนเหนือของกรุงเทพฯ ก็ยังได้รับการตอบรับที่ดี โดยเฉพาะย่านพหลโยธิน เนื่องจากในเขตนี้มีถนนพหลโยธิน-รัตนโกสินทร์สมโภช ตัดใหม่ ทำให้สามารถเชื่อมต่อถนนพหลโยธิน-ถนนรามอินทรา-ถนนสุขาภิบาลได้ ที่ดินที่เคยเป็นที่ตาบอดก็สามารถเชื่อมต่อการเดินทางเข้าสู่ถนนอีกหลายสาย ประกอบกับในเขตนี้มีประชากรที่หนาแน่น และศุภาลัยเองก็เป็นหนึ่งในโครงการแรกๆ ที่ เข้ามาลงทุน ทำให้แนวราบระดับราคา 7-8 ล้านบาทขึ้นไป ได้รับความนิยมมาก เช่น โครงการศุภาลัย
พรีมา วิลล่า พหลโยธิน 50 เป็นต้น

ส่วนโซนลำลูกกาแนวราบถือว่าไปได้ดีในทุกระดับราคา ตั้งแต่กลางล่าง-กลางบน ทั้งทาวน์โฮม 2 ชั้น ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท บ้านแฝดราคา 3-6 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากในเขตคลอง 3 นั้นเป็นทำเลที่ติดรถไฟฟ้าสายสีเขียว จึงทำให้โลเกชั่นนี้เป็นที่น่าสนใจ ส่วนในเขตคลอง 5 นั้นจะสะดวกในเรื่องของการเดินทาง เนื่องจากสามารถเชื่อมต่อจากวงแหวนรอบนอกตะวันออกกับทางด่วนเอกมัย-รามอินทราได้

3.กรุงเทพฯ ตะวันออก

โซนนี้ติดอันดับทำเลฮอตต่อเนื่องมาหลายปีตั้งแต่ปลายปี 2554 ที่น้ำท่วมใหญ่กรุงเทพฯ และย่านนี้ไม่ได้รับผลกระทบ อีกทั้งยังเป็นทำเลที่ค่อนข้างใกล้เมือง โดยเป็นทำเลที่ผู้เล่นอันดับต้นๆ ในตลาดบ้านแนวราบปักธงทำตลาดเกือบทุกราย ซึ่งจากการศึกษาตลาดของฝ่ายวิจัยบริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ หรือโกลเด้นแลนด์ พบว่าในโซนกรุงเทพฯ ตะวันออก ทำเลอ่อนนุช-พัฒนาการ และบางนา-กิ่งแก้ว เป็นย่านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูง มาก เพราะใกล้แหล่งงานขนาดใหญ่ทั้งภาคอุตสาหกรรมการผลิตและการขนส่ง เพราะใกล้สนามบินสุวรรณภูมิ อีกทั้งยังเป็นทำเลที่เข้าเมืองสะดวกมาก

ขณะที่ภาพรวมซัพพลายย่านนี้ส่วนใหญ่จะเป็นบ้านระดับไฮเอนด์ เนื่องจากภาพรวมที่ดินย่านนี้ค่อนข้างสูง เช่น โซนรามคำแหง-วงแหวนพระราม 9-อ่อนนุช ในปี 2559 เพิ่มขึ้นกว่า 39% เช่นเดียวกับบริเวณบางนา-กิ่งแก้ว ที่ราคาที่ดินในปี 2559 เพิ่มขึ้นกว่า 27% จากปี 2558 จึงทำให้ต้นทุนในการพัฒนาโครงการมีราคาสูง บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จึงเลือกพัฒนาบ้านเดี่ยวเป็นหลัก จนเมื่อมีซัพพลายใหม่ๆ ที่เป็นระดับราคา 3-5 ล้านบาท ที่ตอบโจทย์กำลังซื้อของลูกค้าระดับกลาง จึงเป็นอีกหนึ่งเซ็กเมนต์ที่ได้รับการตอบรับที่ดี

ด้านฝ่ายวิจัย บริษัท แสนสิริ รายงานว่า โซนกรุงเทพฯ ตะวันออกเป็นโซนที่มีความต้องการสูงต่อเนื่อง เนื่องจากโดดเด่นทางด้านการคมนาคมที่สะดวกสบาย เดินทางไปยังพระราม 9 เพชรบุรี รามคำแหง และรัชดาฯ ด้วยทางด่วนศรีรัช เพียง 15-30 นาที และยังเดินทางไปยังถนนสุขุมวิท เพื่อเชื่อมต่อกรุงเทพฯ ชั้นในและสมุทรปราการได้ ใกล้สนามบินสุวรรณภูมิและแอร์พอร์ตลิงค์

นอกจากนี้ อนาคตยังมีโครงการก่อสร้างถนนอีกหลายเส้นทาง ทั้งถนนศรีนครินทร์-ร่มเกล้า ที่จะแล้วเสร็จปลายปี 2560 ซึ่งจะเป็นถนนเส้นทางหลักแทนถนนกรุงเทพฯ-กรีฑาในปัจจุบัน อุโมงค์ทางลอด พัฒนาการ-รามคำแหง ที่จะแล้วเสร็จในปี 2561 มีโครงการรถไฟฟ้าในอนาคต สายสีส้ม ศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี และสายสีเหลือง ลาดพร้าว-สำโรง อีกทั้งยังแวดล้อมด้วยห้างสรรพสินค้าและคอมมูนิตี้มอลล์หลายแห่ง ซึ่งกลุ่มผู้ซื้อเป็นเจ้าของกิจการ คุณหมอ และผู้ปกครองที่ซื้อที่อยู่อาศัยไว้ให้บุตรหลาน และปล่อยเช่าเมื่อบ้านว่างเว้นจากการอยู่อาศัย ทำให้ทั้ง 3 โครงการบ้านหรูของแสนสิริในย่านนี้มียอดขายเกินกว่า 60%

4.กรุงเทพฯ โซนตะวันตก

ฝ่ายวิจัยบริษัท แสนสิริ ระบุว่า ทำเลกรุงเทพฯ โซนตะวันตก เป็นทำเลที่น่าจับตามองในตลาดอสังหาฯ เพราะสะดวกสบายในการเดินทาง เชื่อมต่อเข้าสู่เมืองได้หลายเส้นทาง ทั้งถนนวงแหวน ถนนบรมราชชนนี และถนนกาญจนาภิเษก เป็นเส้นทางหลักที่สามารถเดินทางไปยังภาคใต้ ภาคตะวันตก ภาคเหนือ และภาคอีสานได้อย่างสะดวก รวมถึงยังมีรถไฟฟ้าสายสีม่วงที่ทำให้คนย่านนี้มีทางเลือกในการซื้อที่อยู่อาศัย ไม่จำกัดเฉพาะคอนโดมิเนียม​

นอกจากนี้ การก่อสร้างโครงการทางพิเศษสายศรีรัช-วงแหวนรอบนอกกรุงเทพฯ ที่อำนวยความสะดวกให้พื้นที่โซนตะวันตกเดินทางมาสู่ย่านใจกลางเมืองได้ง่ายมากขึ้น ไม่ต้องอ้อมเส้นทาง หรือใช้เวลาเดินทางนาน การเปิดใช้ถนนพรานนก-พุทธมณฑลสาย 4 (ถนนพระเทพ) ซึ่งเชื่อมต่อถนนราชพฤกษ์ถึงพุทธมณฑลสาย 4 ส่งผลให้ทำเลนี้มีดีมานด์สูงขึ้นต่อเนื่อง โดยบ้านเดี่ยวระดับบนราคา 10-19 ล้านบาทขายดีที่สุด ในช่วงครึ่งปีแรกมีดีมานด์เพิ่มขึ้นสูงสุด 65% มาอยู่ที่ 1,053 ยูนิต จากช่วงเดียวกันของปีก่อน และขายดีรองลงมา คือระดับราคาที่ 7-9 ล้านบาท ในช่วงครึ่งปีแรกมีดีมานด์เพิ่มขึ้น 40% มาอยู่ที่ 1,468 ยูนิต จากช่วงเดียวกันของปีก่อน

สอดคล้องกับรายงานของฝ่ายวิจัย บริษัท ศุภาลัย ที่ระบุว่า โซนพุทธมณฑลมีถนนบรมราชชนนีเป็นถนนเส้นตรงยาวจากพระปิ่นเกล้าที่เชื่อมต่อกับตัวเมืองฝั่งพระนคร เป็นถนนเส้นตรงยาวและมีสะพานลอยฟ้าบรมราชชนนี ทำให้เข้าเมืองได้ไม่ยาก แต่เนื่องจากในโซนนี้เป็นเขตพื้นที่สีเขียว ต้องก่อสร้างบ้านได้ในขนาดพื้นที่ 100 ตารางวาขึ้นไป ทำให้แนวราบย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นบ้านระดับไฮเอนด์ ซึ่งโครงการของศุภาลัยในย่านนี้ระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปได้รับความนิยมมาก

สำหรับทำเลคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ยังคงเป็นทำเลเกาะแนวรถไฟฟ้าเส้นทางเดิมที่เปิดให้บริการ เริ่มด้วย

1.อโศก-พร้อมพงษ์

ฝ่ายวิจัย บริษัท แสนสิริ รายงานว่า สุขุมวิทตอนต้นซอย 23-39 เป็นโซนที่ยังได้รับการตอบรับที่ดี ซึ่งเป็นเพราะเป็นย่านธุรกิจที่สำคัญของกรุงเทพฯ เป็นศูนย์กลางของอาคารสำนักงานชื่อดังและแหล่งไลฟ์สไตล์รูปแบบต่างๆ อีกทั้งยังเป็นทำเลที่หาที่ดินยาก ทำให้โครงการที่เปิดตัวส่วนใหญ่ได้รับการตอบรับที่ดี รวมถึงคอนโดมิเนียมที่เพิ่งสร้างเสร็จก็มีความเคลื่อนไหวในการรีเซลที่ดีด้วย เช่น โครงการเอดจ์ สุขุมวิท 23 ราคารีเซลพุ่งสูงไปถึง 2 แสนบาท/ตร.ม.
เพิ่มขึ้น 12% จากปี 2558 ที่มีราคาขาย 1.8 แสนบาท/ตร.ม.

2.พหลโยธินตอนต้น (ไม่เกินมหาวิทยาลัยเกษตรศาสตร์)

เป็นอีกหนึ่งย่านที่ปีนี้มีการเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมของรายใหญ่ รายกลางหลายโครงการ และจะเป็นทำเลที่มีแนวโน้มจะฮอตต่อเนื่องถึงปีหน้าโดยฝ่ายวิจัยของบริษัท เอพี (ประเทศไทย) ระบุว่า จากเดิมย่านนี้ก็มีปัจจัยบวกที่ส่งเสริมให้เป็นย่านที่มีความต้องการที่อยู่อาศัยสูงอยู่แล้ว จากการที่มีอาคารสำนักงาน สถานศึกษา ศูนย์การค้า โรงแรม สถานที่ราชการ และตลาดจตุจักร แต่เมื่อมีรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายหมอชิต-สะพานใหม่ ย่านนี้จะยิ่งเพิ่มความน่าสนใจจากผู้ประกอบการมากขึ้น จึงไม่แปลกที่ปีนี้จะมีทั้งรายเล็ก รายกลาง และรายใหญ่ปักธงเปิดตัวโครงการบนทำเลนี้

3.สุขุมวิทตอนปลาย อ่อนนุช-สุขุมวิท 113

แม้ว่าอ่อนนุช-แบริ่ง จะเป็นย่านที่เคยร้อนแรงมาในอดีตแล้วก็ชะลอตัวไป แต่ปีนี้เริ่มมีความเคลื่อนไหวที่น่าสนใจ โดยเฉพาะทำเลที่ถัดจากอ่อนนุชไป เช่น บางจาก ปุณณวิถี แบริ่ง สำโรง และก็สุขุมวิท 113 กลับมามีโครงการเปิดใหม่ค่อนข้างมาก โดยเฉพาะสุขุมวิท 113 มีรายใหญ่ปักธงพร้อมกัน 3-4 ราย

ส่วนคอนโดมิเนียมรีเซลย่านนี้ก็คึกคักเช่นกัน แต่จะเป็นบริเวณที่ใกล้เมืองขึ้นมาอย่างอ่อนนุช-ปุณณวิถี ที่ข้อมูลจากฝ่ายวิจัย บริษัท แสนสิริ ระบุว่า ราคาคอนโดมิเนียมที่นำกลับมาขายใหม่บริเวณอ่อนนุช-ปุณณวิถีเพิ่มขึ้น 34-38% และความต้องการเช่าในย่านนี้ที่มีกระแสตอบรับที่ดีจากดีมานด์ทั้งชาวไทยและชาวต่างชาติที่ต้องการที่พักอาศัยใกล้รถไฟฟ้า อัตราราคาเช่าตั้งแต่ 1.3-2.8 หมื่นบาท/เดือน

คงต้องจับตาดูในปี 2560 ว่า ในหลายทำเลเด่นๆ ของปี 2559 ทั้งบ้านแนวราบและคอนโดมิเนียมจะร้อนแรงต่อเนื่องดังที่มีการคาดการณ์ไว้ล่วงหน้าหรือไม่