posttoday

รถไฟฟ้า-สตาร์ทอัพ จุดเปลี่ยนอาคารสำนักงาน

21 ธันวาคม 2559

ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ปี 2559 ถือว่าเติบโตได้ดีตลอดปี เนื่องจากพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นใหม่มีปริมาณจำกัด

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานในกรุงเทพฯ ปี 2559 ถือว่าเติบโตได้ดีตลอดปี เนื่องจากพื้นที่สำนักงานที่เพิ่มขึ้นใหม่มีปริมาณจำกัด ขณะที่ปริมาณการใช้พื้นที่มากอย่างต่อเนื่อง ส่งผลให้ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับตัวเพิ่มสูงขึ้นและทำให้อัตราพื้นที่ว่างลดต่ำลงกว่าเดิม

ทั้งนี้ ปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานยังคงเพิ่มสูงขึ้นเรื่อยๆ จนคาดว่าจะแตะที่ระดับ 1.8 แสนตารางเมตร (ตร.ม.) ภายในสิ้นปี 2559  นอกจากนี้ ยังพบว่าความต้องการเช่าพื้นที่สำนักงานล่วงหน้า (Pre-leasing) ซึ่งเริ่มเห็นตั้งแต่ปี 2558 ยังคงมีอยู่มาก จากที่ก่อนหน้านั้นการตกลงเช่าพื้นที่ล่วงหน้าก่อนอาคารจะแล้วเสร็จเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้ยาก

หนึ่งในปัจจัยสำคัญที่กระตุ้นให้ตลาดอาคารสำนักงานให้เช่าเติบโตนั้นมาจากธุรกิจประเภทเอสเอ็มอีหรือสตาร์ทอัพที่มีการขยายตัว รวมไปถึงโครงการรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเปิดใช้งานจึงเริ่มเห็นผู้ประกอบการเริ่มมาพัฒนาโครงการอาคารสำนักงานกันมากขึ้น

ประสาน ภิรัช บุรี ประธานเจ้าหน้าที่บริหารกลุ่มบริษัท ภิรัชบุรี กล่าวว่า บริษัทมีแผนพัฒนาโครงการภิรัช ทาวเวอร์ แอท สาทร  อาคารสำนักงานขนาด 5 หมื่น ตร.ม. และโครงการมิกซ์ยูส ซัมเมอร์ ลาซาล อาคารสำนักงาน ขนาด 1,800-2,000 ตร.ม. บนเนื้อที่ 60 ไร่ ซอยสุขุมวิท 105 (ลาซาล) เนื่องจากพบว่า ยังมีความต้องการอาคารสำนักงานให้เช่าในหลายทำเล แต่ต้องพัฒนารูปแบบให้ตรงกับความต้องการ

ขณะที่ล่าสุด บริษัท เอสเอ็ม พรอพเพอร์พลัส ซึ่งเดิมทำธุรกิจทางด้านชิ้นส่วนยานยนต์ ได้เริ่มพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งแรก วาเลอรี ออฟฟิศ เซ็นเตอร์ มูลค่า 1,170 ล้านบาท ทำเลริมถนนเทพารักษ์ กม.7.5 จ.สมุทรปราการ บนเนื้อที่ 7 ไร่ ออกแบบเป็นอาคารสำนักงานขนาดเล็ก สูง 5 ชั้น ทั้งหมด 17 อาคาร ที่ดิน 107-145 ตร.ว. พื้นที่ใช้สอย 750 ตร.ม./อาคาร แบ่งแปลงเปิดขายราคา 53-67.5 ล้านบาท/อาคาร

เอกรัฐ จำปา ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เอสเอ็ม พรอพเพอร์พลัส หรือเอสเอ็มพีพี กล่าวว่า ทำเลดังกล่าวมีศักยภาพ เนื่องจาก จ.สมุทรปราการมีการเติบโตทางเศรษฐกิจ 6-15% ต่อปี และพื้นที่โครงการอยู่ติดจุดขึ้น-ลงวงแหวนกาญจนาภิเษก ในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง สถานีศรีด่าน รวมถึงจะมีการพัฒนาโครงการวาเลอรีเฟสสองอีก 12 ไร่ เป็นอาคารสำนักงานรูปแบบเดียวกันอีก 8 อาคาร คอนโดมิเนียม 160 ยูนิต ราคา 8 แสน-5 ล้านบาท/ยูนิต และคอมมูนิตี้มอลล์ ขนาด 4,000 ตร.ม.

“ปัจจุบันบริษัทขนาดเล็กหรือกลุ่มสตาร์ทอัพมีความต้องการพื้นที่สำนักงาน ที่อาจต้องการพื้นที่สำนักงานบางส่วน และปล่อยเช่าพื้นที่ส่วนที่เหลือเป็นรายได้เสริม ซึ่งออฟฟิศทำเลนี้คาดว่าจะปล่อยเช่าได้ราคา 500-650 บาท/ตร.ม. หรือประมาณ 5 แสนบาท/อาคาร/เดือน” เอกรัฐ กล่าว

ทางด้าน นิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงานบริษัท ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ปัจจุบันค่าเช่าพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 6.5% โดยที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานเกรดเอและเกรดบีเพิ่มสูงขึ้นราว 8% และ 5% ตามลำดับ อาคารภิรัชทาวเวอร์ แอท เอ็มควอเทียร์ สามารถปล่อยเช่าพื้นที่ได้ในราคา 1,000 บาท/ตร.ม./เดือน สำหรับพื้นที่แบบมาตรฐานขนาดเล็กที่ไม่มีการตกแต่งภายใน และถือเป็นหนึ่งในอาคารสำนักงาน 3 แห่งที่การก่อสร้างแล้วเสร็จในกรุงเทพฯ ที่สามารถปล่อยเช่าได้ในระดับราคานี้ ด้านอาคารปาร์ค เวนเชอร์ ซึ่งสามารถปล่อยเช่าได้ในอัตรา 1,000 บาท/ตร.ม. ไปตั้งแต่เมื่อปี 2556 นั้นได้ทำลายสถิติใหม่ในปีนี้ด้วยอัตราค่าเช่า 1,300 บาท/ตร.ม. สำหรับพื้นที่แบบมาตรฐานขนาดเล็กที่ไม่มีการตกแต่งภายในเช่นกัน

ขณะที่ปริมาณพื้นที่สำนักงานใหม่ที่แล้วเสร็จในปี 2559 มีทั้งสิ้น 1.51 แสน ตร.ม. โดยในช่วงไตรมาส 4 จะมาจาก 2 อาคารด้วยกันคือ อาคารใหม่ของไทยรัฐและโอสถสภา ซึ่งมีพื้นที่รวมกัน 2.6 หมื่น ตร.ม.และเป็นอาคารที่เจ้าของใช้พื้นที่เอง  ทำให้มีพื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ทั้งหมดรวม 8.54 ล้าน ตร.ม. คิดเป็นพื้นที่เพิ่มขึ้น 1.7% ต่อปี และปีนี้เป็นครั้งแรกที่เริ่มเห็นถึงการเปลี่ยนแปลงของอาคารสำนักงานที่ล้าสมัย เช่น การรื้อถอนอาคารเคี่ยนหงวน 1 และอาคารวานิสสา ซึ่งส่งผลให้ปริมาณพื้นที่สำนักงานให้เช่าในกรุงเทพฯ ลดลง 2.8 หมื่น ตร.ม.

อย่างไรก็ตาม ถึงแม้จะมีพื้นที่สำนักงานเพิ่มขึ้น แต่อัตราการใช้พื้นที่โดยรวมก็เพิ่มสูงขึ้นเช่นกันเป็น 91.8% ในปัจจุบัน โดยตลอดปี 2559 ปริมาณการใช้พื้นที่สำนักงานเป็นไปตามที่คาดการณ์ซึ่งน่าจะแตะที่ระดับ 1.8 แสน ตร.ม. โดยลดลงเล็กน้อยจากปี 2558 แต่ก็มากพอที่จะทำให้อัตราพื้นที่ว่างโดยรวมในตลาดลดลง 0.8% ต่อปี ด้านความต้องการเช่าพื้นที่ล่วงหน้ายังคงมีอยู่มาก เห็นได้ชัดจากอาคารเกษร ทาวเวอร์ และอาคารเอ็ม ทาวเวอร์ ซึ่งมีกำหนดแล้วเสร็จในช่วงไตรมาส 2 ปี 2560 ที่ต่างประสบความสำเร็จในการปล่อยเช่าพื้นที่ล่วงหน้าเช่นเดียวกับอาคารเอฟวายไอ เซ็นเตอร์ ที่สามารถปล่อยเช่าพื้นที่ก่อนอาคารสร้างแล้วเสร็จมากกว่า 6 เดือน

ในขณะที่ผู้พัฒนาโครงการจำนวนหนึ่งมีแผนที่จะพัฒนาที่ดินที่ถือครองอยู่ให้เป็นอาคารสำนักงาน ซึ่งคาดว่าโดยรวมแล้วจะทำให้มีพื้นที่สำนักงานให้เช่าเพิ่มขึ้นประมาณ 1 ล้าน ตร.ม. แต่จะมีพื้นที่สำนักงานเพียง 4.63 แสน ตร.ม.เท่านั้น ที่มีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2562 จึงเชื่อว่าอัตราการใช้พื้นที่โดยรวมในตลาดอาคารสำนักงาน รวมถึงค่าเช่า จะยังคงเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องในปี 2560