ขายที่ดิน เสียภาษี? ตอน 3

โดย...สมชาย ชูเกตุ

วิธีคิดคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ต้องเสียขณะโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน กรณีขายที่ดินที่ได้มาโดยไม่มุ่งค้าหากำไรและมุ่งค้าหากำไร สรุปได้ดังนี้

- ที่ดินที่ได้มาโดยไม่มุ่งค้าหากำไร เช่น ซื้อที่ดินมาเพื่อสร้างที่อยู่อาศัย หรือใช้ที่ดินเพื่อเกษตรกรรม เป็นต้น ต่อมาได้ขายที่ดินออกไป กฎหมายให้หักค่าใช้จ่ายตามพระราชกฤษฎีกา ออกตามความประมวลรัษฎากร ฉบับที่ 165 โดยหักค่าใช้จ่ายเหมาคิดเป็นร้อยละของราคาประเมิน ดังนี้

ถือครองที่ดิน 1 ปี หักค่าใช้จ่ายได้ 92%  

2 ปี หักได้ 84%

3 ปี หักได้ 77%

4 ปี หักได้ 71%

5 ปี หักได้ 65% 

6 ปี หักได้ 60% 

7 ปี หักได้ 55% 

และ 8 ปีขึ้นไป หักได้ 50%

การคิดราคาที่ดินเพื่อคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาใช้ราคาประเมินของเจ้าพนักงานประเมินกรมที่ดิน โดยหักค่าใช้จ่ายเหมาตามพระราชกฤษฎีกาข้างต้น เหลือเท่าใดให้หารด้วยจำนวนปีที่ถือครองที่ดิน (ปีที่ถือครองให้นับปี พ.ศ.ที่ได้มา หากจำนวนปีที่ถือครองเกิน 10 ปี ให้นับเพียง 10 ปี) จะได้เงินได้ต่อปี หลังจากนั้นให้นำเงินได้ต่อปีไปคำนวณภาษีตามบัญชีอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ผลลัพธ์ที่ได้ จะเป็นจำนวนภาษีเงินได้ต่อปี หลังจากนั้นนำภาษีเงินได้ต่อปีไปคูณจำนวนปีที่ถือครองที่ดิน จะได้ภาษีเงินได้ที่ต้องชำระทั้งหมดขณะโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

- ที่ดินที่ได้มาโดยมุ่งค้าหากำไร เช่น ซื้อที่ดินมาจัดสรรขาย เป็นต้น ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ต้องเสียขณะโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน มีวิธีคิดคำนวณเช่นเดียวกับการขายที่ดินที่มิได้มุ่งค้าหากำไร หากมีภาษีต้องชำระเกินกว่า 20% ของราคาประเมิน ก็ให้ชำระภาษีตามที่คำนวณได้ ผู้ขายที่ดินยังมีหน้าที่ยื่นแบบภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาครึ่งปี (ภ.ง.ด. 94) และภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปีภาษี (ภ.ง.ด. 90) โดยคำนวณหักค่าใช้จ่ายตามจริงเท่านั้น  ไม่สามารถหักค่าใช้จ่ายเหมาได้ การเสียภาษีขณะโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดินเป็นเพียงการเก็บภาษีในเบื้องต้นเท่านั้น การขายที่ดินที่ได้มาทางมรดก เสน่หา หรือได้มาโดยไม่มุ่งค้าหากำไร ผู้ขายที่ดินมีสิทธิเลือกที่จะนำมายื่นแบบเสียภาษีประจำปีหรือไม่ก็ได้

สำหรับการขายที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน อาคารพาณิชย์ คอนโด ฯลฯ ให้ใช้ราคาประเมินของเจ้าพนักงานประเมินของกรมที่ดินเพื่อคิดคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา มีวิธีการคิดคำนวณเช่นเดียวกับการขายที่ดินเปล่า