เปิดแผน "แมกโนเลีย" รอจังหวะลุยคอนโดหรูรอบใหม่

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ที่ได้รับการตอบรับที่ดีจากกลุ่มเป้าหมายในปีที่ผ่านมา ประกอบกับต้นทุนที่ดินใจกลางเมืองล็อตใหม่ๆ ที่มีราคาค่อนข้างสูง ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายหันมาพัฒนาโครงการระดับลักซ์ชัวรี่มากขึ้น โดยเฉพาะในครึ่งปีหลังของปี 2559 จะมีซัพพลายคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่เข้าสู่ตลาดอีกจำนวนไม่น้อย มีทั้งโครงการของผู้ประกอบการบิ๊กเนม ผู้ประกอบการทุนหนา และ ผู้ประกอบการที่เป็นเจ้าของที่ดินเอง จึงเป็นผลให้ผู้ประกอบการระดับลักซ์ชัวรี่อีกหลายรายต้องเลือกจังหวะให้ดีในการปล่อยของสินค้าหรูใหม่ๆ เข้าสู่ตลาด

ภีชภัตธา ผกากาญจน์ ผู้ช่วยรองประธานกรรมการ ฝ่ายการตลาดและฝ่ายขายโครงการ บริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น กล่าวว่า หลังจากโครงการระดับไฮเอนด์ทั้ง 3 โครงการของแมกโนเลียฯ คือ 1.แมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด 2.แมกโนเลียส์ วอเตอร์ ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ และ 3.เดอะ เรสซิเดนซ์ แอท แมนดาริน โอเรียนเต็ล กรุงเทพฯ มีความคืบหน้าทั้งงานขายและงานก่อสร้าง กลุ่มแมกโนเลียฯ มีแผนจะพัฒนาคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ใหม่อีก 1-2 โครงการเช่นกัน แต่ก็ต้องดูจังหวะของตลาดให้ดี เพราะเวลานี้นอกจากซัพพลายสินค้าหรูจะเข้าสู่ตลาดมากขึ้นแล้ว ภาพรวมเศรษฐกิจ กำลังซื้อผู้บริโภคยังเป็นปัจจัยอันดับต้นๆ ให้ต้องประเมินอย่างหนักด้วย

“ถ้าถามว่าครึ่งปีหลังตลาดคอนโดมิเนียมจะคึกคักหรือไม่ ก็ต้องตอบเลยว่า ในฝั่งผู้ประกอบการคึกคักแน่ เพราะหลายรายเตรียมแผนเปิดตัวโครงการใหม่ไว้แล้ว แต่ทางฝั่งผู้บริโภคจะตอบรับหรือไม่ ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง ซึ่งนี่คือโจทย์ที่ท้าทายของผู้ประกอบการที่จะเปิดตัวโครงการไฮเอนด์ในครึ่งปีหลัง ซึ่งเราเองถ้าจะเปิดโครงการใหม่ก็อยากให้ได้ผลตอบรับที่ดี ไม่ได้หวังว่าจะต้องขายหมดเร็ว แต่ก็ไม่ควรช้าเกินไป ควรอยู่ในกรอบเวลา 6-12 เดือนแล้วปิดการขายได้ถือว่าดี” ภีชภัตธา กล่าว

สำหรับแผนเบื้องต้นของกลุ่มแมกโนเลียฯ โครงการคอนโดมิเนียมใหม่ในกล่มไฮเอนด์ จะเป็นโครงการย่านใจกลางเมืองบนที่ดินมีกรรมสิทธิ์หรือฟรีโฮลด์ มูลค่าไม่ต่ำกว่า 6,000-8,000 ล้านบาท ราคาขายไม่น้อยกว่า 2.5 แสนบาท/ตารางเมตร (ตร.ม.) คาดว่าจะเปิดตัวในปีหน้า เนื่องจากกลุ่มแมกโนเลียฯ จะรอดูภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์ในครึ่งปีหลังที่จะมีโครงการใหม่เปิดตัวจำนวนมากก่อน โดยปัจจุบันมีที่ดินที่พร้อมจะเปิดตัวโครงการอยู่ในมือแล้ว รอศึกษาความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการบนที่ดินแต่ละแปลง เพราะมีแปลงที่พัฒนาได้ทั้งระดับไฮเอนด์และระดับกลางบน หากท้ายที่สุดตัดสินใจจะพัฒนาโครงการระดับกลางบน อาจจะต้องแตกแบรนด์ใหม่ที่ไม่ใช่แมกโนเลียส์ 

ด้านความคืบหน้าของโครงการที่มีอยู่ในมือนั้น เริ่มด้วยโครงการแมกโนเลียส์ ราชดำริ บูเลอวาร์ด โครงการมิกซ์ยูสบนที่ดินเช่า หรือลีสโฮลด์ ความสูง 60 ชั้น ชั้น 1-16 เป็นส่วนของโรงแรม ภายใต้ชื่อ “วอลดอร์ฟ แอสโทเรีย กรุงเทพฯ” เป็นเชนโรงแรมระดับ 5 ดาว ในเครือฮิลตันเวิลด์ไวด์ จำนวน 170 ห้องพัก พร้อมเปิดตัวปีหน้า ส่วนชั้นที่ 17 ขึ้นไปจะเป็นส่วนที่พักอาศัยขายสิทธิการขายที่แมกโนเลียฯ จะบริหารนิติบุคคลเอง โดยส่วนที่พักอาศัยจะแล้วเสร็จพร้อมโอนประมาณเดือน ส.ค.ปีนี้ ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 80% เหลือประมาณ 20% หรือ 60 ยูนิต มูลค่าขาย 1,080 ล้านบาท ราคาขาย 2.3-2.7 แสนบาท/ตร.ม. ปรับขึ้นจากช่วงเปิดตัวราว 15-20% ตั้งเป้าสิ้นปีจะมียอดขายแตะ 90% 

ภีชภัตธา กล่าวว่า ส่วนโครงการแมกโนเลียส์ วอเตอร์ฟรอนท์ เรสซิเดนซ์ ความสูง 70 ชั้น 379 ยูนิต ปิดการขายเรียบร้อยแล้ว ราคาเฉลี่ย 2.5 แสนบาท/ตร.ม. สัดส่วนคนไทย 80% ต่างชาติ 20% และอยู่ระหว่างก่อสร้าง ส่วนโครงการเดอะ เรสซิเดนซ์ แอท แมนดาริน โอเรียนเต็ล กรุงเทพฯ มียอดขายประมาณ 40% ราคาเฉลี่ย 3.5 แสนบาท/ตร.ม.​ สูงสุด 5.5 แสนบาท/ตร.ม. ซึ่งทั้งสองโครงการนี้อยู่ในพื้นที่เดียวกับโครงการ ดิ ไอคอน สยาม ศูนย์การค้าระดับลักซ์ชัวรี่ริมแม่น้ำ

ขณะที่กลยุทธ์การทำตลาดให้กับห้องชุดส่วนที่เหลือของทั้งสองโครงการที่ราชดำริและ แมนดาริน เตรียมโรดโชว์ที่ฮ่องกงเป็นหลัก ซึ่งจะแยกโครงการในการออกโรดโชว์ เพื่อชูจุดเด่นที่แตกต่างกันของทั้งสองโครงการ โดยแมนดาริน จะทำตลาดในไต้หวันและอังกฤษด้วย คาดว่าในภาพรวมจะมีกลุ่มผู้ซื้ออยู่เอง 70% และซื้อเพื่อลงทุน 30% ซึ่งคาดว่าจะได้รับการตอบรับที่ดี

ภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมระดับลักซ์ชัวรี่ตั้งแต่ต้นปี 2559 ที่ผ่านมา เริ่มจากไตรมาสแรกถือว่าค่อนข้างเงียบ แต่ไตรมาส 2 ปรับตัวดีขึ้น สะท้อนได้จากลูกค้าตัดสินใจเร็วขึ้น จากช่วงที่ชะลอตัวใช้เวลาราว 1-2 เดือนในการตัดสินใจ แต่ช่วงไตรมาสที่ 2 ใช้เวลาสั้นลงเหลือเพียง 2 สัปดาห์ และคาดว่าจะดีขึ้นต่อเนื่องในไตรมาสที่ 3 และ 4 ทั้งจากกำลังซื้อในประเทศและต่างประเทศ