ลุ้นรัฐดัน 'รีเวิร์ส มอร์เกจ' แจ้งเกิดบ้าน-คอนโดผู้สูงอายุ

วันที่ 12 พ.ค. 2559 เวลา 08:31 น.
ลุ้นรัฐดัน 'รีเวิร์ส มอร์เกจ' แจ้งเกิดบ้าน-คอนโดผู้สูงอายุ
โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ตลาดผู้สูงอายุเป็นหนึ่งในเทรนด์ระดับโลกที่นักการตลาดทุกวงการธุรกิจพูดถึงต่อเนื่องมาหลายปี แต่ปีนี้จะยิ่งเห็นภาพที่เป็นรูปธรรมชัดเจนขึ้นจากการที่หลายบริษัทยักษ์ใหญ่เตรียมแผนธุรกิจรองรับการขยายตัวของสังคมผู้สูงอายุ โดยในส่วนของภาคอสังหาริมทรัพย์ ประเภทที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุ เริ่มถูกพูดถึงมาได้ระยะหนึ่งแล้ว มีผู้ประกอบการหลายรายเริ่มพัฒนาโครงการบ้านพักตากอากาศทั้งในเชียงใหม่ เขาใหญ่ เจาะกลุ่มคนที่ซื้อไว้เพื่ออยู่อาศัยในช่วงเกษียณอายุ ขณะที่บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่อย่างบริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ มีแนวคิดในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพื่อผู้สูงอายุมาหลายปีแล้ว จนเมื่อมีโอกาสได้ร่วมพัฒนาโครงการต้นแบบเพื่อผู้สูงอายุ ภายใต้ชื่อ "สวางคนิเวศ" ให้กับสภากาชาดไทย ทำให้ได้เรียนรู้ว่าการทำโครงการคอนโดผู้สูงอายุแบบ 100% อาจยังไม่เหมาะกับสังคมไทย และผู้สูงอายุหรือกลุ่มคนวัยเกษียณที่ยังช่วยเหลือตัวเองได้จำนวนไม่น้อย อยากอยู่อาศัยกับคนหลากหลายวัย ไม่ได้จำกัดเฉพาะกลุ่มผู้สูงอายุด้วยกันเอง

จากคอนโดต้นแบบเพื่อผู้สูงอายุ จึงเป็นจุดเริ่มต้นให้ แอล.พี.เอ็น. ทดลองพัฒนาคอนโดเจาะกลุ่มคนทุกวัย พร้อมกับมี "แพลทินัมโซน" เจาะลูกค้าผู้สูงอายุยุคเบบี้บูม ประเดิมโครงการแรก "ลุมพินี วิลล์ นาเกลือ-วงศ์อมาตย์" โดยแบ่งพื้นที่ชั้น 4-6 เป็นแพลทินัมโซน ที่ห้องชุดออกแบบไว้รองรับวิถีชีวิตของผู้สูงอายุ แต่ด้วยข้อจำกัดหลายประการในเชิงการทำตลาด ทำให้ส่วนแพลทินัมโซนยังมียูนิตเหลือขาย

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มของสังคมผู้สูงอายุที่เห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นทำให้ แอล.พี.เอ็น. ยังมองว่าตลาดนี้มีโอกาสสูง ขณะที่ตัวเลขยอดขายคอนโดของ แอล.พี.เอ็น. ในปี 2558 น่าสนใจมากว่า มีสัดส่วนของกลุ่มผู้สูงอายุซื้อราว 7-10% และในจำนวนนี้มีสัดส่วนมากถึง 18% ที่อยู่อาศัยคนเดียว และเริ่มมีความต้องการที่เฉพาะเจาะจงมากขึ้น

โอภาส ศรีพยัคฆ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า ด้วยหลายปัจจัยดังกล่าวจากการเรียนรู้ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุ ทำให้ แอล.พี.เอ็น. มองว่าการจะเป็นคอนโดเพื่อคนทุกเพศทุกวัย อาจไม่จำเป็นต้องประกาศว่าคอนโดโครงการนั้นๆ เป็นคอนโดเพื่อสูงอายุ ไม่จำเป็นต้องแบ่งโซนหรือล็อกชั้นผู้สูงอายุ เพียงแต่ต้องออกแบบภาพรวมให้พร้อมรับจำนวนผู้สูงอายุที่มีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

ขณะที่ เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า ในแง่ผู้ประกอบการเทรนด์การทำบ้านผู้สูงอายุ จะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป เริ่มจากบ้านแนวราบ จะเห็นว่าบ้านยุคใหม่จะมีห้องนอนชั้นล่างที่มีติดตั้งอุปกรณ์ต่างๆ เพื่อผู้สูงอายุไว้เลย เช่น กระเบื้องกันลื่น ราวจับต่างๆ ฯลฯ ซึ่งถือว่าเป็นฟังก์ชั่นในการทำโครงการจัดสรรทั่วไป ส่วนคอนโดรุ่นใหม่ๆ ก็เริ่มเห็นการนำอุปกรณ์เสริม เช่น ปุ่มกดฉุกเฉิน พื้นกันลื่น ฯลฯ มาติดตั้งแล้วเช่นกัน

อย่างไรก็ตาม สินเชื่อเพื่อบ้านผู้สูงอายุ หากคนกู้เป็นผู้สูงอายุ ยังเป็นเรื่องยาก ปัจจุบันสถาบันการเงินมีทางเลือกในการกู้ให้กับผู้สูงอายุน้อยมาก และวงเงินที่ได้รับก็ค่อนข้างน้อย ดังนั้นคนสูงอายุที่จะซื้อบ้านหลังใหม่ในวัยเกษียณต้องมีเงินเป็นของตัวเองเป็นหลัก

ปัจจัยดังกล่าวทำให้วงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเริ่มพูดกันถึงเรื่องสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุ หรือ "รีเวิร์ส มอร์เกจ" ที่ผู้สูงอายุที่มีบ้านสามารถนำบ้านมาเป็นหลักประกันสินเชื่อ ทำให้มีหลักประกันด้านรายได้ เมื่อเสียชีวิตจะนำบ้านไปจำหน่ายทอดตลาด ถ้ามีเงินเหลือจากการขายบ้านจะตกทอดไปยังบุตรหลาน แต่ถ้าไม่พอ บุตรหลานต้องรับภาระไป ซึ่งสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) อยู่ระหว่างศึกษาความเป็นไปได้ ซึ่งหากเมืองไทยมีรีเวิร์ส มอร์เกจ ก็จะทำให้ตลาดบ้าน-คอนโดผู้สูงอายุในระดับแมสมีโอกาสเกิดได้มากขึ้น

ด้าน วิทการ จันทวิมล รองกรรมการผู้อำนวยการ บริษัท เอพี (ไทยแลนด์) กล่าวว่า แนวโน้มที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุ โดยเฉพาะคอนโดมีความเป็นไปได้สูง แต่ต้องยอมรับว่าในระยะสั้นคงต้องเป็นตลาดระดับบน มีกำลังซื้อสูง ไม่มีปัญหาเรื่องการกู้ แตกต่างจากตลาดระดับกลาง อาจมีข้อจำกัดเรื่องขอกู้ ยกเว้นคนที่เตรียมแผนตัวเองไว้ก่อน เก็บเงินไว้ล่วงหน้า หรือลูกหลานผ่อนให้ ฯลฯ

ในส่วนของเอพีเอง แม้สัดส่วนผู้สูงอายุที่อาศัยในโครงการคอนโดใจกลางเมืองจะยังไม่มาก แต่เริ่มเห็นมากขึ้นตั้งแต่น้ำท่วมใหญ่ปลายปี 2554 ที่คนสูงอายุที่มีกำลังซื้อสูงต้องมาอาศัยคอนโดในเมือง ซึ่งพอมีประสบการณ์ได้ทดลองอยู่อาศัย คนกลุ่มนี้จะรู้สึกว่ามีความปลอดภัย เดินทางสะดวก ได้เจอลูกหลานบ่อยขึ้น เพราะลูกหลานอยู่ในเมือง เสาร์ อาทิตย์ ลูกแวะมาฝากหลานไว้ไปทำธุระ ตอนเย็นกลับมารับ ทำให้เอพีเห็นโอกาสจึงเริ่มออกแบบห้องชุดในเมืองให้รองรับการอยู่อาศัยของคนกลุ่มนี้มากขึ้น

ตลาดที่อยู่อาศัยเวลานี้เริ่มมีหลายโครงการทั้งของภาครัฐและเอกชนเริ่มจุดพลุตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุบ้างแล้ว ซึ่งนับจากนี้คงต้องรอความชัดเจนเรื่องรีเวิร์ส มอร์เกจของสถาบันการเงินต่างๆ หากเกิดขึ้นได้เร็ว ตลาดที่อยู่อาศัยเพื่อผู้สูงอายุก็มีโอกาสเกิดได้เร็วเช่นกัน