"ลลิล" หวั่นแบงก์ปฏิเสธให้กู้ซื้อบ้านพุ่ง

โดย...โชคชัย สีนิลแท้

ปฏิเสธไม่ได้ว่าปัญหาใหญ่ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ คือการที่สถาบันการเงินไม่ยอมปล่อยกู้ให้กับผู้ซื้อ เนื่องมาจากปัญหาหลายประการ เช่น ปัญหาหนี้ครัวเรือนยังมีอยู่สูงจากการซื้อรถยนต์คันแรก ปัญหาหนี้บัตรเครดิต ส่งผลกระทบกับกำลังซื้อของคนส่วนใหญ่ในระดับล่างถึงกลาง

ชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ปัจจัยดังกล่าวยังส่งผลทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อของลูกค้าที่ซื้อโครงการทั้งแนวราบและแนวสูงของบริษัทในขณะนี้มีตัวเลขขยับมาอยู่ที่ 20-25% เพิ่มขึ้นต่อเนื่องจากปี 2557 ที่อยู่ระดับ 15-18% ซึ่งส่วนใหญ่มาจากปัญหาหนี้ครัวเรือนถึง 80% ของกลุ่มลูกค้าต่างจังหวัด

“วิธีการแก้ปัญหาของเราก็คือ ต้องมีการพิจารณาสินเชื่อของลูกค้าในเบื้องต้นเมื่อเข้ามาซื้อโครงการ ขณะเดียวกันฝ่ายขายโครงการจะมีการแนะนำว่า กลุ่มอาชีพอิสระควรขอสินเชื่อกับธนาคารใด กลุ่มลูกค้าประเภทข้าราชการควรขอสินเชื่อธนาคารใด หรือจะต้องยื่นพร้อมกันหลายๆ แบงก์ เนื่องจากแต่ละแบงก์มีเกณฑ์การพิจารณาประเภทของกลุ่มลูกค้าและการปล่อยสินเชื่อที่แตกต่างกัน ซึ่งอย่างไรก็ตามหากลูกค้ายื่นกู้ไม่ผ่านทางธนาคารก็จะคืนเงินจองและทำสัญญาให้” ชูรัชฏ์ กล่าว

ปัจจุบันบริษัทมีห้องชุดสร้างเสร็จพร้อมโอนมูลค่า 120-130 ล้านบาท ราคาเฉลี่ย 2 ล้านบาท ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นห้องชุดหลุดดาวน์ที่เกิดจากลูกค้ากู้ไม่ผ่านหรือทิ้งเงินดาวน์

อย่างไรก็ตาม ในปีนี้บริษัทตั้งเป้ายอดขาย 2,800 ล้านบาท และยอดรับรู้รายได้จากการโอน 2,400 ล้านบาท หรือเติบโต 15% จากปี 2558 ที่มียอดรับรู้รายได้ 2,094 ล้านบาท ปัจจุบันมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย 30 โครงการ และยอดขายรอรับรู้รายได้หรือแบ็กล็อก 750 ล้านบาท ที่คาดว่าจะรับรู้รายได้ในปีนี้ ซึ่งไตรมาสแรกของปีนี้สามารถทำยอดขายได้แล้ว 1,000 ล้านบาท ซึ่งมากกว่าเป้า 20% ที่ตั้งไว้ 840 ล้านบาท เนื่องมาจากได้ผลดีของมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์จากรัฐบาล

ขณะเดียวกันยังได้เข้าร่วมกับโครงการบ้านประชารัฐ โดยได้นำบ้านราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท/ยูนิต 4 โครงการ อยู่ในต่างจังหวัดทั้งหมดมาเข้าร่วมมีจำนวน 600 ยูนิต มีราคาขายเฉลี่ย 1.2-1.5 ล้านบาท ซึ่งเป็นบ้านพร้อมโอนจำนวน 150-180 ยูนิต

ชูรัชฏ์ กล่าวว่า ในปีนี้บริษัทมีแผนจะเปิด 8 โครงการ มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท ทั้งในกรุงเทพฯ และต่างจังหวัด โดยในไตรมาสแรกได้เปิดตัว 1 โครงการ โครงการแลนซีโอ ไพร์ม กาญจนาภิเษก-คลองถนน เป็นบ้านราคาเฉลี่ย 3 ล้านบาท มูลค่าโครงการ 800 ล้านบาท และในเดือน เม.ย.จะเปิดใหม่ 2 โครงการแนวราบ ส่วนที่เหลือคาดว่าจะเปิดตัวในช่วงครึ่งปีหลังของปีนี้

นอกจากนี้ บริษัทตั้งงบซื้อที่ดินในปีนี้ไว้ที่ 800-1,000 ล้านบาท เนื่องจากยังจะต้องใช้เงินในการซื้อที่ดินที่จะต้องเปิดโครงการใหม่ในปีนี้อีก เนื่องจากมีที่ดินพร้อมพัฒนา 4 โครงการ เหลืออีก 4 โครงการจะต้องซื้อที่ดินใหม่ นอกจากนี้บริษัทจะมีการออกหุ้นกู้ในช่วงครึ่งปีหลัง เพื่อทดแทนหุ้นกู้ที่จะครบกำหนดไถ่ถอนในเดือน ก.ค. 2559 วงเงิน 630 ล้านบาท นอกจากนี้บริษัทยังอยู่ระหว่างการศึกษา เพื่อสร้างรายได้ระยะยาว เช่น ธุรกิจที่มีรายได้จากการเช่า ส่วนการหาพันธมิตรรายใหม่มาร่วมลงทุนทางธุรกิจนั้น คงจะยังไม่เกิดขึ้นง่ายๆ ในเวลานี้

ทางด้านภาพรวมของตลาดอสังหาฯ ในปีนี้ประเมินว่าตลาดยังคงเติบโตได้ 5-10% แม้ว่าล่าสุดธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) จะปรับลดประมาณการการขยายตัวทางเศรษฐกิจไทย หรือจีดีพีเหลือขยายตัว 3.1% จากเดิมที่ขยายตัว 3.5% ซึ่งในช่วงต้นปีตลาดอสังหาฯ จะยังขยายตัวได้มากจากมาตรการของภาครัฐเป็นปัจจัยหนุน แต่จะเริ่มชะลอตัวลงหลังหมดมาตรการ แต่ทางผู้ประกอบการอสังหาฯ แต่ละรายก็จะมีการออกโปรโมชั่นมาเพื่อกระตุ้นยอดขายมากขึ้น รวมไปถึงการเปิดโครงการใหม่ๆ มากในครึ่งปีหลัง ซึ่งจะทำให้ตลาดอสังหาฯ ไทยยังขยายตัวได้อยู่

ขณะที่ตลาดอสังหาฯ ในทำเลกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตก และ จ.นนทบุรี ในปี 2558 มีที่อยู่อาศัยจดทะเบียนจำนวน 1.4 หมื่นยูนิต หากเทียบกับเมื่อปี 2554 ถือว่าเติบโต 100% เนื่องจากในปีนั้นมีที่อยู่อาศัยจดทะเบียนเพียง 7,000 ยูนิต โดยตัวเลขจดทะเบียนจำนวน 1.4 หมื่นยูนิตนั้น แบ่งเป็นคอนโดมิเนียม 1 หมื่นยูนิต อีก 4,000 ยูนิต เป็นโครงการแนวราบ ซึ่งในจำนวน 4,000 ยูนิตนั้น แบ่งเป็นบ้านเดี่ยว 60% อีก 40% เป็นทาวน์เฮาส์ ปัจจุบันบริษัทมีโครงการที่อยู่ระหว่างการขายในย่านนี้ 6 โครงการ มูลค่ารวม 2,300 ล้านบาท มีจำนวนเหลือขาย 900 ยูนิต

“กรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตกเป็นทำเลที่น่าสนใจ เนื่องจากโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง ช่วงบางใหญ่-บางซื่อ จะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในเดือน ส.ค.นี้ และบริเวณดังกล่าวนั้นมีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมายที่ช่วยดึงดูดคนให้เข้ามาในพื้นที่เพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เช่น ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ คอมมูนิตี้มอลล์ โรงพยาบาล และสถาบันการศึกษา นอกจากนี้โครงการทางหลวงพิเศษหมายเลข 81 (มอเตอร์เวย์) สายบางใหญ่-กาญจนบุรี ที่เตรียมจะก่อสร้างจะทำให้นนทบุรีสามารถเชื่อมต่อกรุงเทพฯ ส่วนในและต่างจังหวัดต่อเนื่องไปยัง จ.กาญจนบุรี-เมืองทวาย ประเทศเมียนมา ซึ่งทั้งหมดจะส่งให้ทำเลนี้กลายเป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจได้ในอนาคตอันใกล้”ชูรัชฏ์ กล่าวย้ำ