ผ่าโมเดลบ้านคนจน เหล้าเก่าในขวดประชารัฐ

โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยยุคใหม่ ภายใต้ชื่อ “บ้านประชารัฐ”

เป็นหนึ่งในโครงการที่ถูกภาคเอกชนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์จับตามองมากว่า ในปีนี้ภาครัฐจะผลักดันออกมาได้สำเร็จหรือไม่ โดยก่อนหน้านี้ตัวแทนภาคเอกชนได้หารือกับหน่วยงานภาครัฐอย่างกรมธนารักษ์ และกระทรวงการคลังหลายครั้ง โดยแม้ว่าภาครัฐจะเสนอให้นำที่ดินของรัฐมาพัฒนา เพื่อตัดปัญหาเรื่องต้นทุนที่ดินที่อาจจะสูงเกินกว่าจะพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย

แต่ผู้ประกอบการหลายรายก็ยังมองว่าเรื่องนี้ไม่ใช่ประเด็นหลักที่จะทำให้โครงการเกิดได้หรือเกิดไม่ได้ เพราะตัวแทนภาคเอกชนมองว่าประเด็นหลักอยู่ที่ตอนจบของโครงการนี้ นั่นคือ “สินเชื่อ” เมื่อก่อสร้างเสร็จจะโอนกรรมสิทธิ์ได้จริงหรือไม่ เพราะกลุ่มผู้ซื้อมีรายได้น้อย รายได้ไม่แน่นอน สถาบันการเงินจะปล่อยกู้หรือไม่ ยิ่งถ้าเป็นกรณีเช่าที่ดินรัฐ ระยะเวลาเช่าตามกฎหมายปัจจุบันที่ 30 ปี จะทำให้กู้ได้น้อย

นอกจากนี้ คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์ยังหวั่นว่าโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยยุคใหม่ ไม่ว่าจะอยู่ภายใต้ชื่อโครงการเช่นไร จะซ้ำรอยบ้านเอื้ออาทรที่การเคหะแห่งชาติ (กคช.) เป็นผู้รับผิดชอบหรือไม่ เพราะแม้รัฐจะวางกรอบไว้ดีมากให้โครงการเหล่านี้มีความต้องการมากกว่า 2 เท่าของจำนวนที่อยู่อาศัยในโครงการนั้นๆ ก่อนจึงจะเปิดขายจริง แต่ในทางปฏิบัติที่มีช่องว่างจนทำให้เกิดการทุจริต ท้ายที่สุดก็เกิดปัญหาดีมานด์เทียม จนก่อให้ซัพพลายสร้างเสร็จค้าง ไม่มีผู้มารับโอนตามจริง เป็นภาระหนักให้การเคหะฯ ต้องหากลยุทธ์ในการระบายสต๊อกที่มีอยู่ให้หมด ยังไม่นับรวมปัญหาที่ผู้ซื้อมือแรกไปต่อไม่ไหว กลายเป็นหนี้สูญ หรืออีกสารพัดปัญหาที่เกี่ยวข้องกับเรื่องสินเชื่อ

เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ กรรมการบริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ กล่าวว่า โครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยควรเป็นนโยบายที่ยั่งยืน ไม่ว่าจะรัฐบาลยุคไหนก็พร้อมเข้ามาสานต่อในลักษณะรัฐบาลให้กรอบและให้เอกชนทำ ไม่ใช่โครงการที่มาเป็นช่วงๆ ซึ่งหากมองหลายประเทศทั่วโลกก็มีนโยบายที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย เพราะเวลาที่เมืองเจริญมากๆ แหล่งงานอยู่ในเมืองที่มีทั้งคนทำงานระดับล่างจนระดับผู้บริหาร แต่ที่อยู่อาศัยใกล้แหล่งงานกลับแพงมาก

โมเดลที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยในหลายประเทศจะเป็นลักษณะรัฐให้กรอบ ให้สิทธิพิเศษทางภาษี เอกชนดำเนินการเอง ซึ่งแนวคิดที่ให้โครงการนี้เป็นซีเอสอาร์ของแต่ละบริษัทพัฒนาอสังหา
ริมทรัพย์ไม่ใช่ทางออก หรือแม้กระทั่งแนวคิดให้หลายบริษัทร่วมทุนกันพัฒนาก็อาจเป็นเรื่องยาก จนมาถึงโมเดลรัฐให้เช่าที่ดิน เอกชนพัฒนา ซึ่งก็มีจำกัดเรื่องเวลาเช่า 30 ปีน้อยเกินไป และอาจมีผลกับการยื่นขอสินเชื่อด้วย แต่ถ้าขยายเป็น 90 ปี ก็น่าสนใจขึ้น

ขณะที่เรื่องทำเลและการบริหารการอยู่อาศัยหลังการขายก็สำคัญ ไม่ใช่ว่าถูก แต่อยู่ที่ไหนก็ได้ หรือคำถามคือ ถ้ารัฐทำแล้วใครจะบริหารโครงการเหล่านี้ โดยมีกรณีศึกษาที่น่าสนใจจากโครงการคอนโดบีโอไอ เดอะ แคช ของเสนาฯ ราคาประมาณ 5 แสนบาทเปิดตัวไม่นาน ปรากฏว่ามีโครงการบ้านเอื้ออาทรมาเกิดข้างๆ ขายในราคาที่ถูกกว่า แต่เดอะ แคช กลับขายได้ เพราะคนซื้อมองว่าโครงการของเอกชนมีแนวทางบริหารหลังการขายชัดเจนกว่า

ประเด็นเรื่องสินเชื่อและดอกเบี้ยก็เป็นตัวแปรสำคัญ ซึ่งมั่นใจว่าหากรัฐมีนโยบายที่ครบโซลูชั่นตั้งแต่แรกเริ่มโครงการ ที่ดินหากเป็นที่ดินรัฐต้องขยายเวลา เรื่องผังเมือง เรื่องการยื่นรายงานผล
กระทบสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอ ไปจนถึงจบในเรื่องนโยบายสินเชื่อ ถ้ารัฐมีนโยบายที่ชัดเจน ก็มั่นใจว่าผู้ประกอบการเอกชนต้องสนใจ

สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย กล่าวว่า ที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย มีปัญหาเรื่องกู้ แม้จะมีความต้องการสูง อาจมียอดขายที่ดี แต่โอนจริงได้หรือไม่ หรือทำเลอยู่ที่ไหน ถ้าไกลก็ไม่ไหว บ้านเอื้ออาทรเป็นตัวอย่างที่รัฐควรนำไปศึกษาข้อเสียและปรับปรุง ซึ่งควรมีหน่วยงานที่รัฐตั้งขึ้นมาเป็นแม่งานดูแลเรื่องนี้ตั้งแต่ต้นจนจบ ดึงเอกชนเข้ามาช่วยเสริมทั้งเรื่องการออกแบบ การทำตลาด และท้ายที่สุด นโยบายด้านสินเชื่อต้องชัดเจน คนซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อยผ่อนโดยตรงกับรัฐ

คงต้องจับตามองว่าท้ายที่สุดโครงการนี้จะเกิดจริงหรือไม่ ออกมาในรูปแบบใด และจะซ้ำรอยอดีตหรือไม่