อภิอสังหาฯบน "เขาใหญ่"

โดย...วราพงษ์ ป่านแก้ว สุกัญญา สินถิรศักดิ์

อุทยานแห่งชาติเขาใหญ่ แหล่งท่องเที่ยวทางธรรมชาติที่ได้รับความนิยมมาอย่างยาวนาน ด้วยคุณภาพอากาศที่สะอาด เย็นสบาย อยู่ได้ตลอดทั้งปี มีทัศนียภาพของทิวเขาที่สวยงาม ยังคงความอุดมสมบูรณ์ของพืชพรรณและสัตว์ป่า และที่สำคัญระยะทางจาก กทม.ไม่ไกลมากนัก ทำให้เขาใหญ่เป็นหนึ่งในแหล่งท่องเที่ยวระดับท็อป และเป็นความฝันของคนไทยหลายๆ คนที่อยากมีบ้านพักตากอากาศสักหลังบนเขาใหญ่

พลิกบูมอสังหาฯเขาใหญ่

ในอดีตบ้านพักตากอากาศบนเขาใหญ่ส่วนใหญ่เป็นของคหบดี ข้าราชการชั้นผู้ใหญ่ คนในสังคมชั้นสูง จึงไม่ใช่เรื่องแปลกที่กลุ่มคนเหล่านี้จะมีที่ดินสะสมบนเขาใหญ่กันหลายร้อยหลายพันไร่ เพราะการถือครองที่ดินก่อนจะประกาศใช้กฎหมายที่ดิน และกฎหมายอุทยาน ตามประวัติเขาใหญ่ได้ถูกรุกล้ำมาก่อนหน้านั้นนานมากแล้ว และที่ดินเหล่านั้นก็ถูกซื้อขายเปลี่ยนมือมากลายเป็นสมบัติของคนในสังคมชั้นสูงสืบทอดมาจนถึงปัจจุบันและได้กลายมาเป็นการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์บนเขาใหญ่ที่ว่ากันว่าทั้งมูลค่าที่ดิน รวมมูลค่าการลงทุนเป็นตัวเลขนับแสนล้านบาท

หากนับย้อนไปแล้วนักธุรกิจยุคบุกเบิกเขาใหญ่ที่เรารู้จักกันดี เช่น โชคชัย บูลกุล ผู้ก่อตั้งฟาร์มโชคชัย นักธุรกิจผู้ซึ่งหลงใหลในการทำฟาร์มปศุสัตว์ และหอบฝันมาปักธงที่เขาใหญ่เมื่อปี 2500 ถือเป็นธุรกิจยุคบุกเบิกของเขาใหญ่ก็คงไม่ผิด แต่กว่าการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบใหม่ ไม่ว่าจะเป็น โรงแรม รีสอร์ท คอนโดมิเนียม ที่ดินและบ้านจัดสรร จะเกิดขึ้นก็ใช้เวลาอีก 3 ทศวรรษต่อมา โดยผู้ที่เข้ามาบุกเบิกการพัฒนาแนวใหม่ที่รู้จักกันดี เช่น ธีรพจน์ จรูญศรี ที่สร้าง จุลดิศ เขาใหญ่ ในปี 2532 และไพวงษ์ เตชะณรงค์ เจ้าของโบนันซ่า เขาใหญ่ ในปี 2535

หลังจากโครงการในยุคบุกเบิก ก็เริ่มมีดีเวลลอปเปอร์หลั่งไหลเข้ามาอย่างต่อเนื่อง แต่การพัฒนายังไม่ถึงขั้นสุกงอมนักก็มาสะดุดลงเมื่อเกิดวิกฤตในปี 2540 กว่าจะฟื้นกลับมาได้ก็ใช้เวลาอีกหลายปี

การพัฒนาพื้นที่บนเขาใหญ่กลับมาอีกครั้ง หลังรัฐบาลทักษิณ ชินวัตร เข้ามาบริหารประเทศ เมื่อเศรษฐกิจเริ่มกลับเข้าสู่ยุคเฟื่องฟูอีกครั้ง แต่กระนั้นก็ยังจำกัดอยู่เฉพาะโครงการระดับไฮเอนด์เป็นหลัก แต่จุดเริ่มต้นที่ทำให้เขาใหญ่กลับมาเป็นแหล่งท่องเที่ยวที่คึกคักขึ้นอีกครั้ง คือการเกิดขึ้นของ พรีโม โพสโตและปาลิโอ แหล่งท่องเที่ยวแมนเมดที่จำลองหมู่บ้านในแคว้นทัสคานีในอิตาลีได้เข้ามาช่วยปลุกกระแสแชะแล้วแชร์ผ่านสื่อสังคมออนไลน์ทำให้เขาใหญ่คึกคักขึ้นอีกครั้ง

น้ำท่วมช่วยปลุกตลาด

จุดเปลี่ยนสำคัญอีกครั้งของเขาใหญ่เกิดขึ้นจากเหตุการณ์น้ำท่วมใหญ่เมื่อปลายปี 2554 ทำให้เกิดกระแสความต้องการบ้านหลังที่สองตามเมืองท่องเที่ยวต่างๆ ของคนกรุงเทพฯ มากขึ้น เผื่อกรณีฉุกเฉินจะได้มีบ้านหลังที่สองอาศัย ซึ่งเขาใหญ่เป็นหนึ่งในทางเลือกดังกล่าว ประกอบกับเมกะโปรเจกต์ในรัฐบาลยิ่งลักษณ์ ชินวัตร ที่มีแผนจะสร้างรถไฟความเร็วสูง หนึ่งในสายสำคัญคือ สาย กทม.-หนองคาย ซึ่งมีเส้นทางผ่านนครราชสีมา ทำให้เขาใหญ่ถูกมองว่าจะกลายเป็นแหล่งพักอาศัยชั้นดีใกล้ กทม.ที่สามารถเดินทางเช้าไป-เย็นกลับได้

ปัจจัยดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการที่มีที่ดินในเขาใหญ่ปรับรูปแบบโครงการ หันมาทำโครงกาคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทมากขึ้น เพื่อจับตลาดคนซื้อระดับกลาง ซึ่งถือเป็นจุดเปลี่ยนของตลาดบ้านพักตากอากาศในเขาใหญ่ที่คนระดับกลางยังสามารถจับต้องได้

อาจกล่าวได้ว่าในช่วงปี 2555-2556 ถือเป็นช่วงที่อสังหาริมทรัพย์ในเขาใหญ่บูมสุดๆ การพัฒนาขยายวงจากแนวถนนธนะรัชต์ ขยายไปทั่วบริเวณทั้งฝั่งตะวันตก-ตะวันออกของถนนธนะรัชต์ ขยายตัวออกไปถึง อ.วังน้ำเขียว และถนนกุดคล้า-ผ่านศึก

 

แห่ลงทุน 1.2 หมื่นล.

จากข้อมูลของบริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ระบุว่า ในปลายปี 2557 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในเขาใหญ่มีมูลค่าตลาดราว 1.2 หมื่นล้านบาท ปัจจุบันมีการกระจุกตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์สูงสุดคือบริเวณโซนเขาใหญ่ (จากกิโลเมตรที่ 15 บนถนนผ่านศึก-กุดคล้า ถึงเขตอุทยานแห่งชาติเขาใหญ่) มีสัดส่วนสูงถึง 51% รองลงมาพื้นที่ไข่ขาวที่นิยมพัฒนา คือ เส้นถนนธนะรัชต์ โซนขนงพระ-โยธาธิการ ส่วนแบ่ง 33% ที่เหลือเป็นของโซนมิตรภาพ-ธนะรัชต์ 14% และโซนมวกเหล็ก-ปากช่อง เพียง 2%

ปัจจุบันมีโครงการที่พักอาศัยในพื้นที่เขาใหญ่เกิดขึ้นมากมาย ซึ่งบริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ ประเมินว่า ปัจจุบันมีโครงการทั้งสร้างเสร็จแล้วและกำลังสร้างย่านเขาใหญ่มีทั้งหมดประมาณ 100 โครงการ รวม 9,826 ยูนิต แบ่งเป็น คอนโดมิเนียม 45 โครงการ 3,992 ยูนิต และวิลล่าบนที่ดินจัดสรร 55 โครงการ 5,834 ยูนิต

ทั้งนี้ บริษัท เน็กซัส ระบุว่า คอนโดมิเนียมบนเขาใหญ่ซึ่งเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมมากที่สุด มีอัตราการขายเฉลี่ย 65%

ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ระบุว่า ราคาที่ดินพื้นที่รอบเขาใหญ่ในช่วง 2-3 ปีก่อนขยับขึ้นแรงมาก โดยในช่วงต้นปี 2558 ก่อนที่จะมีข่าวดังกล่าว ที่ดินรอบเขาใหญ่ใกล้ถนนธนะรัชต์ เสนอขายอยู่ที่ 5-6 ล้านบาท/ไร่ ซึ่งเพิ่มขึ้น 100% จากปี 2557 ที่เสนอขายอยู่ที่ไร่ละ 3-4 ล้านบาท แต่หลังจากที่มีกระแสข่าวตรวจเข้มเกิดขึ้นแล้ว การซื้อขายที่ดินหยุดชะงัก และราคาเสนอขายบางแปลงตกลงกว่า 50%

นอกจากนี้ ยังมีโรงแรม-รีสอร์ทเกิดขึ้นราวดอกเห็ดทั้งโรงแรมขนาดเล็กแนวบูติก และโรงแรมขนาดใหญ่ระดับ 5 ดาว ซึ่งจากการตรวจสอบจากเว็บไซต์ agoda เว็บไซต์จองโรงแรมชื่อดังมีโรงแรมที่
เขาใหญ่ถึง 290 แห่ง

อย่างไรก็ตาม ในช่วงปี 2556 จนถึงปี 2557 โครงการอสังหาริมทรัพย์บนเขาใหญ่ก็ไม่ได้คึกคักมากนัก เมื่อต้องฝ่ามรสุมปัญหาการเมือง และภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัว แต่ก็ยังพอเอาตัวรอดกันได้ จนกระทั่งพื้นที่เขาใหญ่ถูกตรวจสอบอย่างหนักในวันนี้ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บนเขาใหญ่จึงหยุดชะงักลงอีกครั้ง