ส่องเทรนด์ลงทุนอสังหาริมทรัพย์
โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 มี3 กลุ่มหลักคือ ที่ดิน-คอนโดฯ-อสังหาฯชายแดน
โดย...กองบรรณาธิการโพสต์ทูเดย์
โอกาสการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในปี 2558 ซึ่งเป็นปีที่เศรษฐกิจอยู่ในจังหวะค่อยๆ เติบโต อสังหาฯ ที่โดดเด่นมี 3 กลุ่มหลักๆ ประกอบด้วย 1.การลงทุนในที่ดิน 2.ลงทุนคอนโดมิเนียมรีเซลและคอนโดมิเนียมมือสอง และ 3.ลงทุนในอสังหาฯ ชายแดน รองรับการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี)
การลงทุนที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพและมีโอกาสในอนาคต แม้จะมีความเสี่ยงสูงสุดแต่ก็มีโอกาสที่จะได้ผลตอบแทนสูงสุดเช่นกัน โดยโฟกัสไปที่ที่ดินแปลงเล็กในเขตเมืองถือว่ามีโอกาสที่น่าสนใจและเหมาะกับการลงทุนของรายย่อย เพราะมีแนวโน้มความต้องการที่เพิ่มขึ้น
อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) กล่าวว่า แนวโน้มความต้องการที่ดินแปลงเล็กที่อยู่ในซอยบนถนนใจกลางเมือง ไม่ว่าจะเป็นย่านสุขุมวิท ลุมพินี สาทร ได้รับความสนใจจากกลุ่มนักลงทุนและกลุ่ม
ผู้ซื้อเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเองมากขึ้น
ปัจจัยดังกล่าวส่งผลให้ราคาที่ดินในซอยปรับสูงขึ้นถึง 20% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว ราคาซื้อขายสูงสุดแตะ 7 แสนบาท/ตารางวา (ตร.ว.) จากในอดีตซื้อขายสูงสุด 4-5 แสนบาท/ตร.ว. เพราะราคาที่ดินติดริมถนนย่านใจกลางเมืองและใกล้รถไฟฟ้าขยับขึ้นไปแรงมาก จึงมีผลบวกต่อที่ดินในซอย
ส่วนคอนโดรีเซลหรือคอนโดที่นำมาขายก่อนโอนกรรมสิทธิ์และคอนโดมือสองหรือคอนโดที่นำมาขายหลังโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว จัดเป็นดาวรุ่งในการลงทุนในอสังหาฯ ปี 2558 เพราะราคาที่ดินในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมาปรับขึ้นแรงมาก ส่งผลต่อต้นทุนคอนโดใหม่ที่จะมาเปิดตัวขายในปี 2558 มีราคาสูงขึ้นตามไปด้วย ผลตอบแทนทั้งราคาและค่าเช่าจะลดต่ำลงกว่าคอนโดรีเซลและคอนโดมือสอง
สำหรับทำเลที่เหมาะกับการลงทุนคอนโดรีเซลและคอนโดมือสองในปีนี้คือ กลางเมืองและแนวรถไฟฟ้าเส้นทางปัจจุบัน (ไม่นับส่วนต่อขยาย) ถือว่ามีโอกาสดีสุด เพราะทำเลโซนนี้ราคาขยับแรง
ขณะที่การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทยรองรับการเปิดเออีซี ถือเป็นการลงทุนเพื่ออนาคตที่น่าสนใจ เนื่องจากนักลงทุนต่างชาติมองว่าไทยเป็นฐานการลงทุนในภูมิภาคอาเซียน จะทำให้มีความต้องการอสังหาริมทรัพย์ในไทยมากขึ้น
สุรเชษฐ กองชีพ รองผู้อำนวยการฝ่ายวิจัย บริษัท คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล (ประเทศไทย) กล่าวว่า ทำเลที่เหมาะกับการลงทุน
อสังหาฯ รับเออีซีส่วนใหญ่จะเป็นทำเลติดชายแดนไทยเป็นหลัก ประกอบด้วย โซนภาคเหนือ จังหวัดที่มีโอกาสในการลงทุน คือ เชียงรายและเชียงใหม่
โซนภาคอีสาน จังหวัดที่มีโอกาสในการลงทุน คือ จ.หนองคาย ขอนแก่น และอุดรธานี โซนภาคใต้ คือ หาดใหญ่และสะเดา จ.สงขลา และโซนกรุงเทพฯ และปริมณฑล คือ ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ส่วนปริมณฑลที่โดดเด่นรับเออีซี คือ บริเวณบางใหญ่ ซึ่งถูกยกระดับเป็นแยกอาเซียนตามโครงข่ายทางหลวงเอเชีย
ส่วนรูปแบบอสังหาฯ รับเออีซีที่เหมาะกับนักลงทุนรายย่อย ประกอบด้วย 1.ที่ดิน 2.อาคารสำนักงานขนาดเล็ก 3.อาคารพาณิชย์ตามแนวชายแดน 4.โกดังและคลังสินค้า 5.โรงแรมขนาดเล็ก หรือเกสต์เฮาส์ และ 6.คอนโดในกรุงเทพฯ โดยการลงทุนในคอนโดในกรุงเทพฯ จัดว่ามีความสะดวก คล่องตัว และใช้เงินทุนต่ำสุด
ด้าน ทีมวิจัยข้อมูลอุตสาหกรรมและข้อมูล ธนาคารเกียรตินาคิน ได้วิเคราะห์ทำเลคอนโดมิเนียมนอกแนวรถไฟฟ้าที่น่าสนใจ โดยจะยกตัวอย่าง 3 โซน ดังนี้
1) โซนพระราม 2 - ทำเลที่นิยมพัฒนาคอนโดมิเนียมในเวลานี้จะอยู่บริเวณถนนสุขสวัสดิ์และถนนพระราม 2 โดยถนนสุขสวัสดิ์จะอยู่ในแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง (บางใหญ่-บางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ) ซึ่งส่วนต่อขยาย บางซื่อ-ราษฎร์บูรณะ ถ้าตามแผนจะเริ่มก่อสร้างภายในปี 2562
โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดในช่วงนี้มีมากมายหลายโครงการ ทำเลส่วนใหญ่จะอยู่ติดถนนใหญ่ทั้งหมด ขนาดที่ดินที่ใช้พัฒนา 3-4 ไร่ ส่วนใหญ่เป็นอาคารสูง 20-30 ชั้น รูปแบบห้องส่วนใหญ่เกือบ 100% จะเป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 26-34 ตร.ม. ราคาขายเฉลี่ยอยู่ที่ 1.3-2 ล้านบาท หรืออยู่ในช่วง 5.5-6.5 หมื่นบาท/ตร.ม. ราคาถือว่ายังไม่สูงนัก ขายได้ 60-95% แล้ว ส่วนที่จอดรถแต่ละโครงการมีให้ที่ 40% (ไม่รวมซ้อนคัน) ซึ่งมากกว่าโครงการส่วนใหญ่ที่อยู่ในแนวรถไฟฟ้าแน่นอน
2) โซนบางนา - เป็นทำเลที่เริ่มขยายตัวมาจากถนนสุขุมวิท ขยายไปตามถนนบางนา-ตราด โดยเริ่มได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการหลังจากที่เปิดมีโครงการห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ และศูนย์แสดงสินค้า BITEC ที่สร้างความน่าสนใจให้กับถนนเส้นนี้ และยังเป็นเส้นทางหลักในการเดินทางไปภาคตะวันออกที่จะต้องผ่านสนามบินสุวรรณภูมิ
ทำเลที่ตั้งของแต่ละโครงการในโซนนี้ ส่วนใหญ่จะอยู่ในซอยย่อยของถนนบางนา-ตราด สาเหตุส่วนหนึ่งราคาที่ดินปรับตัวสูงขึ้นมาก ประกอบกับราคาขายโซนนี้ยังไม่สูงนัก ขนาดที่ดินที่ใช้พัฒนาประมาณ 2-3 ไร่ ส่วนใหญ่เป็นอาคาร 8 ชั้น รูปแบบห้องประมาณ 90-100% เป็นแบบ 1 ห้องนอน ขนาด 23-46 ตร.ม. ราคาขายรวมอยู่ที่ 1.1-2 ล้านบาท หรืออยู่ในช่วง 4.3-5.4 หมื่นบาท/ตร.ม.
ราคาถือว่ายังไม่สูง ยอดขายแต่ละโครงการที่ส่วนใหญ่ขายได้แล้ว60-90% ส่วนที่จอดรถส่วนใหญ่จะอยู่ที่ 50% (ไม่รวมซ้อนคัน) ซึ่งที่จอดรถค่อนข้างสำคัญ เนื่องจากการเดินทางโซนนี้ยังต้องใช้รถส่วนตัวเป็นหลักอยู่
3) โซนรามคำแหง - ถือว่าเป็นโซนพักอาศัยที่หนาแน่นและได้รับความนิยมของผู้ประกอบการกันมานานแล้ว คอนโดมิเนียมจะอยู่บริเวณซอยย่อยต่างๆ ของถนนรามคำแหง ส่วนใหญ่จะเป็นของผู้ประกอบการรายใหญ่แทบทั้งนั้น ขนาดที่ดินที่พัฒนาประมาณ 4-10 ไร่
ส่วนใหญ่จะเป็นตึกสูง 8 ชั้น รูปแบบห้องประมาณ 90-100% เป็นห้องแบบ 1 ห้องนอน ขนาดประมาณ 23-35 ตร.ม. ราคาขายรวมอยู่ที่ 1.2-2.5 ล้านบาท หรืออยู่ในช่วง 5-7 หมื่นบาท/ตร.ม. ส่วนแบบ 2 ห้องนอนมีน้อยมาก ประมาณ 5-8% เท่านั้น ราคาโซนนี้แนวโน้มปรับขึ้นค่อนข้างน้อย เนื่อกจากราคามีการปรับตัวขึ้นมานานแล้ว ยอดขายแต่ละโครงการอยู่ที่ประมาณ 50-90% ส่วนที่จอดรถแต่ละโครงการมีให้ที่ 40%
จากข้อมูลนี้ ถามว่าถ้าจะพัฒนาคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่ไม่มีรถไฟฟ้า ควรจะมีแนวทางแข่งขันอย่างไร สรุปคร่าวๆ ดังนี้
1.มีกลุ่มเป้าหมายในพื้นที่ชัดเจน เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่น หรือแหล่งงานขนาดใหญ่ หรือเป็นพื้นที่ที่มีระดับราคาค่าเช่าต่อเดือนใกล้เคียงกับค่าผ่อนหากมาซื้อคอนโดมิเนียม
2.มีคู่แข่งทางอ้อมที่ราคาต่างกันมาก คือราคาบ้านสูงกว่าคอนโดมิเนียมมาก อยากอยู่โซนนี้ต้องซื้อคอนโดมิเนียม
3.มีทำเลที่ดีมากๆ ยิ่งติดถนนหลักได้ยิ่งดี หากเข้าซอยก็ไม่ควรเกิน 500 เมตร
4.มี Facility ที่มากกว่าโครงการที่อยู่ใกล้แนวรถไฟฟ้า โดยสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย เป็นสิ่งที่จำเป็น ยิ่งมากยิ่งดี
5.มีที่จอดรถมากพอ ต้องมากกว่าเกณฑ์ขั้นต่ำ คือ ตั้งแต่ 40% ขึ้นไป (ไม่รวมที่จอดรถซ้อนคัน)
6.มีเฟอร์นิเจอร์ให้พร้อมอยู่ เพราะแทบทุกโครงการมีเหมือนกันหมด
7.เงินจองไม่สูง ประมาณ 2,000-5,000 บาท ดาวน์ไม่เกิน 10%
1.อภิมหาโครงการลงทุนภาครัฐปี58