ขายยกเข่งบ้านเอื้ออาทร การเคหะฯกลบปัญหา โยนประโยชน์ให้เอกชน

โดย...ทีมข่าวอสังหาริมทรัพย์

ความพยายามของการเคหะแห่งชาติในการขอผ่อนปรนหลักเกณฑ์ขายบ้านเอื้ออาทรที่ยังคามืออยู่อีกไม่น้อยกว่า 7 หมื่นหน่วย ด้วยการเสนอขายยกโครงการให้กับรัฐหรือเอกชน ทางหนึ่งเป็นการดิ้นรนแก้ปัญหาให้จบลงโดยเร็ว แต่อีกทางหนึ่งถือว่าการเคหะฯ กำลังละเลยต่อภารกิจหลักขององค์กร และเอางบประมาณจากการอุดหนุนไปเอื้อประโยชน์ให้กับคนกลุ่มหนึ่งที่ไม่ใช่กลุ่มเป้าหมายที่การเคหะฯ จะต้องไปอุ้มชู

เป็นที่ทราบดีว่า บ้านเอื้ออาทร กลายเป็นปัญหาใหญ่ของการเคหะฯ จนเกือบเอาตัวไม่รอด เมื่อภาระหนี้ราวๆ 8 หมื่นล้านบาทจากเงินกู้ทับถมจนเกือบล้มละลาย เป็นเหตุให้การเคหะฯ ต้องเสนอแผนพลิกฟื้นให้คณะรัฐมนตรี (ครม.) อนุมัติอย่างเฉียดฉิว โดยการลดจำนวนหน่วยก่อสร้างบ้านเอื้ออาทรเหลือ 2.8 แสนหน่วย และให้เงินอีก 4,792 ล้านบาทมาใช้โปะดอกเบี้ยที่จะทำให้ผลดำเนินการขาดทุนเป็นปีที่ 3 ติดต่อกันจำนวน 3,587 ล้านบาท ส่วนที่เหลือเผื่อไว้ให้ชดเชยในปีงบประมาณ 2553 กรณีที่การเคหะฯ ยังไม่สามารถแยกการบริหารจัดการบ้านเอื้ออาทรออกจากการเคหะฯ ได้

มติครม. ดังกล่าวจึงเป็นแค่การต่อลมหายใจให้การเคหะฯ ออกไปอีกเฮือก เพราะเงื่อนไขจริงๆ ที่จะทำให้การเคหะฯ ไม่ตกอยู่ในสถานะสุ่มเสี่ยงต่อการล้มละลาย คือ การเคลียร์สินทรัพย์บ้านเอื้ออาทรทั้งหมดออกไป โดยการเร่งสร้าง เร่งขายให้มากและเร็วที่สุด เพื่อลดภาระหนี้ทั้งต้นและดอกเบี้ย จึงเป็นที่มาที่ไปของการขอครม. เพื่อให้การเคหะฯ สามารถขายเหมาเข่ง หรือยกล็อตทั้งโครงการได้ โดยมีเป้าหมายให้หน่วยงานรัฐใช้เป็นบ้านสวัสดิการให้กับข้าราชการชั้นผู้น้อย ซึ่งยังพอยอมรับได้

แต่สำหรับการขายยกล็อตให้กับบริษัทเอกชน เพื่อนำโครงการไปปล่อยเช่าหรือขายต่อในอนาคตนั้น ฟันธงได้ตรงๆ ว่า การเคหะฯ กำลังเดินผิดทาง เพราะผลประโยชน์ที่รัฐต้องการอุดหนุนให้กับประชาชนผู้มีรายได้น้อยในการซื้อที่อยู่อาศัยหลังละ 8 หมื่นบาทนั้น กำลังถูกส่งต่อไปให้กับกลุ่มเอกชนที่เสนอตัวเข้ามาซื้อยกโครงการของการเคหะฯ ที่ว่ากันว่ามีเอกชนหลายกลุ่มจ้องตาเป็นมันอยู่ในขณะนี้ หรือถ้าการเคหะฯ ขายบ้านในราคาที่ไม่อุดหนุน คือในราคา 4.7 แสนบาท ก็ยังถือว่าผิดเจตนารมณ์ของโครงการ

เพราะจุดประสงค์ของบ้านเอื้ออาทรคือ ต้องการให้ผู้มีรายได้น้อย ผู้หาเช้ากินค่ำ ได้มีโอกาสซื้อที่อยู่อาศัยเป็นของตนเองในราคาถูก แต่หากผู้ซื้อกลับกลายเป็นนายทุนที่ต้องการเอาบ้านเอื้ออาทรที่ซื้อยกล็อตไปปล่อยเช่าต่อ หรือต้องการซื้อเก็งกำไร เท่ากับว่าการเคหะฯ กำลังส่งเสริมธุรกิจภาคเอกชนมากกว่าประชาชนผู้มีรายได้น้อย โดยเฉพาะอย่างยิ่งการขอผ่อนปรนเงื่อนไขให้สามารถเปลี่ยนมือได้ก่อน 5 ปี ตามที่กำหนดไว้เดิม ย่อมก่อให้เกิดธุรกิจเก็งกำไรบ้านเอื้ออาทรได้อย่างไม่ต้องสงสัย

อีกประเด็นที่แสดงถึงวิธีคิดผิดหลักของการเคหะฯ คือการขยายเพดานรายได้ต่อครัวเรือนของผู้ต้องการซื้อบ้านเอื้ออาทร ที่เดิมกำหนดไว้ที่ 1.5 หมื่นบาท/เดือน ก่อนที่จะขยายมาเป็น 2.2 หมื่นบาท/เดือน และล่าสุดเปลี่ยนเป็น 3 หมื่นบาท/เดือน โดยที่การเคหะฯ ให้เหตุผลว่าต้องการขยายฐานลูกค้าให้กว้างขวางขึ้น เพราะคนมีรายได้น้อยจนถึงปานกลางนั้น รายได้รวมต่อครอบครัวอาจจะมากกว่า 1.5 หมื่นบาท/เดือน และ 2.2 หมื่นบาท/เดือน รายได้ 3 หมื่นบาท/เดือนจึงน่าจะเหมาะสม

แต่หากพิเคราะห์ถึงครอบครัวที่มีรายได้ 2.2 หมื่นบาท หากกู้ซื้อบ้านระยะเวลา 20 ปี ดอกเบี้ย 7% จะขอกู้ได้ถึง 9 แสนบาท หรือสามารถซื้อบ้านได้ในราคา 1 ล้านบาทต้นๆ ยิ่งขอกู้นาน 30 ปี ดอกเบี้ย 7% จะได้เงินกู้สูงถึง 1.15 ล้านบาท ซื้อบ้านหลัก 1.2-1.3 ล้านบาทได้ไม่มีปัญหา (เงินกู้จะประมาณ 80-95% ของราคาบ้าน) ขณะที่คนที่มีรายได้ครอบครัวไม่เกิน 3 หมื่นบาท ถ้าจะกู้ซื้อบ้านระยะเวลา 20 ปี ดอกเบี้ย 7% จะสามารถกู้ได้ราว 1.3 ล้านบาท ซื้อบ้านราคา 1.5 ล้านบาทได้ไม่ยากเย็น ยิ่งถ้าขยายเวลากู้ไป 30 ปี สามารถกู้เงินได้ถึง 1.5 ล้านบาท ซื้อบ้านราคา 1.7-1.8 ล้านบาทได้สบาย

ส่วนคนที่มีรายได้ครอบครัวละ 1.5 หมื่นบาท/เดือนนั้น บนเงื่อนไขเดียวกันจะสามารถกู้เงินได้ราว 6.7 แสนบาท หาซื้อบ้านได้ในระดับ 78 แสนบาท แม้ว่าจะสูงกว่าราคาบ้านเอื้ออาทรที่ขายในราคา 3.9 แสนบาท แต่ก็ยังถือว่าไม่โอเวอร์ไปมากเหมือนผู้มีรายได้ 2.23 หมื่นบาท ในขณะที่การเคหะฯ ให้เหตุผลเช่นกันว่า คนมีรายได้ครัวเรือนละ 1.5 หมื่นบาทมักมีปัญหาในการกู้เพราะมีภาระหนี้ด้านอื่น หรือมีรายได้ที่ไม่มีเอกสารทางการเงินยืนยัน ทำให้ยอดปฏิเสธสินเชื่อเคยสูงเกือบ 50% แต่ก็ไม่ใช่เหตุที่จะขยายเป้าไปยังกลุ่มคนที่ผิดเป้าหมายของบ้านเอื้ออาทร เพราะเท่ากับเอาเงินอุดหนุน 8 หมื่นบาทไปใช้ผิดจากวัตถุประสงค์ที่ตั้งไว้ตั้งแต่ต้น

ทั้งหมดนี้เป็นผลมาจากการดิ้นรนเพื่อเอาตัวรอดจากปัญหาหนี้ท่วมจากบ้านเอื้ออาทร ผสมปนเปกับนโยบายของรัฐบาลที่ต้องการจะเขี่ยปัญหาให้จบๆ ไป เพราะรู้กันโดยทั่วว่าบ้านเอื้ออาทรเป็นนโยบายของอดีตพรรคไทยรักไทย คู่แข่งโดยตรงของพรรคประชาธิปัตย์ที่เป็นแกนนำรัฐบาลชุดปัจจุบัน จึงไม่อยากเปลืองตัวกับปัญหาที่เกิดขึ้น ทำให้หลงลืมหลักการที่แท้จริงของการอุดหนุนงบประมาณ เพื่อช่วยให้ประชาชนผู้มีรายได้น้อยได้ลืมตาอ้าปากมีบ้านมีชีวิตครอบครัวที่ดีขึ้น

หากการเคหะฯ รวมถึงรัฐบาลยังคงยึดหลักเดิมเอาไว้ และค่อยๆ คิดแก้ปัญหาให้คนผู้มีรายได้น้อยที่แท้จริงที่ยังมีความต้องการบ้านอยู่อีกมากมาย ถ้าให้เวลาในการแก้ปัญหาเพิ่มอีกสักหน่อย เงินแผ่นดินที่เป็นภาษีจากประชาชนจะถูกใช้ไปอย่างถูกต้องตามเจตนารมณ์ที่เป็นจุดเริ่มต้นของบ้านเอื้ออาทร