เทรนด์บริหารตึก มุ่งสู่ ‘กรีน บิลดิ้ง’

สุกัญญา สินถิรศักดิ์

แนวโน้มอาคารเขียว หรือกรีน บิลดิ้งในไทยที่จะเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทั้งอาคารเขียวที่เป็นตึกสร้างใหม่ และอาคารเก่าที่ปรับปรุงให้เป็นอาคารประหยัดพลังงาน รองรับความต้องการของผู้ใช้บริการของทั้งองค์กรไทย และองค์กรชั้นนำระดับโลก ซึ่งเทรนด์อาคารเขียว เป็นเทรนด์ที่เกิดขึ้นทั่วโลก โดยเฉพาะบริษัทชั้นนำระดับโลก เริ่มมีนโยบายที่ชัดเจนในการสนับสนุนการก่อสร้างอาคารเขียว

บางองค์กรระดับโลกถึงกับประกาศเป็นนโยบายเลยว่า สำนักงานในทุกประเทศทั่วโลก จะต้องเช่าอยู่ในอาคารสำนักงานที่เป็นกรีน บิลดิ้ง ผ่านการรับรองมาตรฐานจากสำนักงานที่ได้รับความน่าเชื่อถือ เช่น ลีด (LEED)มาตรฐานอาคารเขียวของสหรัฐอเมริกา หรือกรณีที่สร้างสำนักงานเอง หรือสาขาเป็นของตัวเอง ก็จะต้องอยู่ภายใต้มาตรฐานอาคารเขียวเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็น สาขาใหม่ๆ ของสตาร์บัคส์ทั่วโลก สาขาใหม่ๆ ของเคเอฟซี ฯลฯ

จักรพันธ์ ภวังครัตน์ ผู้อำนวยการ เจแอลแอล ประเทศไทย (โจนส์ แลง ลาซาลล์) กล่าวว่า อาคารเขียวในไทยที่เห็นได้ชัดเจน ส่วนใหญ่จะเป็นอาคารสำนักงาน โดยในแต่ละปีที่มีอาคารสำนักงานเกิดใหม่ จะมี 1-2 อาคารที่เป็นอาคารเขียว หรืออาคารประหยัดพลังงานที่ได้รับการรับรองมาตรฐานของ “ลีด” หรือ “ทรีส์” (TREES) ซึ่งเป็นมาตรฐานอาคารเขียวของไทย

ขณะที่ในประเทศไทยมีอาคารเขียวที่ได้รับการรับรองจากลีดแล้ว 42 โครงการ เช่น อาคารเอนเนอร์ยี่ คอมเพล็กซ์ คอมเพล็ก อาคารปาร์คเวนเชอร์ ฯลฯ ส่วนอาคารเขียวที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง เช่น อาคารเอไอเอ รัชดา เอไอเอ สาทร อาคารเอฟวายไอ รัชดา-พระราม 4 อาคารจีแลนด์ พระราม 9 สะท้อนให้เห็นว่า มีอาคารเขียวใหม่ๆ เกิดขึ้นในไทยต่อเนื่อง

ไม่เพียงแต่อาคารสำนักงานเท่านั้น แต่ยังมีอาคารเชิงพาณิชย์ประเภทอื่นๆ ที่พยายามที่จะพัฒนาให้เป็นอาคารเขียวเช่นกัน เช่น โชว์รูมโตโยต้า ปากช่อง โชว์รูมบุญถาวร สาขาหัวหิน  ร้านสะดวกซื้อเซเว่น อีเวฟเว่น สาขาแจ้งวัฒนะ หรือแม้กระทั่งคอนโดมิเนียมไอดีโอ โมบิ สุขุมวิท ของค่ายอนันดาดีเวลลอปเม้นท์ เพื่อรองรับเทรนด์รักษ์สิ่งแวดล้อม

ปัจจัยดังกล่าวจะทำให้แนวโน้มการบริหารอาคารมีทิศทางที่ขยับไปสู่การบริการงานอาคารเขียวมากขึ้น ซึ่งมีความแตกต่างจากอาคารทั่วไป เนื่องจากอาคารเขียวมีความสลับซับซ้อนมากกว่า เพราะถูกออกแบบให้เป็นอาคารประหยัดพลังงาน ดังนั้น จึงจำเป็นต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญในการบริหารอาคารเขียวเข้ามาช่วยให้อาคารเหล่านั้นเป็นอาคารที่ประหยัดพลังงานได้จริง

“อาคารเขียวใช้เงินลงทุนในการก่อสร้างสูงกว่าอาคารทั่วไป จึงควรให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการอาคารที่ดีด้วย โดยหนึ่งในหัวใจที่จะทำให้การบริหารอาคารเขียวประสบความสำเร็จ นั่นคือ การสื่อสารกับนักออกแบบอาคารเขียว เพื่อรับรู้แนวคิดของนักออกแบบถึงเหตุผลในการออกแบบพื้นที่แต่ละส่วน ซึ่งจะช่วยให้เข้าใจวิธีคิดการประหยัดพลังงานของอาคารนั้นๆ ได้ดี”

นอกจากนี้ ยังต้องปั้นทีมบุคลากรที่จะบริหารอาคารเขียวให้เข้าใจหัวใจสำคัญของอาคารเขียว ส่วนการดูแลผู้เช่ายังต้องมีคู่มือเพื่อให้ผู้เช่าได้เรียนรู้ว่าวัสดุตกแต่งอะไรไม่ควรใช้ หรือควรใช้วัสดุตกแต่งอะไรบ้าง ซึ่งผู้เช่าอาคารสำนักงานยุคใหม่นั้น จากการสำรวจของเจแอลแอล พบว่า มีผู้เช่าสูงกว่า 50%ยอมจ่ายค่าเช่าในอัตราที่สูงขึ้น 1-5% เพื่ออยู่ในอาคารประหยัดพลังงาน

ธนา ถิรมนัส กรรมการผู้จัดการ บริษัท พรอพเพอร์ตี้ แคร์ เซอร์วิสเซส (ประเทศไทย) กล่าวว่า การบริหารจัดการอาคาร หรือเอฟเอ็ม เป็นสิ่งที่เพิ่มมูลค่าให้กับอาคาร อย่ามองว่าเป็นต้นทุน ซึ่งเจ้าของอาคารจะชอบตั้งคำถามว่า ถ้าบริหารอาคารดี จะต้องลดต้นทุนได้เท่าไร ลงทุนแล้วจะคุ้มค่าไหม แต่ความเป็นจริงแล้ว เอฟเอ็มให้มากกว่านั้น 

“ปัญหาของทุกอาคาร ผู้ใช้บริการจะร้องเรียนเกี่ยวกับบริการของเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัย และแม่บ้านมากที่สุด แม้แต่ธุรกิจโรงพยาบาลชั้นนำ ไม่มีใครร้องเรียนเรื่องคุณภาพการรักษาพยาบาล ซึ่งเป็นธุรกิจหลักเลย มีแต่ร้องเรียนเรื่องที่เกี่ยวข้องกับอาคารทั้งสิ้น โดยการจะทำให้เสียงร้องเรียนน้อยลง เกิดจากประสิทธิภาพในการบริหารอาคารที่ล้วนแต่เป็นเรื่องหลังบ้านที่คนทั่วไปมองไม่เห็น” 

ด้านเทรนด์ของอาคารในไทย มีด้วยกัน 5 แนวโน้มสำคัญ ได้แก่ 1. อาคารยุคใหม่ มีดีไซน์ เพราะคนไทยติดหรู 2. สังคมผู้สูงอายุ 3. เมืองขยายตัวสู่ต่างจังหวัด 4. อาคารเขียว และ 5. สมาร์ทลีฟวิ่ง ซึ่งเป็นสิ่งที่ผู้อยู่ในแวดวงบริหารอาคารต้องเรียนรู้ที่จะบริหารอาคารใหม่ที่จะเกิดขึ้นตามเทรนด์ดังกล่าว

ชาญ ศิริรัตน์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ สายงานบริหารทรัพยากรอาคาร บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ กล่าวว่า ในส่วนของการบริหารอาคารสำนักงานที่อยู่ในกองทุนอสังหาริมทรัพย์แล้ว จะมีสิ่งที่แตกต่างจากอาคารทั่วไปที่ผู้บริหารอาคารต้องเรียนรู้มากขึ้น นั่นคือ ต้องคำนึงถึงผลกำไรในการบริหารงาน เพื่อตอบโจทย์ผู้ลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้ด้วย  

โจทย์สำคัญ คือ จะทำอย่างไรให้ผู้เช่ายอมจ่ายในอัตราค่าเช่าที่สูงขึ้น เพื่อให้มีรายได้เพิ่มขึ้น ควบคู่ไปกับการควบคุมต้นทุนในการบริหารอาคารให้ดี เพื่อให้มีกำไรเพิ่มขึ้น แต่ยังทำให้ผู้ใช้อาคารได้รับความพึงพอใจ ซึ่งล้วนเป็นสิ่งที่ท้าทายมาก

ปัจจัยเหล่านี้ คือ หัวใจสำคัญที่ทำให้ธุรกิจบริหารอาคารมืออาชีพมีความต้องการสูงขึ้นจากทั้งอาคารรูปแบบใหม่ๆ และความต้องการเพิ่มมูลค่าของอาคารเดิมที่มีอยู่