เจาะทำเลBRTสายแรกลุ้นปลุกอสังหาฯพระราม3-ราชพฤกษ์

วันที่ 01 มิ.ย. 2553 เวลา 12:33 น.
บริษัทวิจัยและประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า BRT คงไม่ทำให้ราคาที่ดินขยับสูงขึ้นเหมือนกับรถไฟฟ้า BTS หรือรถไฟฟ้า MRT

โดย... วราพงษ์ ป่านแก้ว/โชคชัย สีนิลแท้

เริ่มทดลองวิ่งให้บริการกันแล้วสำหรับรถโดยสารด่วนพิเศษ (Bus Rapid Transit) หรือ BRT ของกรุงเทพมหานคร (กทม.) ในสายแรกสาทร-ราชพฤกษ์ แม้ว่ายังมีข้อติดขัดที่ กทม.ต้องปรับปรุงแก้ไขอยู่บ้าง แต่ในมิติของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ การมีระบบขนส่งมวลชนที่ทำให้คนสามารถเข้าถึงพื้นที่ได้สะดวกขึ้นย่อมทำให้พื้นที่นั้นๆ มีอนาคตที่ดีขึ้นตามไปด้วย แม้ว่า BRT จะเป็นแค่ขนส่งมวลชนระบบรองที่มาเสริมระบบหลักอย่างรถไฟฟ้าก็ตาม

เปิด BRT สายแรก เชื่อมใน-นอกเมือง

BRT สายสีเขียว-เหลือง หรือสายสาทร-ราชพฤกษ์ มีระยะทาง 15 กม. มีจำนวน 12 สถานี ประกอบด้วย 1.สถานีสาทร อยู่บริเวณแยกถนนนราธิวาสราชนครินทร์-ถนนสาทร ระหว่างตึกเอ็มไพร์ ทาวเวอร์ และบางกอกซิตี้ทาวเวอร์ 2.สถานีอาคารสงเคราะห์ อยู่บริเวณถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ซอย 15 3.สถานีเย็นอากาศ อยู่บริเวณมหาวิทยาลัยเทคโนโลยีราชมงคลกรุงเทพ 4.สถานีถนนจันทน์ อยู่ระหว่างแยกถนนจันทน์ใหม่กับถนนจันทน์เก่า

5.สถานีนราราม 3 อยู่บริเวณสำนักงานเขตยานนาวา 6.สถานีวัดด่าน อยู่บริเวณวัดด่าน 7.สถานีวัดปริวาศ อยู่บริเวณหน้าวัด ปริวาศ 8.สถานีวัดดอกไม้ อยู่บริเวณหน้าโรงเรียนวัดดอกไม้ 9.สถานีสะพานพระราม 9 อยู่บริเวณใต้สะพานพระราม 9 10.สถานีเจริญราษฎร์ อยู่บริเวณแยกถนนเจริญราษฎร์-ถนนรัชดาภิเษก 11.สถานีสะพานพระราม 3 อยู่บริเวณทางขึ้นลงสะพานพระราม 3 และ 12.สถานีราชพฤกษ์ อยู่บริเวณแยกถนนรัชดาภิเษก-ถนนราชพฤกษ์

สำหรับแนวเส้นทางเริ่มจากแยกถนนสาทร–ถนนนราธิวาสราชนครินทร์ เชื่อมต่อกับสถานีรถไฟฟ้า BTS ช่องนนทรี รองรับผู้โดยสารจากย่านธุรกิจบริเวณสาทรและสีลม รวมไปถึงผู้โดยสารเดินทางต่อเนื่องจากระบบ BTS ได้เป็นจำนวนมาก จากนั้น BRT จะวิ่งไปตามถนนนราธิวาสราชนครินทร์ ผ่านถนนจันทน์ เข้าสู่แยกนราราม 3 เลี้ยวขวาเข้าถนนพระราม 3 ขึ้นสะพานพระราม 3 ข้ามแม่น้ำเจ้าพระยาไปสิ้นสุดที่แยกถนนรัชดาภิเษก-ถนนราชพฤกษ์

กทม.เข็นแผนเร่งด่วนอีก 4 เส้นทาง

นอกจาก BRT สายแรกที่เริ่มทดลองวิ่งแล้ว กทม.ได้วางแผนแม่บท BRT ไว้อีก 13 เส้นทาง โดยจะเร่งผลักดันเป็นแผนเร่งด่วนก่อนอีก 4 เส้นทาง ที่จะให้แล้วเสร็จในปี 2555 ได้แก่ สายหมอชิต-ศูนย์ราชการแจ้งวัฒนะ-นนทบุรี สายสาทร-ประชาอุทิศ สายดอนเมือง-มีนบุรี-สุวรรณภูมิ และสายมีนบุรี-ศรีนครินทร์-สำโรง

ส่วนที่เหลืออีก 9 สาย ประกอบด้วย สายบางนา-สุวรรณภูมิ สายรามอินทรา-ประดิษฐ์มนูธรรม-เอกมัย สายพหลโยธิน-รัตนโกสินทร์สมโภช สายราชพฤกษ์-พรานนก-พุทธมณฑลสาย 4 สายสุขสวัสดิ์-พระราม 2 สายพหลโยธิน-รังสิต สายสุขาภิบาล 1-ลาดพร้าว สายอ่อนนุช-สุวรรณภูมิ และสายรัตนาธิเบศร์-ราชพฤกษ์ จะดำเนินการให้แล้วเสร็จภายในปี 2565
ถึงเวลานั้นยังไม่แน่นอนว่า กทม.จะสามารถดำเนินการได้ตามแผนที่วางไว้หรือไม่ เพราะสายแรกกว่าจะคลอดออกมาได้ก็กินเวลาไปแล้ว 5-6 ปี ตั้งแต่สมัยที่ อภิรักษ์ โกษะโยธิน ยังเป็นผู้ว่าฯ กทม.ในสมัยแรก ก็คงต้องติดตามกันต่อไปว่า ม.ร.ว.สุขุมพันธุ์ บริพัตร ผู้ว่าฯ กทม.คนปัจจุบัน จะสามารถผลักดันโครงการดังกล่าวไปได้มากน้อยขนาดไหน

หวั่น BRT ยังปลุกตลาดอสังหาฯ ไม่ขึ้น

ในภาคอสังหาริมทรัพย์ BRT จะกลายเป็นอีกหนึ่งโครงการที่จะสร้างจุดเปลี่ยนในการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ กทม.และพื้นที่ใกล้เคียงตามแนว BRT สายแรกได้หรือไม่นั้น วสันต์ คงจันทร์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ซึ่งเป็นบริษัทวิจัยและประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ ให้ความเห็นว่า BRT คงไม่ทำให้ราคาที่ดินขยับสูงขึ้นเหมือนกับรถไฟฟ้า BTS หรือรถไฟฟ้า MRT ซึ่งเป็นระบบขนส่งมวลชนสายหลัก

ทั้งนี้ หากมองย้อนไปตอนที่ก่อสร้างรถไฟฟ้า ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าก็ขยับสูงขึ้นจนรถไฟฟ้าสร้างเสร็จ จะเห็นว่าราคาที่ดินซึ่งเป็นราคาตลาดตามแนวรถไฟฟ้าขยับสูงขึ้นถึง 150-190% แต่ถ้าเป็นเส้นพระราม 3 เมื่อมีรถ BRT วิ่ง คาดว่าราคาที่ดินจะขยับขึ้นเพียง 6-7% เท่านั้น เนื่องจากย่านพระราม 3 ไม่ได้เป็นย่านที่มีจำนวนประชากรมาก ส่วนใหญ่ในบริเวณนี้จะเป็นอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัยแบบไม่หนาแน่น อีกทั้งตลาดในบริเวณนี้ไม่มีกลุ่มลูกค้าชาวต่างชาติมาอยู่อาศัย

“หากเทียบราคาขายคอนโดมิเนียมตามแนวรถไฟฟ้า BTS เมื่อปล่อยขายต่อราคาจะขึ้นไปราวๆ 10% แต่ถ้าเป็นถนนพระราม 3 ราคาขึ้นไป 5% ก็ถือว่าเก่งแล้ว ทั้งนี้ก็ต้องดูกันต่อไปว่าการเดินรถ BRT จะให้บริการได้ผลดีหรือไม่ แต่เชื่อว่าการบริการคงจะดีกว่าการใช้รถเมล์เพียงเล็กน้อย” วสันต์ กล่าว

ทางด้าน มานพ พงศทัต อาจารย์ผู้ทรงคุณวุฒิ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย กล่าวว่า การเปิดให้บริการของ BRT จะช่วยทำให้การขนส่งคนจากชานเมืองเข้าสู่ในเมืองคล่องตัวขึ้น โดยเฉพาะในบริเวณพระราม 3 ซึ่งย่านนี้ กทม.มีแผนที่จะส่งเสริมให้เป็นพื้นที่ศูนย์กลางธุรกิจแห่งใหม่ในการพัฒนาเมืองในอนาคต ขณะที่ที่ดินในบริเวณนี้ซึ่งเป็นแปลงใหญ่ ส่วนใหญ่ไปอยู่ในมือนายทุนหมดแล้ว เพื่อรอจังหวะในการพัฒนาโครงการในอนาคต

แม้ว่าจะไม่ใช่แม่เหล็กชั้นดีเหมือนรถไฟฟ้า แต่ BRT ก็น่าจะช่วยปลุกตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ทั้งที่เป็นโครงการใหม่-เก่า รวมไปถึงบ้านมือสองได้บ้าง แต่มากหรือน้อยแค่ไหนต้องติดตาม