มองอสังหาฯ 57 ในแบบ "อนันต์ อัศวโภคิน"

วันที่ 31 มี.ค. 2557 เวลา 18:22 น.
มองอสังหาฯ 57 ในแบบ "อนันต์ อัศวโภคิน"
 "อนันต์ อัศวโภคิน" มองอสังหาฯ 57 ท่ามกลางม็อบ ให้ถือเป็นปีแห่งการพักยก

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

ท่ามกลางการเมืองที่ยังไร้ทางออกที่ชัดเจน เลี่ยงไม่ได้ที่จะกระทบภาพรวมเศรษฐกิจในปี​ 2557 และกำลังซื้อในตลาดที่อยู่อาศัย ขณะที่พี่ใหญ่แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ "อนันต์ อัศวโภคิน" ประธานและกรรมการผู้จัดการ บริษัท แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ขอมองมุมบวกว่า ปีนี้เป็นปีแห่งการพักยก เพื่อหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารจัดการภายใน และปรับกลยุทธ์ในการดำเนินธุรกิจ เพื่อรอจังหวะการฟื้นตัวของเศรษฐกิจ และเตรียมความพร้อมที่จะกลับมารุกใหม่อีกครั้ง

โดยเฉพาะเรื่องระบบก่อสร้างสำเร็จรูปหรือพรีแฟบที่รายใหญ่ส่วนใหญ่หันมาใช้ระบบก่อสร้างดังกล่าวกันทุกรายแล้ว ซึ่งจะเห็นว่ารายใหญ่เริ่มไม่กังวลเรื่องแรงงานขาดแคลนแล้ว ดังนั้น ในจังหวะที่ตลาดชะลอตัว ไม่ต้องเร่งรีบด้านการแข่งขันเช่นนี้ รายกลาง และรายเล็กจึงควรศึกษาที่จะใช้ระบบนี้ เพื่อแก้ปัญหาวิกฤตแรงงานขาดแคลน และเพื่อให้ระบบก่อสร้างสำเร็จรูปช่วยให้คุณภาพก่อสร้างดีขึ้น

ขณะที่หากมองภาพใหญ่ถึงภาวะเศรษฐกิจโลก วิเคราะห์ว่า อาจจะไม่ดีมาก แต่ก็ไม่แย่ไปกว่านี้แล้ว เพราะเศรษฐกิจโลกแย่มานานแล้ว โดยสถานการณ์คู่ค้าสำคัญของไทย เช่น ญี่ปุ่น กำลังจะขึ้นภาษีมูลค่าเพิ่มจาก 5% เป็น 7% ในเดือนเม.ย.นี้ และจะปรับขึ้นจาก 7% เป็น 10% ในเดือนต.ค.นี้ ซึ่งต้องจับตาดูกำลังซื้อที่แท้จริงในเวลานั้น เพราะเวลานี้ คนญี่ปุ่นเร่งซื้อสินค้าตุน สั่งนำเข้าสินค้าจำนวนมาก เพราะกังวลเรื่องภาษีมูลค่าเพิ่มที่กำลังจะขึ้น จึงทำให้ปัจจุบันญี่ปุ่นขาดดุลมโหฬาร

ส่วนคู่ค้ารายใหญ่อย่างจีน เริ่มปรับทิศทางของประเทศด้วยการมองความมั่นคงทางเศรษฐกิจมากกว่าตัวเลขการเติบโต จากที่เคยเติบโตด้้วยเลข 2 หลัก เวลานี้โตแค่ 7-8% ก็พอแล้ว รวมถึง การที่ผู้บริหารรุ่นใหม่ เน้นเรื่องปราบปรามคอรัปชั่น ทำให้ร้านค้าหรูๆ สินค้าหรูๆ ยอดขายตก เพราะข้าราชการไม่กล้าไปจับจ่ายใช้้สอย จากการที่ผู้บริหารประเทศส่งเจ้าหน้าที่คอยจับตามอง ข้าราชการคนใดใช้จ่ายเกินรายได้จริง มีความเสี่ยงที่จะเป็นกลุ่มข้าราชการคอร์รัปชั่น ซึ่งมีผลให้ตลาดสินค้าหรูชะลอตัว

ด้านสถานการณ์เศรษฐกิจสหรัฐอเมริกา ก็ยังไม่ดีขึ้นมาก แต่ก็ตัดสินใจค่อยๆ ลดคิวอี เพราะเห็นแล้วว่าคิวอีทำให้ตลาดเงินของโลกเข้าสู่ภาวะเงินเฟ้อ โดยก่อนหน้านี้ เงินเฟ้อจากทรัพย์สินมาก เพราะยักษ์ใหญ่ของโลก ทั้งอเมริกา ยุโรป ญี่ปุ่นปั๊มเงินออกมา แบบไม่มีทองรองรับ แทบไม่มีระบบการเงินโลกเหมือนในอดีต ถ้าปล่อยแบบนี้ ก็เจ๊งแน่ จึงต้องลด ซึ่งการลดคิวอีจะกระทบกับตลาดหุ้นของไทย เงินนอกจะค่อยๆ ไหลออก แต่จะไม่กระทบกับอสังหาริมทรัพย์ของไทย

นอกจากนี้ ภาวะเศรษฐกิจของไทยที่หลายฝ่ายกังวลว่าจะได้รับผลกระทบจากการเมือง พี่ใหญ่แห่งวงการอสังหาริมทรัพย์ชี้ว่า ที่ผ่านมาผู้ประกอบการเป็นห่วงเรื่องตัวเลขจีดีพีมากเกินไป เพราะในความเป็นจริงแล้ว ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เป็นธุรกิจที่พึ่งพาท้องถิ่น 70-80% พึ่งพาความต้องการท้องถิ่นเป็นหลัก จึงไม่ใช่เรื่องที่น่ากังวลมากนัก ควรมองสถานการณ์ท้องถิ่นเป็นหลัก และแม้ว่าการเมืองไทย จะยังไม่มีความชัดเจนแต่ความต้องการที่อยู่อาศัยยังมีอยู่

ทั้งนี้ จากการหารือกับสมาชิกในสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย พบว่า แม้ยอดขายเดือนธ.ค.ปีที่แล้ว ยาวจนถึงเดือนก.พ.ปีนี้ จะไม่ดี แต่ส่วนใหญ่กลับฟื้นตัวดีขึ้นมากในเดือนมี.ค. ซึ่งเป็นช่วงที่การเมืองก็ยังไม่จบ​ สะท้อนให้เห็นว่า คนอาจจะอั้นมาสักพัก และมีความจำเป็นที่ต้องซื้อ ก็จะตัดสินใจซื้อ ส่วนปัญหาการเมือง ทุกคนผ่านกีฬาสีมาหลายรอบแล้ว เชื่อว่านักลงทุนเริ่มเดาทางออกแล้วว่าจะไปยังไงต่อ ก็คาดว่ารูปการณ์จะคล้ายแบบเดิมๆ ที่เคยผ่านมา ซึ่ง ทุกคนประเมินว่า ถ้าการเมืองนิ่ง เศรษฐกิจจะดีขึ้น แต่โดยส่วนตัวมองว่า ไม่ว่าจะด้วยวิธีไหน ก็ไม่น่าจะนิ่ง จะเลือกตั้งใหม่ หรือจะมีนายกรัฐมนตรีคนกลาง ก็ไม่นิ่ง มันคาราคาซังมานาน

"ผมมีโอกาสได้คุยกับนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย ผมบอกว่า หนังมักจะสนุกตอน 15 นาทีสุดท้าย พอจบ ก็ขึ้นรายชื่อโปรดิวเซอร์ อย่าไปห่วง ประเทศไทยผ่านกีฬาสีมาหลายครั้ง ก็รอดมาได้ ให้หันมาปรับภายในของตัวเองดีกว่า"

อย่างที่กล่าวแล้วว่า ปีนี้เป็นปีแห่งการพักยก ผู้ประกอบการควรหันกลับมามองการบริหารจัดการภายในองค์กร การศึกษาเรื่องระบบก่อส้างแบบพรีแฟบ วิเคราะห์กำลังการผลิต และควรหันมาให้ความสำคัญกับการบริหารหลังการขาย เพราะจะช่วยให้ลูกค้าที่ซื้อไปแล้วเกิดการบอกต่อ ซึ่งแลนด์ฯ เพิ่งหันมาให้ความสำคัญกับเรื่องดังกล่าวได้ประมาณ 3 ปี มีการปรับโครงสร้างโยกบุคลากรที่มีึความเชี่ยวชาญด้านงานก่อสร้างไปเสริมทัพ บริการลูกค้า ดูแลเรื่องคุณภาพบ้านหลังการขาย พร้อมกับแบ่งงบประมาณจากงบโฆษณาที่แต่ละปีตั้งไว้ 2.5% ของยอดขายออกมาประมาณ 0.4-0.5% เพื่อเป็นงบในการดูแลหลังการขาย

อนันต์ กล่าวว่า จากการหันมาจริงจังกับบริการหลังการขาย ทำให้พบปัญหาสำคัญ นั่นคือ เรื่องบ้านไร้คุณภาพ จึงเรียนรู้ได้ว่า หากหันมาให้ความสำคัญกับคุณภาพบ้านตั้งแต่แรก ทั้งแบบที่ดี ให้ราคาแก่รับเหมาดี ก่อสร้างดีขึ้น ก็จะไม่ต้องเสียเงิน เสียเวลามาแก้ไขบ้านให้ลูกค้าใหม่ เพราะที่ผ่านมาแลนด์ฯ เคยต้องทุบทิ้งบ้านจัดสรรที่ขายให้ลูกค้าไปแล้วกว่า 30 หลัง แล้วยังต้องเสียค่าเช่าบ้านให้ลูกค้าอยู่ชั่วคราว เพราะบ้านล็อตนั้นมีปัญหาในเรื่องคุณภาพ ซึ่งเป็นความเสียหายในทุกด้าน จึงเป็นบทเรียนให้แลนด์ฯ ต้องปรับครั้งใหญ่

ขณะที่แนวทางการทำธุรกิจในปีนี้ ไม่ควรรีบเร่ง ควรให้ผ่านการรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรืออีไอเอก่อน ควรได้ใบอนุญาตก่อน เพราะถึงจะเปิดขายเร็ว แต่ถ้ายังก่อสร้างไม่ได้ ก็ไม่มีประโยชน์ รวมถึง การรีบขายคอนโดมิเนียมให้หมดเร็ว ก็ไม่ตอบโจทย์ทางธุรกิจ เพราะไม่มีโอกาสที่จะทำกำไรสูงสุดจากการทยอยปรับราคาขึ้นได้ หรือเร่งขายไป โดยไม่ได้ดูลูกค้า ถึงเวลาไม่มาโอนกรรมสิทธิ์ก็ไร้ความหมาย

สำหรับภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียมที่หวือหวามาหลายปี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมล้านกว่าๆ กลุ่มนี้เปรียบเหมือน้ำบ่อใหญ่ แต่มันก็มีวันหมด จึงประเมินว่าจะเป็นตลาดที่ค่อยๆ ชะลอตัวลง ไม่ได้ตายสนิท แต่จะลดเหลือ 2-3 หมื่นยูนิต ไม่ใช่ 5 หมื่นยูนิตเหมือนในอดีต ส่วนคอนโดมิเนียมดาวน์ต่ำแค่ 5% ในต่างจังหวัด เช่น ภูเก็ต โคราช ขอนแก่น เริ่มส่งสัญญาณไม่รับโอนกรรมสิทธิ์แล้ว

ซีอีโอแลนด์ฯ กล่าวทิ้งท้ายไว้ว่า อย่าทำร้ายคนซื้อบ้านด้วยการให้ดาวน์ต่ำ เพราะถึงเวลาผ่อนจริง ถ้าไปไม่ไหว ก็เสียหายกันหมด