ผ่าราคาที่ดินปี'57กลางเมืองทรงตัวการเมืองขย่ม

ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วง 2 ปีที่ผ่านมา มีการปรับขึ้นอย่างร้อนแรงถึง 20-30% โดยเฉพาะที่ดินใจกลางเมือง บางแปลงเสนอขายทุบสถิติเก่า 1.5 ล้านบาทต่อตารางวาไปแตะที่ 1.82 ล้านบาทต่อตารางวาแล้ว เช่นเดียวกับที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายที่อยู่ระหว่างก่อสร้างทุกเส้นทาง ราคาซื้อขายก็ขยับขึ้นอย่างดุเดือด

แต่แนวโน้มของราคาซื้อที่ดินในปีนี้ มีความเป็นไปได้ที่จะทรงตัว โดยเฉพาะที่ดินใจกลางเมือง ที่ราคาสูงมากแล้ว และการที่การเมืองยังวุ่นทำให้ไม่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์ นักลงทุนจึงชะลอการตัดสินใจซื้อที่ดินราคาสูง

นอกจากนี้ อุปทานคอนโดมิเนียมในตลาดที่มีจำนวนมาก และส่งผลให้ผู้ประกอบการส่วนใหญ่ขยับไปพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น ทำให้ความต้องการที่ดินในเมืองลดน้อยลง และหันไปหาซื้อที่ดินแปลงใหญ่ย่านชานเมืองแทน จึงมีการประเมินว่าราคาที่ดินในกรุงเทพฯ และปริมณฑลปีนี้จะทรงตัวหรือปรับขึ้นไม่มาก

“ราคาที่ดินวันนี้ถือว่าขึ้นไปสูงมากแล้ว แม้จะไม่มีปัจจัยความไม่สงบทางการเมือง ก็ปรับขึ้นได้ไม่มาก คาดว่าจะไม่เกิน 10%” กิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) กล่าว

ขณะที่ปัจจัยทางการเมืองเข้ามาเป็นตัวแปรเสริมที่จะยิ่งทำให้ราคาซื้อขายที่ดินในปีนี้ไม่ร้อนแรงมาก โดยในช่วงเดือน ม.ค.ที่ผ่านมา ราคาที่ดินย่านเพลินจิต วิทยุ หลังสวน แปลงที่มีการซื้อขายจริง ขยับขึ้นมาเพียง 10% จากก่อนหน้านี้ บริเวณดังกล่าวปรับขึ้นมากถึง 18-30%

อีกทั้งการตัดสินใจซื้อที่ดินก็ช้าลงอย่างเห็นได้ชัด สะท้อนได้จากการปิดการขายที่ดินในช่วง 1 เดือนที่ผ่านมา ลดลงกว่า 50% จากปกติการซื้อขายที่ดินเดือนละประมาณ 10 แปลง ปิดการขายได้ 5-6 แปลง แต่ปัจจุบันปิดได้เพียง 1-2 แปลงเท่านั้น และแปลงละไม่เกิน 100-300 ล้านบาทเท่านั้น

กิติศักดิ์ กล่าวว่า กรณีที่ดินราคาเกินกว่า 1,000 ล้านบาท ไม่สามารถปิดการขายได้เลย และไม่มีคำเสนอจากฝั่งผู้ซื้อเข้ามาเลย หรือหากมีความสนใจที่จะซื้อ ผู้ซื้อจะเสนอเงื่อนไขจ่ายมัดจำเพียง 20% ก่อน และขอรับโอนกรรมสิทธิ์ พร้อมจ่ายเงินส่วนที่เหลือในอีก 1 ปีข้างหน้า จากปกติเฉลี่ยแล้วจะรับโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 3-6 เดือน

ปัจจัยการซื้อขายที่ดินที่ชะลอตัว ไม่เพียงสะท้อนภาพของราคาที่ดินที่จะทรงตัวเท่านั้น แต่ยังสะท้อนการลงทุนในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้อย่างชัดเจน โดยประเมินว่าหากการเมืองยืดเยื้อยาวไปถึงไตรมาส 3 จะส่งผลกระทบอย่างเห็นได้ชัดในไตรมาส 4 อาจมีภาพของการไม่รับโอนกรรมสิทธิ์

ส่วนโครงการที่ยังเหลือขาย 20-30% จะนำมาลดราคาอัดโปรโมชั่นดุเดือดขึ้น เพื่อกระตุ้นการตัดสินใจหรือบางโครงการอาจขาดสภาพคล่องจนต้องขายยกโครงการให้กับนายทุนคนใหม่ ซึ่งสถานการณ์ต่างๆ มีผลให้อสังหาริมทรัพย์ปีนี้จะไม่โตในรอบ 2 ปี

อย่างไรก็ตาม แม้ภาพรวมปีนี้อาจไม่สดใสนัก แต่บางทำเลเชื่อว่าจะยังมีการเติบโต โดยในส่วนของทำเลคอนโดมิเนียมที่จะยังตอบรับสูง เช่น สุขสวัสดิ์ เพชรเกษมบางแค จรัญสนิทวงศ์ เจริญนคร สาทรตากสิน

ทางด้านทำเลแนวราบที่ยังมีความเคลื่อนไหวที่ดีในปีนี้ หลังจากผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการบ้านแนวราบมากขึ้น มีด้วยกัน 3 ทำเลหลักๆ ประกอบด้วย โซนเลียบทางด่านเกษตรนวมินทร์ รามอินทรา โซนพระราม 2 และโซนราชพฤกษ์ (ฝั่งเดอะ เซอร์เคิล) ซึ่งเป็น 3 โซนที่ราคาที่ดินปรับขึ้นมาแล้วไม่ต่ำกว่า 15% ราคาซื้อขายประมาณ 4-5.5 หมื่นบาทต่อตารางวา

ขณะที่ทำเลสำหรับคอนโดมิเนียมที่จะลดความร้อนแรงในปีนี้ คือ สุขุมวิทตอนปลาย และแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วง เนื่องจากอุปทานในตลาดค่อนข้างมาก และราคาขายคอนโดมิเนียมค่อนข้างสูง ทำให้การซื้อขายชะลอตัว จึงต้องรอให้อุปทานในตลาดลดน้อยลงก่อน ส่วนแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงอาจต้องรอให้รถไฟฟ้าเปิดใช้บริการก่อน จึงจะกลับมาคึกคักรอบใหม่

กิติศักดิ์ กล่าวว่า การที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ และการซื้อขายที่ดินชะลอตัว จึงคาดว่ายอดซื้อขายที่ดินผ่านบริษัทในปีนี้จะลดลงเหลือ 5,000-6,000 ล้านบาท ซึ่งลดลงเกือบ 50% จากปีที่ผ่านมาอยู่ที่กว่า 1 หมื่นล้านบาท

ปัจจัยดังกล่าวทำให้กลุ่มเซ็นจูรี่ต้องปรับตัวด้วยการมองไปยังตลาดประเทศเพื่อนบ้าน โดยล่าสุด ได้รับการแต่งตั้งจากเซ็นจูรี่ สหรัฐอเมริกาให้เป็นมาสเตอร์แฟรนไชส์ที่ลาว และอยู่ระหว่างทำสัญญาร่วมทุนกับนักลงทุนจีนที่เข้าไปลงทุนที่ลาว เพื่อเปิดให้บริการตัวแทนซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในเวียงจันทน์ หลวงพระบาง และสะหวันนะเขต พร้อมทั้งอยู่ระหว่างเจรจากับผู้ร่วมทุนในกัมพูชาและมาเลเซียด้วย