ฟันธงอสังหาฯ ปี'57 ออฟฟิศ-ค้าปลีกรุ่ง

อสังหาฯ ฝ่าดงม็อบปี' 57 คอนโดนิ่ง ออฟฟิศ-ค้าปลีกรุ่ง

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์

เปิดฉากอสังหาริมทรัพย์ปีม้า 2557 ท่ามกลางบรรยากาศการเมืองที่ยังคุกรุ่นไร้ความชัดเจน ส่งผลกระทบต่อเศรษฐกิจอย่างเลี่ยงไม่ได้ และย่อมมีผลต่อเนื่องมายังตลาดอสังหาริมทรัพย์ด้วย โดยการประเมินในเบื้องต้นของศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์คาดแนวโน้มปีนี้คงชะลอตัวลง โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม

ส่วนตลาดที่ยังมีโอกาสที่ดีจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารสำนักงานและธุรกิจค้าปลีก สำหรับตลาดที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มว่าการซื้อขายที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะเติบโตได้แค่ 5% จากปีที่ผ่านมา เติบโต 10% โดยปัจจัยการเมืองและหนี้ครัวเรือนยังเป็นตัวแปรสำคัญ ส่วนตลาดต่างจังหวัดหัวเมืองใหญ่ๆ จะลดความร้อนแรงลง แต่จะไปเติบโตในเมืองรอง เช่น จ.อุบลราชธานี พิษณุโลก มหาสารคาม แทน

นอกจากนี้ ปีนี้คาดว่าผู้ประกอบการจะเปิดตัวโครงการใหม่ๆ น้อยลง โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมหลังจากที่ปีที่แล้วส่งอุปทานใหม่ๆ เข้าสู่ตลาดมากกว่า 8.5 หมื่นยูนิตแล้ว แต่ตลาดบ้านแนวราบมีแนวโน้มว่าจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง ประเมินได้จากการที่ผู้ประกอบการรายใหญ่หลายรายจะลดจำนวนคอนโดมิเนียมใหม่ลง และหันมาบุกตลาดแนวราบมากขึ้น เช่น ค่ายพฤกษา โนเบิล แสนสิริ เป็นต้น

ด้าน อลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบี ริชาร์ด เอลลิส (ประเทศไทย) กล่าวว่า ปีนี้เป็นอีกหนึ่งปีที่ท้าทายมาก หากผู้ประกอบการออกสินค้ามาถูกจะยังได้รับการตอบรับที่ดี เพราะอุปทานสะสมที่มีอยู่ในตลาดค่อนข้างมาก ทั้งโครงการเปิดตัวใหม่และห้องชุดที่นักลงทุนรายย่อยนำมาปล่อยขายที่เรียกว่า ห้องชุดรีเซล ซึ่งหากมองในมุมผู้ซื้อจะถือว่าเป็นปีที่ดี เพราะจะมีทางเลือกมากขึ้น ภายใต้ราคาที่ไม่ได้ขยับขึ้นมาก

แต่หากมองในมุมผู้พัฒนาแล้ว ปีนี้ถือว่าตลาดคอนโดมิเนียมระดับราคา 2.5-3.5 ล้านบาท บริเวณรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเส้นทางต่างๆ น่าเป็นห่วงสุด เพราะอุปทานเข้าสู่ตลาดมากที่สุด แต่เป็นกลุ่มที่มีภาระหนี้สูง ขณะที่ตลาดคอนโดมิเนียมระดับบน แม้ว่าการซื้อขายจะชะลอตัวเพราะปัจจัยทางการเมือง แต่ระยะยาวแล้วยังไปได้ เพราะอุปทานมีไม่มากนัก ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมระดับล่างราคาต่ำกว่า 1 ล้านบาท หรือคอนโดล้านต้นๆ จะเป็นตลาดที่แข่งขันสูงมาก แต่ผู้เล่นรายใหญ่ที่เข้าสู่ตลาดนี้จะมีความได้เปรียบ เพราะเป็นสินค้าที่ผู้ซื้อต้องการอยู่จริง

ออฟฟิศส่งสัญญาณบวก

ตลาดอาคารสำนักงานเป็นหนึ่งในอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่ยังสดใสมากในปีนี้ แม้จะมีปัญหาเรื่องการเมือง แต่การจองพื้นที่สำนักงานเช่าต่างๆ เซ็นสัญญาตั้งแต่ปีที่แล้ว ดังนั้น ความต้องการในปีนี้จะยังเพิ่มขึ้น โดยปีที่แล้วมีพื้นที่สำนักงานใหม่ประมาณ 5.8 หมื่นตารางเมตร (ตร.ม.) แต่มีความต้องการใหม่เพิ่มขึ้นมากถึง 2 แสน ตร.ม.

ส่วนปีนี้คาดว่าจะมีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มอีกประมาณ 1.98 แสน ตร.ม. แต่จะมีความต้องการใหม่มากถึง 2.5 แสน ตร.ม. สะท้อนให้เห็นว่าพื้นที่ใหม่ที่เพิ่มขึ้นมากก็มีตลาดรองรับมากขึ้นเช่นกัน ซึ่งส่วนหนึ่งเป็นเพราะประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน หรือเออีซี ปี 2558 ทำให้ต่างชาติเข้ามาใช้ไทยเป็นฐานทำตลาดแถบ เพื่อนบ้าน ปัจจัยดังกล่าวทำให้อาคารสำนักงานที่อยู่ในทำเลดีๆ มีโอกาสปรับอัตราค่าเช่าขึ้น โดยปีที่แล้วอัตรา ค่าเช่าเฉลี่ยปรับขึ้นทุกไตรมาส โดยเกรดเอ ใจกลางเมืองเฉลี่ย 810 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน

ส่วนเกรดบี ใจกลางเมืองเฉลี่ย 568 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน เกรดเอ นอกใจกลางเมือง 602 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน และเกรดบี นอกใจกลางเมือง 531 บาทต่อ ตร.ม.ต่อเดือน ซึ่งหากวิเคราะห์ตามอัตราค่าเช่าแล้ว ปีนี้กลุ่มอาคารสำนักงานเกรดบี ใจกลางเมือง และเกรดเอ นอกใจกลางเมืองจะมาแรง เพราะราคาไม่สูงมาก แต่ตอบโจทย์ความต้องการของผู้เช่า เช่น เกรดบี ใจกลางเมือง ถูกแต่ทำเลดี ส่วนเกรดเอ นอกใจกลางเมือง ได้สิ่งอำนวยความสะดวกที่ดีในราคาถูกกว่า

ค้าปลีกริมน้ำมาแรง

ตลาดค้าปลีกจะเติบโตตามเศรษฐกิจและการท่องเที่ยว แม้ว่าปัจจัยทางการเมืองจะเป็นตัวแปรสำคัญ แต่โครงการค้าปลีกใหม่ๆ และเป็นโครงการยักษ์ใหญ่บนทำเลทอง เช่น เซ็นทรัลเอ็มบาสซี่ สยามวัน และเอ็มโพเทีย จะมีส่วนสำคัญในการดึงดูดให้ค้าปลีกปีนี้ยังคงคึกคักต่อเนื่อง

สำหรับเทรนด์ค้าปลีกที่น่าสนใจในปีนี้ต้องยกให้ค้าปลีกริมแม่น้ำที่มีแนวโน้มจะมีแห่งใหม่ๆ เกิดขึ้น เช่น กลุ่มสยามพิวรรธน์ ย่านเจริญนคร กลุ่มเคซี พร็อพเพอร์ตี้ จะทำสำเพ็ง 2 บริเวณท่าดินแดงติดริมแม่น้ำเจ้าพระยา และกลุ่มผู้บริหารปากคลองตลาดจะทำค้าปลีกริมน้ำในบริเวณดังกล่าว