ปิดฉากอสังหาฯ ปีมะเส็ง

ตลาดอสังหาฯ ปีมะเส็ง ต้นดี ปลายร้าย มรสุมรุมเร้าจนหยดสุดท้าย

โดย...สุกัญญา สินถิรศักดิ์ / โชคชัย สีนิลแท้

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2556 เดินมาถึงช่วงโค้งสุดท้ายของปีแล้ว แม้ว่าช่วงต้นปีบรรยากาศการซื้อขายจะคึกคัก แต่เมื่อเจอปัจจัยลบโหมกระหน่ำ ทั้งปัญหาเศรษฐกิจในอเมริกาและยุโรป ปัญหาเศรษฐกิจในประเทศที่เริ่มชะลอตัวลง ปัญหาหนี้ภาคครัวเรือนซึ่งเป็นผลจากทั้งรถคันแรก และการใช้จ่ายเกินตัวของผู้บริโภค และสุดท้ายปัญหาความขัดแย้งการเมืองที่ยังคงยืดเยื้อ ซึ่งปัจจัยเหล่านี้บั่นทอนให้ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จบปีแบบไม่สวยงามนัก อย่างไรก็ตาม ในปีนี้มีเหตุการณ์สำคัญๆ ที่เกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่พอจะสรุปได้ดังนี้

ชาติชาย พยุหนาวีชัย รองกรรมการผู้จัดการธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า ปีนี้เป็นปีแรกหลังจากวิกฤตปี 2540 ที่คนซื้อบ้าน กู้ไม่ผ่าน หรือได้วงเงินไม่ตามเป้าหมาย ด้วยเหตุผลเพราะภาระหนี้สินของตัวเองสูงขึ้น ไม่ใช่ติดบัญชีดำในเครดิตบูโรเหมือนในอดีตที่ผ่านมา

จากวิกฤตดังกล่าวทำให้ผู้ประกอบการหลายค่ายต้องปรับตัว หากลยุทธ์ที่จะช่วยลูกค้าที่จองบ้านแล้ว กู้ผ่านด้วย เช่น ค่ายเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ได้จับมือกับแบงก์ซีไอเอ็มบี จัดแคมเปญทางการเงิน ลดหนี้ให้ 10 ปี ซึ่งจะช่วยให้ภาระหนี้ในการยื่นขอสินเชื่อลดลง และมีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อได้ง่ายขึ้น

ขณะที่ค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท ซึ่งจับตลาดกลางล่าง กลุ่มที่มีสัดส่วนในการถูกปฏิเสธสินเชื่อมากเป็นอันดับต้นๆ ก็จับมือกับหลายแบงก์ให้ลูกค้าที่จะขอกู้ซื้อที่อยู่อาศัย เปิดบัญชีเงินฝาก และให้ฝากเงินในสัดส่วนที่เท่ากับเงินผ่อนจริง จนกว่าจะถึงเวลากู้จริง เพื่อทดสอบความสามารถในการผ่อนชำระ

ปี 2556 แห่ผุดทะลุ 1.25 แสนหน่วย

แม้บรรยากาศการซื้อขายจะส่งสัญญาณชะลอตัว แต่ในเชิงการเปิดตัวโครงการใหม่ปี 2556 ถือว่าร้อนแรงมาก โดย สัมมา คีตสิน ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ เปิดเผยข้อมูลการเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯปริมณฑลช่วง 11 เดือนที่ผ่านมา พบว่า ทะลุกว่า 1.25 แสนหน่วยแล้ว แบ่งเป็น บ้านจัดสรร 41,320 หน่วย และคอนโดมิเนียม 84,560 หน่วย

ทั้งนี้ หากย้อนกลับไปเมื่อปี 2553 การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในกรุงเทพฯปริมณฑล อยู่ที่ 1.2 แสนหน่วย ส่วนปี 2554 ที่อยู่อาศัยรวมเปิดขายใหม่ลดลงมาเหลือ 8.2 หมื่นหน่วย และปี 2555 อุปทานเปิดขายใหม่รวมเพิ่มขึ้นเป็น 1.03 แสนหน่วย ซึ่งอาจกล่าวได้ว่า การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2556 นี้ จะสูงกว่าในช่วง 3 ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่เพิ่มขึ้นเกือบ 20% จากการเปิดตัวที่ร้อนแรง ในปีหน้าศูนย์ข้อมูลฯ แนะให้ผู้ประกอบการมีความระมัดระวังในการเปิดตัวโครงการใหม่ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

ทางด้านการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในปีนี้ก็ขยายตัวเช่นกัน โดยศูนย์ข้อมูลฯ รายงานตัวเลขโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลช่วง 10 เดือนแรก (ม.ค. – ต.ค. 56) ว่ามีจำนวน139,378 หน่วย เพิ่มขึ้นจากปีที่แล้ว 10% โดยอาคารชุด 10 เดือนแรกโอนกรรมสิทธิ์ 57,079 หน่วย เพิ่มขึ้น 10% บ้านเดี่ยว 25,116 หน่วย เพิ่มขึ้น 13% และทาวน์เฮ้าส์ 41,962 หน่วย เพิ่มขึ้น 12%

คลอดผังเมืองใหม่เปลี่ยน 34 ทำเล

กฎกระทรวงผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร (กทม.) ฉบับปรับปรุงครั้งที่ 3 ได้ประกาศใช้ในวันที่ 16 พ.ค. 2556 โดยมีการเปลี่ยนแปลงการกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินด้วยกัน 34 บริเวณ เพื่อรองรับโครงการขนาดใหญ่ของรัฐที่ได้เกิดขึ้นและกำลังจะเกิดขึ้น รวมถึงระบบขนส่งมวลชนทางราง อย่างไรก็ตาม ผังเมือง กทม.ฉบับใหม่นี้ มีความเข้มงวดในเรื่องการก่อสร้างอาคารพักอาศัยที่อยู่ในซอย ซึ่งส่งผลให้การพัฒนาคอนโดมิเนียม หรืออพาร์ตเมนต์ทำได้ยากยิ่งขึ้น ได้แก่ ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติฯ (แจ้งวัฒนะ) และอาคารรัฐสภาใหม่ (เกียกกาย) เป็นต้น นอกจากนี้บางพื้นที่ยังปรับให้สอดคล้องกับระบบขนส่งมวลชนทางราง ซึ่งปัจจุบันมีแผนไว้ 12 สายทาง (จากแผนเดิม 7 สายทาง) และบางส่วน ปรับเปลี่ยนให้สอดคล้องกับสภาพความเป็นจริงในปัจจุบัน
แม้ผังเมืองใหม่ จะไม่ได้เข้มกับพื้นที่บริเวณใจกลางเมือง ใกล้รถไฟฟ้าเส้นทางปัจจุบัน เช่น สุขุมวิท เหมือนที่ผู้ประกอบการกังวล แต่โดยรวม ก็มีข้อจำกัดในการพัฒนามากขึ้นกว่าเดิม รวมถึง กฎเกณฑ์ความเข้มในการอนุมัติรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม (อีไอเอ) ของคณะกรรมการสิ่งแวดล้อม ยังเป็นอุปสรรคสำคัญของผู้ประกอบการในปีหน้า

2 ล้านล.สะดุด อสังหาฯ ปีหน้านิ่ง

ตั้งแต่ต้นเดือน พ.ย.ที่ผ่านมา กระแสการเมืองร้อนปะทุขึ้นอีกครั้ง โดยมีการชุมนุมประท้วงของภาคประชาชนต่อต้านรัฐบาลจากกรณี พ.ร.บ.นิรโทษกรรม จนท้ายที่สุดนำไปสู่การยุบสภา ซึ่งมีผลให้โครงการขนาดใหญ่อย่าง พ.ร.บ.กู้เงิน 2 ล้านล้านบาท เพื่อก่อสร้างระบบขนส่งสาธารณะทั่วประเทศ รวมถึง โครงการรถไฟความเร็วสูง หรือไฮสปีดเทรนโครงการวางระบบน้ำ 3.5 แสนล้านบาทต้องชะลออย่างเลี่ยงไม่ได้ ทำให้ในปีหน้าจะขาดแรงขับเคลื่อนจากโครงการขนาดใหญ่มาช่วยผลักดันให้เศรษฐกิจ และภาคอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวได้ดีขึ้น ก่อนหน้านี้ มีการวิเคราะห์ว่า หากปีหน้ามีโครงการ 2 ล้านล้านบาท ถูกเข็นออกมาได้สำเร็จ จะส่งผลบวกต่อภาคเศรษฐกิจ และภาคอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็มีผลให้ภาคก่อสร้าง จะเจอปัญหาขาดแคลนแรงงานมากขึ้น และอาจมีผลไปถึงราคาวัสดุก่อสร้างที่อาจจะขยับขึ้นแรงด้วย แต่เมื่อโครงการดังกล่าวชะลอไป ย่อมทำให้ปัญหาเหล่านี้ ลดความตึงเครียดลง

ทุนญี่ปุ่นผนึกบริษัทอสังหาฯ ไทย

แต่ในทางกลับกัน ช่วงโค้งท้ายปี ปีนี้มีความเคลื่อนไหวของกลุ่มทุนต่างชาติที่เข้ามาลงทุนในภาคอสังหาริมทรัพย์อย่างชัดเจน อันเป็นผลมาจากการเข้าสู่ประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (เออีซี) ทำให้ไทยกลายเป็นฐานการลงทุนที่สำคัญ และที่ชัดเจนที่สุด คือ กลุ่มทุนจากประเทศญี่ปุ่นที่ขยายเข้ามาลงทุนในไทยมากขึ้น ผ่านการร่วมลงทุนกับดีเวลอปเปอร์ไทย เช่น กลุ่มมิตซุย เข้ามาร่วมทุนกับกลุ่มอนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ เพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยตามแนวรถไฟฟ้า และกลุ่มมิตซูบิชิ เอสเตท กรุ๊ป เข้ามาร่วมทุนกับกลุ่มเอพี (ไทยแลนด์) และคาดว่ายิ่งเข้าใกล้การเปิดเออีซีจะยิ่งมีกลุ่มทุนต่างประเทศเข้ามาในไทยคึกคักยิ่งขึ้น

พรีแฟบทางออกวิกฤตแรงงาน

ปัญหาการขาดแคลนแรงงานก่อสร้าง ถือเป็นปัญหาสำคัญของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 12 ปีที่ผ่านมา ยิ่งเมื่อมีการลงทุนโครงการขนาดใหญ่ของภาครัฐ ยิ่งทำให้ปัญหาขาดแคลนแรงงานทวีความรุนแรงขึ้น ในปีนี้จึงมีความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการอย่างหนักในการหาเทคโนโลยีก่อสร้างระบบสำเร็จรูปมาช่วยลดปัญหาแรงงานขาด n

2 ยักษ์ใหญ่อสังหาฯ จุดพลุ คอนโดฯ ต่ำล้าน

โครงการที่สร้างทอล์ค ออฟ เดอะ ทาวน์ และถูกจับตามองมากที่สุดในปี 2556 นี้ คงต้องยกให้ “คอนโดต่ำล้าน” ของทั้ง 2 ผู้ประกอบการรายใหญ่แห่งวงการ ทั้ง “พฤกษา” และ “แอล.พี.เอ็น.” โดยแม้ว่าค่ายพฤกษาจะเปิดตลาดก่อน ด้วยแบรนด์ “พลัม คอนโด” ทำเลรังสิต แต่ต้องยอมรับว่า ค่ายแอล.พี.เอ็น.โหมประกาศเปิดตัวโครงการต่ำล้าน ภายใต้แนวคิดเมืองคอนโดอย่างจริงจังกว่า

สำหรับทำเลแรกที่ 2 ค่ายยักษ์ใหญ่จุดพลุคอนโดต่ำล้าน เป็นการเปิดตัวชนกันในย่านรังสิต โดยพลัม คอนโด พหลโยธิน-รังสิตของค่ายพฤกษา อยู่บนพื้นที่กว่า 100 ไร่ จำนวน 7,700 ยูนิต ราคาเริ่มต้น 6.99 แสนบาท

ขณะที่ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ของค่าย แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ อยู่บนพื้นที่ 100 ไร่ ห้องชุดกว่า 1 หมื่นยูนิต ราคาเริ่มต้น 6.39 แสนบาท มีลักษณะเป็นเมืองคอนโดที่มีคอมมูนิตีมอลล์ ร้านสะดวกซื้อ 

ทั้งนี้ จากการสำรวจภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยของกลุ่มพฤกษา พบว่า ตลาดคอนโดต่ำกว่า 1 ล้านบาท ในปี 2554 มีมูลค่าตลาด 9,000 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วน 4-5% ของมูลค่าตลาดรวมคอนโดทั้งหมด 1.8 แสนล้านบาท

ส่วนปีนี้มีรายใหญ่ถึงสองรายลงมาทำตลาด ทำให้มูลค่าตลาดรวมคอนโดต่ำล้านขยับขึ้นมาเป็น 1.4-1.5 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 7-8% ของมูลค่าตลาดรวมคอนโดทั้งหมด 1.94 แสนล้านบาท โดยปีหน้าประเมินว่ามูลค่าตลาดรวมคอนโดต่ำล้านจะยิ่งขยับสูงขึ้นเป็น 1.5-2 หมื่นล้านบาท จากการรุกหนักของสองรายใหญ่เช่นกัน

นอกจาก 2 รายใหญ่แล้ว ที่ผ่านมา ผู้ประกอบการรายอื่นๆ ก็ทำตลาดคอนโดต่ำล้านอย่างเงียบๆ เช่นกัน เช่น กลุ่มเสนา ดีเวลลอปเม้นท์ ภายใต้แบรนด์ “เดอะ คิทท์” ในย่านคลอง 2-ลำลูกกา ย่านคลองหลวง-ปทุมธานี ย่านติวานนท์ และย่านนวมินทร์  และในปีหน้า กลุ่มไซมิส แอสเสท ที่เดิมเน้นทำคอนโดมิเนียมในเมือง ก็เตรียมแผนปีหน้า จะบุกตลาดคอนโดมิเนียมระดับล่างด้วยเช่นกัน 

ท่ามกลางเศรษฐกิจที่ผันผวน และกำลังซื้อที่หดตัว กลายเป็นจังหวะให้ผู้ประกอบการขยับลงมาทำตลาดคอนโดต่ำล้านได้เหมาะเจาะ แต่จะได้รับการตอบรับจากตลาดอย่างไรต้องจับตามองต่อเนื่องในปีหน้า