โกลเด้นแลนด์ชี้ปี57ยังสดใส

โกลเด้นแลนด์มองการเมืองทำตลาดชะลอแค่ระยะสั้น เชื่อมั่นภาพรวมอสังหาริมทรัพย์ปี 57 ยังสดใส

นายแสนผิน สุขี กรรมการผู้จัดการ บริษัท โกลเด้นแ ลนด์ เรสซิเด้นซ์ จำกัด เปิดเผยว่า สำหรับปัจจัยทางการเมือง  โดยส่วนตัวประเมินว่ามีผลกระทบระยะสั้น แต่หากมีรัฐบาลที่มั่นคง รัฐบาลทุกชุดต้องมุ่งขยายเศรษฐกิจ ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จะเป็นภาคส่วนแรกๆ ที่ได้รับการส่งเสริม

ทั้งนี้ จากประสบการณ์ที่ผ่านมา ประเทศไทยฝ่าวิกฤตทางการเมืองมาหลายต่อหลายครั้ง แต่บริษัทผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์นั้น ไม่ได้มีขนาดเล็กลงเลยแม้แต่น้อย กลับใหญ่ขึ้นเป็นเท่าตัวด้วยซ้ำ สำหรับผลกระทบของหนี้ครัวเรือนที่สูงขึ้น ซึ่งอาจกระทบการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์นั้น มองว่าส่วนใหญ่หากเครดิตของลูกค้าไม่ตึงเกินไป ไม่เคยมีประวัติหนี้เสีย (NPL) หรือถูกขึ้นบัญชีดำ (Blacklist) ธนาคารจะปล่อยสินเชื่อให้ปกติ เพราะธนาคารก็ต้องการขยายสินเชื่ออุปโภคบริโภคเพื่อขยายธุรกิจของตน

สำหรับปัจจัยบวกในปี 2557 มองว่ามีด้วยกัน 4 ประการ ได้แก่ 1. นโยบายลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายจาก 2.5% เป็น 2.25%  ซึ่งจะช่วยแบ่งเบาภาระของผู้ขอสินเชื่อได้ระดับหนึ่ง  2. การลดภาษีบุคคลธรรมดาที่จะมีผลทันทีสำหรับปี 2556 3. การลดลงของอัตราการว่างงานจากแรงงานในตลาดกว่า 39 ล้านคนนั้น มีอัตราการว่างงานอยู่เพียง 0.8% เท่านั้น 4.การลงทุนใช้จ่ายของภาครัฐที่มองว่า จะทำให้เกิดการกระจายรายได้ไปสู่ประชาชนเป็นจำนวนมาก

นายแสนผิน กล่าวว่า ยิ่งเมื่อศึกษาแนวโน้มของกลุ่มลูกค้าหลักของโกลเด้นแลนด์ ซึ่งเป็นกลุ่มคนวัยทำงานนั้น  จะมีการขยายฐานของกำลังซื้อระดับกลางมากขึ้น จากกลางล่างจะขึ้นมาเป็นกลางบน และกลางบนจะขึ้นมาเป็นระดับบน โดยหากดูจากแผนแม่บทของสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ จะเห็นได้ว่าภายในปี 2560 ประชากรระดับกลางล่างจากปัจจุบัน 17 ล้านคนจะเพิ่มจำนวนเป็น 20 ล้านคน ส่วนระดับกลางกลางจากปัจจุบัน 12 ล้านจะเพิ่มจำนวนเป็น 17 ล้านคน

สำหรับรายได้เฉลี่ยของคนวัยทำงานในกรุงเทพฯ และปริมณฑลจะอยู่ที่ 4.2 หมื่นบาทต่อคนต่อเดือน คนกลุ่มนี้สามารถผ่อนได้ในราคา 1.7 หมื่นบาทต่อเดือน ซึ่งเทียบเป็นบ้านราคาประมาณ 2  ล้านบาท แต่ถ้ากู้ร่วม 2 คนจะสามารถผ่อนได้กว่า 5 ล้านบาท และเมื่อเทียบกับสำหรับอัตราเงินเฟ้อประมาณ 2% นั้นยังถือว่าเป็นปกติ โดยคาดว่ากำลังซื้อยังสามารถเติบโตได้ถึงประมาณ 5%

ปัจจัยดังกล่าว จึงวิเคราะห์ว่าทิศทางการพัฒนาโครงการแนวราบนั้น บ้านเดี่ยว ราคา 3 ล้านบาทขึ้นไปยังสามารถเติบโตได้ดี และทาวน์เฮ้าส์ยังสามารถเติบโตได้ดีทุกระดับราคาเช่นเดียวกัน ส่วนคาดการณ์จากแนวโน้มหุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์จะโตได้เฉลี่ย 3% ต่อปี ดัชนีราคาเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวเพิ่มขึ้น 5.1% และดัชนีราคาเฉลี่ยของทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น 5.9% เมื่อเทียบครึ่งปีแรกของปี 2555 กับครึ่งปีเดียวกันของ 2556 ซึ่งยังสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อ (ประมาณ 3 %)แสดงถึงว่าเกิดการเติบโตอย่างแท้จริง

นายแสนผิน กล่าวต่อว่า ทางด้านตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมือง คอนโดมิเนียม ราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทจะลดลงเรื่อยๆ เพราะจะหาที่ดินในการพัฒนาเป็นโครงการยากขึ้น และด้วยราคาของต้นทุนที่ดินจะทำให้ขนาดของห้องชุดเล็กลงจึงเหมาะกับการอยู่อาศัยไม่เกิน 1-2 คน

สำหรับโครงการใหม่ที่จะเกิดขึ้น ส่วนใหญ่จะมีทำเลตามแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายไกลเมืองออกไปมากขึ้น และอุปทานในทำเลดังกล่าวจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในอีก 2-3 ปีนี้ หากให้ความเห็นยังมองว่าภาพรวมคอนโดมิเนียมยังดี สามารถเติบโตได้ สำหรับกลุ่มคนทำงานวัยเริ่มต้นหรือเจนวายกลุ่มนี้จะมองหาบ้านหลังแรกเป็นคอนโดตามแนวรถไฟฟ้ามากกว่า แต่อาจมีบางทำเลโอเวอร์ซัพพลายไปบ้าง นักพัฒนาโครงการต้องศึกษาตลาดให้ดี

ทางด้านการพัฒนาโครงการในต่างจังหวัด เริ่มมีผู้พัฒนาโครงการชั้นนำกระจายออกไปทำมากขึ้น ซึ่งได้รับอานิสงห์จากโครงสร้างขั้นพื้นฐานของภาครัฐตามแผนในอีก 5-10 ปีต่อจากนี้ ส่วนตัวมองว่าตลาดต่างจังหวัดที่น่าสนใจและให้น้ำหนักเป็นพิเศษ ได้แก่ จังหวัดที่มีรายได้ประชากรต่อหัวสูง จังหวัดที่ได้รับประโยชน์จากโครงการสาธารณูปโภคของภาครัฐและจังหวัดที่มีกิจกรรมการค้าชายแดนเนื่องจากการเปิดเสรีทางการค้าในอีก 2 ปีข้างหน้า ซึ่งต้องคอยจับตาว่า ผู้พัฒนาโครงการท้องถิ่นจะปรับตัวสู้อย่างไรบ้าง

นายแสนผิน กล่าวถึงแผนในปี 2557 ว่า โกลเด้นแลนด์  มีแผนจะพัฒนาโครงการเฉพาะแนวราบในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเท่านั้น โดยเกณฑ์ในการเลือกที่ดิน จะเลือกทำเลที่สามารถมองเห็นได้ง่ายและใกล้พื้นที่ชุมชน เพราะบ้าน และทาวน์โฮม

“สมัยนี้ กลุ่มผู้ซื้อจะค่อนข้างเป็นคนในพื้นที่ อีกนัยหนึ่ง คนในเมืองนั้น จะเลือกซื้อคอนโดฯ เป็นส่วนใหญ่ ลูกค้าของบริษัทส่วนใหญ่จึงเป็นคนที่ประกอบอาชีพอยู่ในย่านนั้น การตลาดก็จะทำเล็กลง เน้นทำกับชุมชนโดยรอบ เพราะความต้องการของแต่ละพื้นที่มีจำนวนจำกัด ตัวอย่างเช่น โครงการโกลเด้น อเวนิว แจ้งวัฒนะ-ติวานนท์นี้ที่ขายได้ 120 ยูนิต มากกว่า 50% เป็นคนที่อยู่ในพื้นที่เดียวกันกับโครงการ” นายแสนผิน กล่าว

สำหรับแผนปีหน้าจะได้เห็นโครงการครบทั้ง 3 แบรนด์ และโมเดลบ้านครบทั้ง 5 แบบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว 2 ชั้น บ้านเดี่ยว  3  ชั้น ทาวน์โฮม 2 ชั้น ทาวน์โฮม 3  ชั้น และบ้านแฝด ซึ่งมีการเปิดขายทั้งสิ้น 11 โครงการ โดยมีแผนการเปิดโครงการดังนี้ ไตรมาส 1 เปิดขาย 2 โครงการ โดยโครงการแรก ได้แก่ โกลเด้น วิลเลจ บางนา-กิ่งแก้ว ไตรมาส 2-3 เปิดขาย 4 โครงการ และไตรมาส 4 เปิดขาย 5 โครงการ

ทั้งนี้ จะมีโครงการโกลเด้น อเวนิว แจ้งวัฒนะ-ติวานนท์  ซึ่งเปิดขายอย่างเป็นทางการช่วงต้นกุมภาพันธ์อีก 1 โครงการ (นับเป็นโครงการของปี 2556) โดยการพัฒนาโครงการต้องปรับเปลี่ยนให้ทันต่อพฤติกรรมของผู้บริโภค ผู้พัฒนาโครงการต้องตอบโจทย์เรื่องความรวดเร็ว และคุณภาพของงานก่อสร้าง

นอกจากการแข่งขันกันด้วยยอดขายหรือยอดจองแล้ว บริษัทผู้พัฒนายังต้องแข่งขันกันในเรื่องของผลกำไร ซึ่งจะเป็นข้อพิสูจน์การบริหารต้นทุนอย่างมีประสิทธิภาพอีกด้วย