บ้านจัดสรร-คอนโดเจ๊ง 89 โครงการ

AREA เผยยอดโครงการอสังหาไปไม่รอด 89 โครงการ แต่ยังไม่น่าห่วง เพราะยอดเจ๊งลดลงจากปีก่อน

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า จากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยทั้งหมด 1,378 โครงการ พบว่า มีโครงการที่ไม่รอดหรือเจ๊งไป ทั้งหมด 89 โครงการ จำนวน 18,404 หน่วย รวมมูลค่า 45,810 ล้านบาท

ทั้งนี้ ในจำนวนที่อยู่อาศัยที่เจ๊งไปทั้งหมด 18,404 หน่วยนั้น กลุ่มใหญ่ที่สุดถึงเกือบครึ่งหนึ่ง คือ 8,567 หน่วย (47%) เป็นห้องชุดพักอาศัย  รองลงมาเป็นบ้านเดี่ยวจำนวน 4,598 หน่วย (25%) ต่อด้วยทาวน์เฮาส์ จำนวน 2,414 หน่วย (13%) นอกนั้นเป็นที่ดินจัดสรร จำนวน 1,643 แปลง (9%)

"ในการผลิตที่อยู่อาศัย บ้านเดี่ยวมักเกิดขึ้นมากเป็นอันดับสาม แต่ในกรณีการเจ๊ง บ้านเดี่ยวกับมาเป็นอันดับสอง กรณีนี้แสดงให้เห็นว่า บ้านเดี่ยวที่มักจะขายได้ช้านั้น มีปัญหาอยู่พอสมควร และที่ดินจัดสรรที่สถาบันการเงินมักไม่อำนวยสินเชื่อ เพราะหลักประกันต่ำ ด้วยไม่มีบ้านอยู่ด้วย ก็มักจะขายไม่ออก จนกระทั่งประสบปัญหาไปในที่สุด"

หากพิจารณาในแง่ของมูลค่าการพัฒนา กลับปรากฏว่า บ้านเดี่ยวล้มเลิกโครงการในมูลค่าสูงสุดถึง 20,357 ล้านบาท หรือ 44%  รองมาจึงเป็นห้องชุด ณ มูลค่า 15,510 ล้านบาท หรือ 34%  ทาวน์เฮาส์ล้มเลิกไปเป็นมูลค่า 4,813 ล้านบาท หรือ 11%

เมื่อเจาะลึกในรายละเอียดเพิ่มขึ้น จะพบว่า กลุ่มห้องชุดที่ประสบปัญหาจนหยุดขายไปได้แก่ ห้องชุดราคา 1-2 ล้านบาท จำนวน 5,122 หน่วย หรือราว 28% หรือหนึ่งในสี่  จะสังเกตได้ว่าห้องชุดระดับราคานี้มีการเปิดตัวมากที่สุด หรือถือว่า "มาแรง" ที่สุด  แต่ก็มีบางโครงการล้มเลิกไป ทั้งนี้แสดงให้เห็นว่าโครงการเหล่านี้ยังไม่ได้ศึกษาให้ดีพอก่อนที่จะตัดสินใจลงทุนนั่นเอง  เช่นเดียวกับทาวน์เฮาส์ราคา 1-2 ล้านบาท ซึ่งมีการเปิดตัวมากเป็นพิเศษก็ล้มเลิกไป 1,431 หน่วย  รวมทั้งกลุ่มบ้านเดี่ยวราคา 3-5 ล้านบาท ก็มีเหลือขายมากเป็นพิเศษถึง 1,418 หน่วยเช่นกัน  ทั้งนี้อาจตั้งข้อสังเกตได้ว่า การพัฒนาโครงการตาม ๆ กันไปโดยไม่ใช้วางแผนให้ถ้วนถี่อาจก่อให้เกิดปัญหาได้ในที่สุด

สำหรับสาเหตุที่ล้มเลิกโครงการไปจนหยุดการขาย มีดังนี้ 1. สถาบันการเงินไม่ปล่อยสินเชื่อ 30 โครงการ 2.ขายไม่ออก/ไม่มีคนซื้อ/รูปแบบสินค้าไม่เหมาะสม 21 โครงการ 3. ไม่ผ่าน EIA 9 โครงการ 4. รอปรับราคาขายใหม่ 7 โครงการ 5. เปลี่ยนรูปแบบโครงการ 8 โครงการ  6. ทำเลที่ตั้ง (ห่างไกลสิ่งอำนวยความสะดวก) 6 โครงการ 7. กรรมสิทธิ์ที่ดิน และทางเข้าออก 3 โครงการ  8. ปรับปรุงโครงการ (น้ำท่วม) 5 โครงการ

อย่างไรก็ตาม หากเทียบกับสถานการณ์ ณ สิ้นปี พ.ศ.2555 หรือเมื่อ 6 เดือนก่อนหน้านี้ จะพบว่า จำนวนโครงการที่ล้มเลิกไป ลดน้อยลงจาก 108 โครงการเหลือเพียง 89 โครงการ เท่ากับลดลง 18%  จำนวนหน่วยขายที่ล้มเลิกไปก็ลดลง 3,915 หน่วย หรือ ลดลง 18%  และมูลค่าความเสียหายก็ลดลง 10,544 ล้านบาท หรือลดลง 19% จึงยืนยันได้ว่า สถานการณ์ในขณะนี้ไม่ได้มีปัจจัยที่เป็นลบในวงการอสังหาริมทรัพย์จนน่าเป็นห่วงแต่อย่างใด