อสังหาริมทรัพย์อาเซียนยังน่าสนใจลงทุน

"โสภณ" ชี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในอาเซียนยังเปิดกว้างสำหรับนักลงทุน รองรับเศรษฐกิจขยายตัวจากการเปิดประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยว่า จากการเดินทางไปประชุมสมาคมผู้ประเมินค่าทรัพย์สินแห่งอาเซียน ณ ประเทศสิงคโปร์ โดยมีผู้เข้าร่วมประชุมซึ่งเป็นที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำจากประเทศต่าง ๆ ในอาเซียน ต่างสรุปสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ในประเทศตนเองให้ที่ประชุมได้รับทราบ ซึ่งแนวโน้มยังมีลู่ทางที่เปิดกว้างสำหรับนักลงทุนและนักพัฒนาอยู่มาก

กัมพูชา

เศรษฐกิจของกัมพูชากำลังเติบโต โดยคาดว่าในปี พ.ศ.2556 นี้ จะมีอัตราเติบโตสูงถึง 7.3%  ทั้งนี้ผู้เชี่ยวชาญยังคาดว่ากัมพูชายังจะเติบโตปีละ 7% ไปอีกอย่างน้อย 2 ปี จนถึงปี 2558  และหลังจากการเปิด AEC ก็อาจจะเติบโตต่อเนื่องอีก  จึงเป็นปัจจัยหนึ่งที่เกื้อหนุนต่อการลงทุน  ดัชนีสำคัญหนึ่งคือราคาที่ดิน ซึ่งราคาที่ดินในกรุงพนมเปญตกเป็นเงินตารางวาละประมาณ 400,000 บาทในเขตศูนย์ธุรกิจโดยตรง โดยทั้งนี้ในปีที่ผ่านมา ราคาเพิ่มขึ้นถึง 15%

สำหรับอาคารสำนักงานชั้นดี มีความต้องการสูง แต่ขณะนี้ยังมีอัตราว่างประมาณ 17% แต่ค่าเช่าค่อนข้างสูง โดยเป็นเงินตารางเมตรละ 700 บาท  ส่วนศูนย์การค้ามีค่าเช่าตารางเมตรละ 1,000 บาท  สำหรับบ้านอยู่อาศัยราคาแพง ราคาขายที่ดิตตกเป็นเงินตารางละ 130,000 บาท แต่มีอุปทานค่อนข้างจำกัด  ส่วนห้องชุดมีอุปทานอยู่ราว 2,200 หน่วยในปี 2556 และมีราคาขายประมาณ 45,000 บาทต่อตารางเมตร  จะเห็นได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ในกรุงพนมเปญยังค่อนข้างเล็ก

มาเลเซีย

มาเลเซียมีอัตราการเติบโตทางเศรษฐกิจ 5.1% มีอัตราเงินเฟ้อ 1.6% และอัตราว่างงาน 3.1%  โดยสรุปแล้วเศรษฐกิจมาเลเซียในขณะนี้อาจจะดูด้อยกว่าประเทศไทยเล็กน้อย แต่โดยที่เป็นประเทศที่ร่ำรวยกว่าไทยประมาณ 70% จึงยังมีฐานะที่ค่อนข้างมั่นคง  ยิ่งเมื่อเทียบกับรายได้ของประชากรใน 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ที่ต่ำมากแล้ว  รายได้ของประชากรมาเลย์ จะสูงกว่า 2-3 เท่าตัว  นี่อาจเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้เกิดความไม่สงบในภาคใต้  ดังนั้นหากว่า (ซึ่งคงเป็นไปไม่ได้) ลาวหรือกัมพูชารวยกว่าไทย ก็อาจเกิดปัญหาในจังหวัดชายแดนเหล่านี้ได้เช่นกัน

ในปี พ.ศ.2555 ที่ผ่านมา ในมาเลเซียมีการซื้อขายบ้าน 272,669 หน่วย  หรือประมาณ 3.9% ของบ้านทั้งหมดประมาณ 7 ล้านหน่วยทั่วประเทศ รวมมูลค่าบ้านที่ขาย 677,620 ล้านบาท หรือหลังละประมาณ 2.485 ล้านบาท ซึ่งก็ไม่แพงกว่าบ้านในประเทศไทยนัก  การซื้อขายบ้านในมาเลเซียเพิ่มจากปี 2554 เพียง 1.1% เท่านั้นแสดงว่าภาวะค่อนข้างชลอตัว  ยิ่งในภาคเกษตรกรรมและอุตสาหกรรม จะยิ่งชลอตัวกว่านี้อีก

ฟิลิปปินส์

เศรษฐกิจของฟิลิปปินส์ก็เติบโตประมาณ 5.1% ในปีก่อน แต่คาดว่าในปี พ.ศ.2556 จะเติบโตถึง 7%  แต่มีอัตราการว่างงานสูงถึง 7% แสดงว่าภาวะเศรษฐกิจยังไม่สู้ดีนักในช่วงนี้  มีนักท่องเที่ยวเดินทางมาเพียงประมาณ 400,000 คน ทั้งนี้ถือว่าต่ำมากเมื่อเทียบกับไทย มาเลเซียและสิงคโปร์ที่มีนักท่องเที่ยวประมาณ 15 - 25 ล้านคน  แต่ประเทศนี้มีทรัพยากรมาก ทำให้มีโอกาส

ค่าเช่าสำนักงานชั้นดีใจกลางเมือง เป็นเงินประมาณ 750 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน พื้นที่ศูนย์การค้าตกเป็นเงิน 1,000 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน  ส่วนค่าเช่าพื้นที่อุตสาหกรรม เช่น โกดังตกเป็นเงินตารางเมตรละ 100 บาท ซึ่งทั้งหมดนี้ก็อาจถือว่าถูกกว่าในประเทศไทยอยู่บ้าง  แต่โดยที่ในอนาคตประเทศนี้ยังจะสามารถเติบโตได้อีกมาก  โอกาสการลงทุนจึงมีค่อนข้างสูง  โดยเฉพาะขณะนี้กำลังมีการส่งเสริมการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย (หลังละไม่เกิน 700,000 บาท)

เวียดนาม

สถานการณ์ในเวียดนามอาจจะหนักกว่าเพื่อนเพราะมีอัตราการเจริญเติบโตทางเศรษฐกิจที่ต่ำเพียง 4.64% และในปี 2556 ก็คงไม่เกิน 5%  ส่วนเงินเฟ้ออยู่สูงถึง 14%  แต่ก็โชคดีที่มีการลงทุนจากต่างประเทศเป็นอันมาก ได้แก่กลุ่มนักลงทุนเกาหลี ญี่ปุ่นที่ออกมาจากประเทศไทยและประเทศจีน รวมทั้งนักลงทุนจากฟิลิปปินส์และมาเลเซีย เป็นต้น  ขณะนี้เวียดนามมีทรัพย์สินที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้อยู่ประมาณ 577,000 ล้านบาท ทั้งนี้เป็นผลจากการตกต่ำของเศรษฐกิจในช่วงปี 2555

เวียดนามมีพื้นที่สำนักงานชั้นหนึ่งอยู่ประมาณ 400,000 ตารางเมตร เช่าเฉลี่ยตารางเมตรละ 1,000 บาท (แพงกว่าไทย แต่ก็ถือว่าลดราคาลงมามากแล้ว) และมีอัตราว่างเฉลี่ยประมาณ 20% ซึ่งสูงกว่ากรุงเทพมหานคร ณ 15%   การลงทุนในครั้งใหม่ของเวียดนามจะไม่เน้นอาคารชุดหรูหราใจกลางเมือง แต่จะเป็นการสร้างที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย โดยผู้เขียนได้พานักลงทุนทั้งภาครัฐและภาคเอกชนเวียดนามมาดูงานการก่อสร้างบ้านสำเร็จรูปเพื่อการเตรียมตัวไปสร้างบ้านแนวราบมากขึ้นในนครต่าง ๆ ของเวียดนาม

อินโดนีเซีย

ประเทศนี้ค่อนข้างคึกคักแม้จะมีขนาดใหญ่และอุ้ยอ้ายกว่าใครในภูมิภาคนี้ โดยคาดการณ์ว่าเศรษฐกิจจะเติบโตถึง 6.3% ในปี 2556 โดยจะเพิ่มเป็น6.4% และ 6.44% ในปี 2557 และ 2558 ตามลำดับ  ทั้งนี้อัตราดอกเบี้ยเงินฝากอยู่ที่ 6% ส่วนอัตราดอกเบี้ยเงินกู้อยู่ที่ 11%  ประเทศนี้มีขนาดใหญ่กว่าไทยถึง 3.5 เท่า ทั้งในขนาดพื้นที่และขนาดประชากร  ถือเป็นแหล่งลงทุนที่น่าสนใจยิง

ในส่วนของห้องชุดพักอาศัยชั้นดีใจกลางเมืองซึ่งมีอยู่ 22,038 หน่วย มีค่าเช่าตารางเมตรละ 465 บาท และมีราคาเฉลี่ยตารางเมตรละ 70,700 บาท  ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 4.3% ส่วนราคาเพิ่มขึ้นถึง 20.3% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา  อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่ามีสัดส่วนต่อราคาคือ 7.9% ซึ่งยังสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก  จึงทำให้มีคนสนใจลงทุนซื้อห้องชุดไว้เพื่อการเก้งกำไรในเขตใจกลางเมืองมากขึ้น

นายโสภณ กล่าวว่า ภูมิภาคเอเซียตะวันออกเฉียงใต้ ยังมีความน่าสนใจลงทุน และมีโอกาสที่จะเติบโตได้อีกมาก โดยเฉพาะหลังจากการรวมตัวเป็นประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน ทั้งนี้จากความเห็นของเหล่านักวิชาชีพชั้นนำด้านอสังหาริมทรัพย์ในประเทศเหล่านี้ต่าง "ฟันธง" ไว้เช่นนี้