หมู่บ้านประหยัดพลังงานในญี่ปุ่น

วันที่ 01 ก.ค. 2556 เวลา 19:17 น.
หมู่บ้านประหยัดพลังงานในญี่ปุ่น
โดย...ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส

หมู่บ้านประหยัดพลังงานของแท้ของญี่ปุ่นได้ถือกำเนิดขึ้นแล้ว  ถ้าไทยจะทำบ้านให้ดีมีคุณภาพการอยู่อาศัยขั้นสูง ต้องลงทุนสร้างบ้านคุณภาพและสาธารณูปโภคที่ยั่งยืนในระยะยาวโดยยอมจ่ายในราคาที่สูงขึ้น

ในระหว่างวันที่ 16-21 มิถุนายน 2556 ผมในฐานะประธานก่อตั้ง มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้พาคณะผู้สนใจด้านอสังหาริมทรัพย์ไปดูงานอสังหาริมทรัพย์ที่นครโอซากา โกเบ นาราและเกียวโต ประเทศญี่ปุ่น  ได้ไปดูหมู่บ้านประหยัดพลังงาน SMA Eco Town Harumi-Dai ซึ่งพัฒนาโดยบริษัท Daiwa House ซึ่งเป็นบริษัทก่อสร้างบ้านสำเร็จรูปและนักพัฒนาที่ดินรายใหญ่ที่สุดรายหนึ่งของญี่ปุ่น  จึงนำความมาเล่าสู่กันฟังเพื่อ "เอาเยี่ยงกา" แต่ใช่ต้อง "เอาอย่างกา" ไปเสียทุกเรื่อง

หมู่บ้านนี้ตั้งอยู่ในนครซาไก (Sakai) ซึ่งอยู่ทางตอนใต้ของนครโอซากา โดยถือเป็นหมู่บ้านที่ผลิตคาร์บอนต่ำ โดยอาศัยเทคโนโลยีที่ทันสมัยเพื่อการอยู่อาศัยที่เข้ากับธรรมชาติ และสร้างบ้านแบบไร้การใช้พลังงานเพิ่ม (Net Zero Energy House) โดยพลังงานที่ใช้ในบ้านจะเน้นจากแผงพลังแสงอาทิตย์ที่กักเก็บไว้ใช้ในยามค่ำคืนด้วยแบตเตอรี่ Lithium Ion รวมทั้งยังมีระบบจัดการพลังงานภายในบ้าน (Home Energy Management System: HEMS)  ซึ่งสามารถเห็นได้ว่าได้ใช้พลังงานไปเท่าไหร่ ยังเหลือพลังงานอีกมากน้อยเพียงใด เป็นต้น

ยิ่งกว่านั้นหมู่บ้านนี้ยังตั้งเป้าให้พลังงานที่ผลิตมีเหลือมากกว่าพลังงานที่ใช้ไปด้วยซ้ำไป เช่น นำพลังงานที่เหลือไปใช้เป็นไฟถนนส่องสว่างยามค่ำคืน หรือใช้เติมรถยนต์ไฟฟ้าของประชาชนในหมู่บ้าน เป็นต้น รวมทั้งยังอาจขายหรือช่วยเหลือไปยังหน่วยงานอื่นต่อไป  หมู่บ้านนี้จึงเป็นหมู่บ้านประหยัดพลังงานอย่างแท้จริงแห่งแรกในประเทศญี่ปุ่น ซึ่งทาง Daiwa House จะขยายตัวไปทำในพื้นที่อื่นทั่วประเทศ และอาจนำมาขายในประเทศอื่นอีกด้วย

สำหรับในรายละเอียด หมู่บ้านนี้มีบ้านเดี่ยวอยู่ทั้งหมด 65 หลัง แบ่งขายเป็นระยะ ๆ ตั้งแต่ 20, 10, 10 และ 25 หลังสุดท้าย ขณะนี้เปิดขาย 30 หลังนับแต่เดือนพฤศจิกายน 2555 มีผู้ซื้อไปแล้ว 22 หลัง และเริ่มมีผู้เข้าอยู่ตั้งแต่เดือนมีนาคม 2556 จนถึงปัจจุบัน 14 หลังแล้ว  คาดว่าจะขายได้หมดภายในปี พ.ศ.2556 นี้

บ้านหลังหนึ่งมีราคา 13 - 15 ล้านบาท หรือเฉลี่ยที่ 14 ล้านบาท เฉพาะตัวบ้านอย่างเดียวมีราคา 9 ล้านบาท  ที่เหลืออีก 5 ล้านบาทเป็นค่าที่ดิน  แสดงให้เห็นชัดว่าเทคโนโลยีและการก่อสร้างบ้านมีราคาสูงมากในญี่ปุ่น  หากเป็นบ้านคล้ายกันในทำเลใกล้เคียงกัน แต่ไม่ใช่บ้านประหยัดพลังงาน จะมีราคาถูกกว่าประมาณ 16%  หรืออีกนัยหนึ่งบ้านประหยัดพลังงานนี้มีราคาสูงกว่าบ้านทั่วไปประมาณ 19% นั่นเอง

บ้านแต่ละหลังมีขนาดอาคารราว 120 ตารางเมตร และขนาดที่ดิน 170 ตารางเมตร แสดงว่าหากเทียบกับพื้นที่ก่อสร้าง บ้านหลังหนึ่งที่มีราคา 14 ล้านบาท จะมีราคาตารางเมตรละ 117,000 บาท  แต่หากเทียบกับค่าอาคารที่ 9 ล้านบาท ราคาตัวอาคารบ้านจะเป็นเงินประมาณ 75,000 บาทต่อตารางเมตร  และสำหรับกรณีราคาที่ดินที่ 5 ล้านบาทต่อหลังสำหรับที่ดินขนาด 170 ตารางเมตร หรือ 42.5 ตารางวานั้น ราคาที่ดินจะตกตารางวาละ 118,000 บาท ซึ่งถือว่าไม่สูงนัก เพราะตั้งอยู่นอกเมือง

สำหรับกลุ่มเป้าหมายของโครงการหมู่บ้านแห่งนี้ จะเป็นคนทำงานที่มีอายุประมาณ 35 ปีขึ้นไป  มีรายได้ครองครัวเฉลี่ยประมาณ 200,000 บาทต่อเดือน  ประมาณว่าครึ่งหนึ่งของผู้ซื้อทำงานอยู่บริเวณใกล้เคียง  ส่วนอีกครึ่งหนึ่งทำงานอยู่ในนครโอซากา ซึ่งต้องใช้เวลาเดินทางด้วยรถไฟ และรถใต้ดิน กินเวลาประมาณ 1 ชั่วโมง และใช้เงินค่าเดินทางเที่ยวละ 160 บาทต่อคน

โครงการหมู่บ้านแห่งนี้มีขนาดที่ดินประมาณ 11.5 ไร่ ซึ่งเคยเป็นที่ตั้งของโรงเรียนประถมศึกษามาก่อน  แต่โดยที่นักเรียนมีน้อย ซึ่งรัฐบาลท้องถิ่นมีนโยบายยุบรวมโรงเรียน จึงขายที่ดินแปลงนี้ให้กับบริษัท Daiwa House พัฒนาเป็นหมู่บ้านประหยัดพลังงาน  ทั้งนี้นครซาไก เคยเป็นศูนย์รวมอุตสาหกรรมใหญ่ ๆ เช่น Sharp Sony และอื่น ๆ แต่ปัจจุบันโรงงานต่าง ๆ ไปขยายตัวในต่างประเทศ ทำให้จำนวนประชากรกลับลดลงเสียอีก ปัจจุบันจึงกลายเป็นเมืองอยู่อาศ้ย (Bed City) สำหรับคนทำงานในนครโอซากา

ในแง่ของสาธารณูปโภค โครงการนี้เมื่อเสร็จสิ้นแล้ว ถนนในหมู่บ้านก็จะยกให้กับเทศบาลหรือรัฐบาลท้องถิ่น มีค่าดูแลชุมชนเดือนละประมาณ 1,600 บาท เพื่อเป็นค่าจัดเก็บขยะและค่าดูแลอื่น ๆ แต่จะไม่มีป้อมยาม ไม่มียามรักษาความปลอดภัย เพราะเป็นหน้าที่โดยตรงของเทศบาลอยู่แล้ว  ในโครงการไม่มีรั้วรอบขอบชิดสูง ๆ เช่นหมู่บ้านในประเทศไทย เป็นเพียงรั้วเตี้ย ๆ สูงไม่ถึง 1 เมตร เพื่อให้เป็นหมู่บ้านที่ดูเป็นมิตรและน่าอยู่

จะเห็นได้ว่าบ้านในญี่ปุ่นมีขนาดกระทัดรัด ซึ่งก็ทำให้น่าอยู่ ไม่แออัดได้ ไม่จำเป็นต้อง "ตามก้น" ฝรั่งเหมือนอย่างการก่อสร้างในประเทศไทย เราจึงควรศึกษาแบบอย่างญี่ปุ่นที่เป็นชาติตะวันออกด้วยกันบ้าง