ไมโครคอนโด

โดย...สัมมา คีตสิน

นับตั้งแต่ต้นปีถึงเดือน ต.ค. 2555 มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เฉพาะในเขตกรุงเทพฯ-ปริมณฑลมากกว่า 130 โครงการ รวมประมาณ 5.2 หมื่นหน่วย คาดว่ายอดรวมทั้งปีน่าจะใกล้เคียงกับปี 2553 ที่มีจำนวนหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งปีประมาณ 6.4 หมื่นหน่วย แต่สูงกว่าปีที่แล้วซึ่งเป็นปีน้ำท่วมใหญ่และมีจำนวนหน่วยคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่เพียงประมาณ 4.2 หมื่นหน่วย

น่าสนใจอย่างยิ่งว่า จากจำนวนหน่วย คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ทั้งหมดในกรุงเทพฯ-ปริมณฑลในปีนี้ มีหน่วยที่มีขนาดเล็กกว่า 30 ตารางเมตร อยู่เป็นจำนวนมาก ซึ่งผู้เขียนจะเรียกคอนโด มิเนียมขนาดเล็กมากเหล่านี้ว่า Micro Condo (ไมโครคอนโด) ตามศัพท์ที่เรียกคอนโดมิเนียมขนาดเล็กในสหรัฐและแคนาดา (หรือในบางกรณีอาจเรียกว่า Compact Condo)

เมื่อหลายปีที่แล้ว เมื่อเราพูดถึงคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก เรามักหมายถึงคอนโดมิเนียมแบบสตูดิโอ หรือแบบหนึ่งห้องนอน ซึ่งมีพื้นที่ห้องประมาณ 30-32 ตารางเมตร มาในช่วง 2-3 ปีหลัง คอนโดมิเนียมขนาดเล็กดังกล่าวเริ่มมีขนาดที่หดเล็กลงเรื่อยๆ จาก 30 ตารางเมตร เล็กน้อยหรือต่ำกว่านั้น เป็น 28 ตารางเมตร 26 ตารางเมตร ไล่ลงจนในที่สุดเหลือ 22.5 ตารางเมตร และ 21 ตารางเมตร

ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นตามความเจริญของเมืองและต้นทุนการก่อสร้างที่สูงขึ้น ทำให้ราคาขายห้องคอนโดมิเนียมต่อตารางเมตรเพิ่มสูงขึ้นตามไปด้วย โดยราคาถูกที่สุดในกรุงเทพฯ และปริมณฑลเริ่มหาต่ำกว่า 5 หมื่นบาท ได้ยากขึ้น และราคาทั่วไปอาจวิ่งขึ้นไปถึง 6-9 หมื่นบาท หรือแตะแสนกว่าบาทต่อตารางเมตร ผู้ประกอบการซึ่งต้องการผลิตสินค้าราคาตามใจตลาดระดับกลางล่าง โดยให้มีราคาต่อหน่วยต่ำกว่า 2 ล้านบาท จึงต้องหดพื้นที่ของคอนโดมิเนียมขนาดเล็กอยู่แล้วให้เล็กลงกว่าเดิม

จากสถิติการเปิดหน่วยคอนโดมิเนียมใหม่ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ในรอบ 3 ไตรมาสแรกของปี 2555 พบว่ามีคอนโดมิเนียมขนาดพื้นที่ไม่เกิน 30 ตารางเมตร เปิดขายใหม่มากถึงประมาณ 2 ใน 3 ของหน่วยคอนโดมิเนียม|เปิดขายใหม่ทั้งหมด ในจำนวนนี้สัดส่วนคอนโดมิเนียมที่มีขนาดต่ำกว่า 26 ตารางเมตร มีมากขึ้นเรื่อยๆ โดยมีมากถึงเกือบ 2 หมื่นหน่วย โดยเฉพาะใน|เขตรอยต่อกับพื้นที่กรุงเทพฯ ชั้นในซึ่งราคาซื้อขายที่ดินแพงขึ้นมาก

ในเมืองใหญ่ทั่วโลกที่มีประชากรหนาแน่นและราคาที่ดินแพงมากๆ ในต่างประเทศก็มีปรากฏการณ์การเกิดขึ้นของไมโครคอนโดมากขึ้นเช่นเดียวกัน โดยเฉพาะเมืองใหญ่ของสหรัฐและแคนาดาที่ตั้งอยู่ติดชายฝั่งมหาสมุทรแปซิฟิกหรือมหาสมุทรแอตแลนติก ทำให้ไม่สามารถขยายพื้นที่ออกไปได้อีก เนื่องจากฟากหนึ่งติดทะเลและอีกฟากหนึ่งก็ติดภูเขาหรือเมืองใหญ่อื่น เช่น นิวยอร์ก ซานฟรานซิสโก แวนคูเวอร์ ฯลฯ พื้นที่เมืองเหล่านี้จะมีราคาที่ดินแพงมากขึ้นเรื่อยๆ ขนาดของที่อยู่อาศัยก็จะเล็กลงเรื่อยๆ เช่นเดียวกัน

ในเมืองเหล่านี้ ปัจจุบันจะมีการเกิดของคอนโดมิเนียมขนาดเล็กกว่า 500 ตารางฟุต หรือ 46 ตารางเมตร มากขึ้น ซึ่งถือเป็นไมโครคอนโดสำหรับฝรั่งได้แล้ว เพราะปกติฝรั่งจะมีรูปร่างสูงใหญ่กว่าคนไทย

เมื่อไม่นานมานี้ก็มีคอนโดมิเนียมโครงการหนึ่งในซานฟรานซิสโก เปิดขายด้วยขนาดห้องเริ่มต้นเพียง 250 ตารางฟุต หรือประมาณ 23.2 ตารางเมตรเท่านั้น แต่มีราคาขายเริ่มต้นที่ประมาณ 2 แสนเหรียญสหรัฐ หรือประมาณ 6 ล้านบาทต่อหน่วย หรือตารางเมตรละประมาณ 2.6 แสนบาท

สถาบัน Urban Land Institute ในวอชิงตัน ดี.ซี. ได้ทำการสำรวจพบว่าคนอเมริกันรุ่นใหม่บางส่วนเริ่มมองว่าทำเลที่ตั้ง หรือ Location เป็นปัจจัยที่สำคัญกว่าเรื่องขนาดของบ้าน โดยคิดว่าบ้านเป็นสถานที่สำหรับ “Live out of” หรือเป็นฐานในการดีดตัวเองออกไปใช้ชีวิตภายนอก แทนที่จะเป็นสถานที่สำหรับ “Live in” หรือใช้อยู่อาศัย และจะยอมแลกความอึดอัดของขนาดห้องคอนโดมิเนียมที่เล็กลง กับความสะดวกสบายในการเดินทางด้วยขนส่งมวลชนภายในเมือง

คนรุ่นใหม่เหล่านี้มีแบบแผนการใช้ชีวิต หรือ Lifestyle สมัยใหม่แตกต่างจากคนรุ่นเดิมด้วย บางคนยังมองว่าการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองเป็นการช่วยอนุรักษ์สิ่งแวดล้อมด้วย เพราะไม่ต้องใช้วัสดุอุปกรณ์และสิ่งอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัยมากเหมือนการอยู่ในบ้านขนาดใหญ่โตซึ่งใช้พื้นที่มาก

คอนโดมิเนียมขนาดเล็ก หรือไมโครคอนโด จึงเป็นปรากฏการณ์ปัจจุบันและอนาคตของเมืองใหญ่ ซึ่งที่ดินมีราคาแพงอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้ โดยผู้ซื้อที่เน้นทำเลที่ตั้งของโครงการมากกว่าความสะดวกสบายภายในห้อง และใช้เวลาในห้องน้อยลงเมื่อเทียบเวลาที่ใช้อยู่นอกห้อง