เตือนลงทุนใหม่ระวัง

วันที่ 19 ก.ค. 2555 เวลา 19:53 น.
เตือนลงทุนใหม่ระวัง
ครึ่งปีมีสต๊อกบ้าน-คอนโดยังเหลือขาย 1.29 แสนหน่วย เตือนลงทุนใหม่ให้เพิ่มอัตราความเสี่ยง เผยมีโครงการหยุดขายแล้ว 120 โครงการ กว่า 2.5 หมื่นหน่วย

นายโสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เปิดเผยผลการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยที่กำลังขายอยู่ในตลาดกรุงเทพมหานครและปริมณฑลกลางปี 2555 พบว่า ยังมีโครงการที่ขายอยู่ทั้งหมดที่สำรวจได้ 1,303 โครงการ แต่โครงการที่มีหน่วยขายเกินกว่า 20 หน่วย มีอยู่ 920 โครงการที่ถือว่ายังมีกิจกรรมทางการตลาดอยู่ ที่เหลืออีก 383 โครงการ ถือว่าเป็นโครงการที่แทบไม่มีกิจกรรมทางการตลาดแล้ว

สำหรับจำนวนหน่วยขายทั้งหมดมีถึง 3.96 แสนหน่วย รวมมูลค่าถึง 1.19 ล้านล้านบาท ขายไปได้แล้ว 2.67 แสนหน่วย ยังเหลืออยู่ 1.29 แสนหน่วย ลดลงจากเมื่อสิ้นปี 2554 ที่มีหน่วยเหลือขายอยู่ 1.34 แสนหน่วย  อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ว่าจำนวนหน่วยที่เหลืออยู่นี้เป็นหน่วยที่มีปัญหา ขายไม่ออก เพียงแต่ ณ วันที่สำรวจ ยังไม่ได้ขาย อาจเป็นเพราะเพิ่งเปิดตัวโครงการใหม่ หรือเหตุผลอื่นๆ ซึ่งถืออุปทานจริง โดยไม่นับรวมที่โฆษณาแต่ยังไม่เปิดขาย ไม่นับรวมที่ขออนุญาตจัดสรรไว้แล้วแต่ยังไม่เปิดขาย เป็นต้น

ข้อค้นพบสำคัญอีกประการหนึ่งก็คือหน่วยขาย 1.29 แสนหน่วยนี้ คงต้องใช้เวลาขายอีก 20 เดือนจึงจะแล้วเสร็จ ซึ่งแสดงว่าการขายค่อนข้างช้า เพราะจากการสำรวจตลาดที่อยู่อาศัยในต่างจังหวัด เช่น พัทยา การขายจะแล้วเสร็จภายในกำหนดไม่เกิน 6 เดือน  ดังนั้นการวางแผนพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยจึงต้องเพิ่มอัตราเสี่ยง (Risk Premium) ให้มากขึ้นในการวิเคราะห์ทางการเงิน 

ทั้งนี้หากพิจารณาในรายละเอียด จะพบว่า ห้องชุดที่มีอยู่จะขายได้หมดในเวลาประมาณ 13 เดือน จากแต่เดิมประมาณการไว้เพียง 10 เดือน ทาวน์เฮาส์ที่เหลืออยู่ต้องใช้เวลาขายอีก 31 เดือนจึงจะหมด  ส่วนบ้านเดี่ยวที่เหลืออยู่ต้องใช้เวลาอีกถึง 52 เดือนจึงจะขายได้หมด

นอกจากนี้ยังพบข้อมูลที่น่าสนใจว่าในรอบครึ่งแรกของปี 2555 มีหน่วยเปิดขายใหม่ทั้งหมด 4.76 หมื่นหน่วย โดย 72% เป็นห้องชุดพักอาศัย และประมาณ 39% ของอุปทานทั้งหมดเป็นห้องชุดระดับราคา 1-2 ล้านบาทซึ่งน่าจะเป็นสินค้าที่เน้นการลงทุน  การที่ห้องชุดเกิดขึ้นมากนี้คงเป็นเพราะสินค้าอื่นมีโอกาสเกิดน้อยในพื้นที่รอบนอกของกรุงเทพมหานครที่เคยน้ำท่วม  อย่างไรก็ตามก็ยังมีการเปิดตัวโครงการในพื้นที่น้ำท่วมเช่นกันในรอบ 6 เดือนที่ผ่านมา 

สำหรับที่อยู่อาศัยประเภทอื่นนั้น ปรากฏว่าทาวน์เฮาส์เปิดตัวเพียง 13% ของที่อยู่อาศัยทั้งหมด 4.76 หมื่นหน่วย  ส่วนบ้านเดี่ยวเปิดตัวเพียง 10% นอกนั้นเป็นที่อยู่อาศัยประเภทอื่นซึ่งมีอยู่น้อยมาก

นายโสภณ กล่าวอีกว่า ในระยะ 6 เดือนที่ผ่านมา มีข่าวดีประการหนึ่งก็คือ จำนวนหน่วยขายที่ขายได้ในช่วงดังกล่าวนี้มีสูงถึง 5.28 หมื่นหน่วย มากกว่าจำนวนหน่วยเปิดใหม่ เป็นเพราะการอั้นอุปทานไว้ในช่วงน้ำท่วมเมื่อปลายปี พ.ศ.2554 ที่ผ่านมา จึงเริ่มมีการซื้อขายกันมากขึ้น  และเชื่อว่าส่วนหนึ่งเป็นผลมากจากการเปลี่ยนแปลงบัญชีราคาประเมินเพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของกรมธนารักษ์  ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยบางส่วนจึงเร่งการโอนในช่วงเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา

นอกจากนี้ยังพบโครงการที่หยุดขายไป 120 โครงการ รวมจำนวนหน่วย 2.5 หมื่นหน่วย หรือเท่ากับ 19% ของอุปทานที่ยังเหลืออยู่ในตลาด และรวมมูลค่า 6.71 หมื่นล้านบาท คิดเป็น 16% ของมูลค่าที่ยังเหลือขายอยู่ในท้องตลาด จำนวนโครงการที่หยุดขายมีเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2554 ที่พบเพียง 105 โครง

สาเหตุของโครงการที่หยุดขายไปก็เพราะสถาบันการเงินไม่อำนวยสินเชื่อ (23%) ขายไม่ออก-รูปแบบสินค้าไม่เหมาะสม 25%  ปรับปรุงเนื่องจากปัญหาน้ำท่วม 14%  ไม่ผ่านผลการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม (EIA) 8% ทำเลที่ตั้งไม่ดี 5%  ทางเข้าออก-กรรมสิทธืที่ดินมีปัญหา 3% เป็นต้น  นอกจากนี้ยังมีการหยุดขายเพื่อปรับปรุงราคาขายใหม่หรือเปลี่ยนรูปแบบของโครงการให้เหมาะสมกับตลาดอีกจำนวนหนึ่งด้วยเช่นกัน